Le régime de la copropriété : statut de principe

Le régime de la copropriété : statut de principe

Rapport du 114e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2018
– Rappel basique. – La copropriété régit les immeubles bâtis dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes par lots, comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes 1497197926187. Le statut juridique de l'immeuble divisé a fait l'objet d'analyses détaillées 1491895149770. Deux notions liées au statut de la copropriété favorisent ou freinent particulièrement la multifonctionnalité : la destination de l'immeuble et la recherche d'autonomie du propriétaire.
– La destination de l'immeuble. – Le règlement de copropriété s'appuie sur la notion de destination s'agissant à la fois de l'immeuble et des parties privatives.
La destination de l'immeuble n'est pas définie par la loi 1491234175749. L'exposé des motifs du projet de la loi du 10 juillet 1965 précise qu'il s'agit de l'ensemble des conditions en vue desquelles un copropriétaire a acquis son lot, compte tenu de divers éléments, notamment de l'ensemble des clauses des documents contractuels, du caractère physique de la destination de l'immeuble, ainsi que de la situation sociale de ses occupants. Ainsi, les copropriétaires adhérant à une clause d'habitation bourgeoise exclusive sont présumés n'accepter que la seule destination d'habitation, à l'exclusion notamment des activités professionnelles ou commerciales.
En pratique, les contours de cette notion sont vagues 1491234554985. Ils résultent principalement de décisions judiciaires relatives à des changements d'affectation de lots privatifs.
Pour les immeubles neufs, la rédaction d'une clause de destination multiple ne pose pas de difficultés. Il convient néanmoins d'être précis, l'adhésion des futurs acquéreurs dépendant potentiellement de la destination retenue.
La recherche d'un équilibre entre l'étendue de la destination et les aspirations des copropriétaires guide la rédaction de la clause de destination.
Selon que le rédacteur souhaite pour l'ensemble immobilier une destination large et évolutive ou au contraire impérative et limitant l'usage des lots, il indique dans le règlement de copropriété que l'immeuble « peut recevoir » ou « est destiné à recevoir » telle ou telle affectation 1486806544834.
L'indication des différentes destinations autorisées favorise les changements. À l'inverse, la clause précisant que l'immeuble est destiné à l'habitation, à l'exception du local professionnel situé au rez-de-chaussée, ne permet pas le changement d'affectation de ce lot en habitation sans autorisation. En effet, cette modification est contraire à la destination de l'immeuble 1489914556524.

Proposition de clause de destination de l'immeuble favorisant la multifonctionnalité

L'immeuble peut être destiné à l'usage mixte d'habitation, professionnel, commercial, artisanal, associatif, agricole et d'activités de service sur l'ensemble du bâtiment.

Le niveau de sous-sol est destiné exclusivement à un usage de stationnement.

De façon générale, aucun copropriétaire ou occupant ne peut occasionner le moindre trouble de jouissance diurne ou nocturne par le bruit, les trépidations, les odeurs, la chaleur, les radiations ou toute autre cause.

Les locaux dont l'affectation est modifiée doivent être pourvus d'installations de nature à supprimer les éventuelles nuisances inhérentes à leur nouvel usage, notamment en ce qui concerne leur isolation phonique et olfactive, et bénéficier des autorisations administratives nécessaires.

– Les clauses d'exclusion d'activités. – La destination multiple d'un immeuble n'interdit pas d'exclure expressément certaines activités ou professions. Les interdictions généralessont néanmoins à proscrire. Par exemple, la clause prévoyant l'exclusion de « toute activité bruyante ou malodorante » n'empêche pas l'ouverture d'un restaurant. En effet, les nuisances doivent être avérées et non hypothétiques. À cet égard, l'activité de restauration non interdite n'est pas forcément une « activité exhalant de mauvaises odeurs » 1491235291913. En revanche, lorsque les nuisances sont avérées, les copropriétaires ne sont pas tenus d'accepter les propositions du commerçant visant à y remédier 1491239690574.
Seule une décision de l'assemblée générale des copropriétaires permet d'ajouter ou de supprimer une interdiction à cette liste a posteriori. L'unanimité est requise, une telle décision constituant une atteinte aux modalités de jouissance des parties privatives 1489921933778.

Proposition de clause d'exclusion d'activités

Les activités suivantes sont interdites :

– Clause de non-concurrence. – Les clauses d'un règlement de copropriété visant à restreindre la concurrence sont réputées non écrites, contraires aux dispositions d'ordre public du statut 1491324659165. À ce titre, il a été jugé qu'une clause de non-concurrence était étrangère à la destination de l'immeuble, son unique but étant de préserver des intérêts individuels et non collectifs 1489930571129. La multifonctionnalité est une donnée supérieure, un intérêt collectif.
Les clauses de non-concurrence insérées dans les actes de vente sont analysées différemment. Elles sont valables au motif qu'elles régissent des relations contractuelles indépendantes du document fondateur de la copropriété. Pour autant le renvoi dans un acte de vente à la clause de non-concurrence réputée non écrite d'un règlement de copropriété ne produit de facto aucun effet 1489931373405.
– La destination des parties privatives. – La destination des parties privatives est déterminée dans le respect de la destination de l'immeuble 1491808636271, le plus souvent au moyen d'un état descriptif de division (EDD) décrivant pour les besoins de la publicité foncière, et de manière plus ou moins détaillée, l'affectation de chaque lot principal ou accessoire (greniers, caves, etc).
A priori, la destination donnée à chaque lot de copropriété n'a pas de valeur contractuelle, sauf à ce que le règlement de copropriété ait expressément donné à l'état descriptif de division la force du contrat, dont il est privé par essence 1515529494812ou que cette destination découle du règlement de copropriété lui-même 1515530112120.
– Le GRECCO. – Connu sous la dénomination de GRECCO, un groupe de recherche en copropriété composé de praticiens et d'universitaires a très récemment élaboré un avant-projet de réforme de la loi du 10 juillet 1965 1515361890336. Ce travail ambitionne de moderniser et de simplifier la loi constituant le socle juridique de la copropriété. Nécessité faisant loi, il fait écho des difficultés d'application actuelle de la loi de 1965 au regard des évolutions sociologiques. Aujourd'hui, le nombre de lots soumis au régime de la copropriété ne cesse de croître au sein d'immeubles ou de groupes d'immeubles de plus en plus importants 1515362951884, comprenant le plus souvent des lots à usage autre que d'habitation.
Cette proposition de réforme vise en conséquence à faciliter la prise de décisions collectives à l'heure d'un fort absentéisme et de divergences d'intérêts lors des assemblées générales 1515362291973.
Pour les grandes copropriétés comprenant plus de 100 lots principaux à destination éventuellement mixte et pour les copropriétés à destination autre que d'habitation, un conseil d'administration composé de copropriétaires élus par l'assemblée générale prendrait seul les décisions relevant de la majorité simple, les décisions nécessitant la majorité absolue impliquant une délégation spécifique. L'assemblée générale aurait donc un rôle électif, mais conserverait ses attributions régaliennes pour les seules décisions relevant de la double majorité, ainsi que pour l'approbation des comptes.
Cette réforme est attendue et aurait sans doute un impact fort sur la multifonctionnalité, les textes actuels n'en favorisant pas le développement au sein des immeubles collectifs.