Le régime des plus-values professionnelles

Les plus et moins-values résultant de la cession par une entreprise d'un élément d'actif immobilisé font partie de son résultat imposable.

– Les entreprises soumises à l'IR. – Les plus-values de cession de terrains à bâtir par une entreprise soumise à l'IR au titre des BIC, BNC ou BA sont imposables dans la catégorie dont elles relèvent. Toutefois, les cessions réalisées par les entreprises ne dépassant pas certains seuils sont exonérées totalement ou partiellement des plus-values (CGI, art. 151 septies).

S'agissant d'un élément non amortissable, la plus-value relève du régime des plus et moins-values à court terme pour les terrains détenus moins de deux ans, et du régime des plus et moins-value à long terme pour les terrains détenus depuis deux ans et plus (CGI, art. 39 duodecies).

Les plus-values immobilières à long terme résultant de la cession d'un immeuble non bâti affecté à l'exploitation de l'entreprise bénéficient d'un abattement égal à 10 % par année de détention au-delà de la cinquième (CGI, art. 151 septies B). La détention du bien pendant plus de quinze ans exonère ainsi totalement la cession de plus-value.

Néanmoins, l'abattement ne s'applique pas en cas de cession d'un terrain à un assujetti à la TVA prenant l'engagement de construire dans un délai de quatre ans et imposé au droit fixe de 125 € (CGI, art. 151 septies B, II, 2° et 1594-0 G, A, I).A contrario,l'abattement s'applique en cas de cession à un particulier redevable du droit de vente au taux de droit commun. La même solution s'applique concernant l'exonération des cessions réalisées par les entreprises dont les recettes n'excèdent pas certains seuils (CGI, art. 151 septies) ^{1502646289932}.

– Les entreprises soumises à l'IS. – Les plus-values de cession de terrains à bâtir par une entreprise soumise à l'IS sont imposées comme un bénéfice d'exploitation. La plus-value relève du régime des plus et moins-values à court terme (CGI, art. 209, I et 219 et s.).

– Un taux réduit d'IS en faveur du logement. – Nouvellement, les sociétés soumises à l'IS supportent un taux réduit à 19 % sur les plus-values nettes réalisées lors de la cession d'un terrain à bâtir lorsque le cessionnaire s'engage à y construire des locaux d'habitation dans les quatre ans qui suivent la date de clôture de l'exercice en cours lors de la cession (CGI, art. 210 F) ^{1514657002799}.

Le dispositif profite aux cessions de terrains à bâtir situés en zone caractérisée par un déséquilibre particulièrement important entre l'offre et la demande de logements.

Il est temporaire comme s'appliquant aux cessions réalisées entre le 1^er janvier 2018 et le 31 décembre 2020 inclus et aux promesses de vente conclues dans le même délai, à condition que la cession soit réalisée au plus tard le 31 décembre 2022.

– Un report d'imposition parfois possible. – Les plus-values réalisées lors de la cession ou de l'apport de terrains à bâtir détenus depuis au moins deux ans bénéficient d'un report d'imposition d'un maximum de cinq ans dans les cas limitatifs suivants : cession à une collectivité publique (CGI, art. 238 nonies), apport à une société de construction-vente (CGI, art. 238 decies, I), apport à une société de copropriété transparente (CGI, art. 238 decies, II) et cession rémunérée par la remise d'immeuble à construire (CGI, art. 238 undecies) ^{1507463963553}.