Le régime juridique applicable au toit d'immeuble

– Les difficultés de la culture de toit sur un immeuble en volumes. – Du strict point de vue contractuel, quiconque est propriétaire d'un immeuble entier peut donner le toit de son immeuble à bail à un exploitant agricole.

La situation est déjà plus complexe en matière de volumes. Il a été rappelé précédemment les difficultés juridiques à isoler par voie de volume un droit de propriété dans un bâtiment collectif, sauf si ce dernier dépend du domaine public (V. n^os et s.). Dans ce cas, une division volumétrique est possible avec un déclassement du toit. Pour que la division en volumes puisse constituer une alternative à la copropriété et accueillir dans des conditions satisfaisantes des serres de toit, cette division doit pouvoir être autorisée a posteriori et dans le champ du droit privé. Cela revient à dire qu'une division en volumes n'est pas seulement une division primaire de l'immeuble, mais qu'elle peut intervenir au cours de la vie de celui-ci, ce qui va à l'encontre de l'interdiction actuelle de la scission en volumes d'un bâtiment unique déjà bâti.

– Culture de toit sur un immeuble en copropriété : le préalable de la destination de l'immeuble. – Une grande majorité des cas de culture de toit concerne des immeubles en copropriété. L'aménagement d'un toit en potager constitue un changement de destination si le règlement de copropriété n'avait pas envisagé pour l'immeuble une destination agricole, ce qui est le plus souvent le cas. L'agriculture étant une activité nouvelle au sein de la copropriété ^{1508088515709}, seuls les immeubles ayant une destination large peuvent l'accueillir sans modification du règlement de copropriété. À défaut, il convient de recueillir l'accord unanime des copropriétaires (V. n° ).

– L'objet du bail en copropriété : une partie commune. – La plupart du temps, au moment de la location, le toit est nu de construction, toute serre éventuelle constituant a priori un aménagement opéré par l'agriculteur pendant le temps de son bail, dans le cadre de son exploitation.

La jurisprudence considérant qu'un lot privatif ne peut pas être constitué uniquement par une jouissance sans bâtiment ^{1507914145068}, le toit nu objet de la location est une partie commune et la qualité de bailleur appartient au syndicat des copropriétaires ^{1505741613324}.