Le foisonnement du stationnement, une prérogative du droit de propriété

Rapport du 114e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2018

– Distinction mutualisation et foisonnement. – La mutualisation du stationnement permet de limiter la création de parkings en regroupant les besoins complémentaires de plusieurs projets proches ^{1497775827984}. Ce système dépasse l'échelle de l'immeuble, les parkings étant construits pour l'usage complémentaire de plusieurs immeubles. Les réalisations de ce type se rencontrent essentiellement dans les opérations d'aménagement d'envergure ^{1497778793209}.

Le foisonnement du stationnement poursuit également un objectif d'économie d'espace. Il consiste en l'utilisation partagée d'un même emplacement à des horaires et par des utilisateurs différents ^{1497776427884}. Ce système est relativement aisé à mettre en place, les principes de la mise à disposition (I) étant complétés par les spécificités en matière de copropriété (II).

Les principes de la mise à disposition

– La mise à disposition au profit d'un particulier. – La mise à disposition d'une place de stationnement résulte le plus souvent d'un contrat de louage, laissant toute latitude aux propriétaires et aux locataires pour convenir des conditions de jouissance du bien (C. civ., art. 1709 et s.). Les parties conviennent notamment que le locataire profitera du stationnement à certaines heures ou pendant certains jours de la semaine en l'absence du propriétaire.

– La mise à disposition au profit d'une société. – L'enjeu d'une convention de foisonnement conclue au profit d'une société est la qualification du contrat en bail commercial ou en simple contrat de louage. Sauf volonté commune des parties, les dispositions du statut des baux commerciaux ne s'appliquent pas, les emplacements de stationnement n'étant pas des immeubles au sens de bâtiments construits ^{1497871973902}. Ils ne constituent pas non plus des locaux accessoires, le local principal étant en principe la propriété du bailleur.

Les limites du contrat de louage tiennent à sa nature de droit personnel n'emportant pas pour le locataire certains attributs du droit de propriété conférés par un droit réel.

Les spécificités de la mise à disposition de stationnements en copropriété

En copropriété, les parkings constituent soit des parties privatives, soit des parties communes.

– Le stationnement foisonné en parties privatives. – La convention de mise à disposition en foisonnement d'un stationnement doit être compatible avec le statut de la copropriété. En effet, certaines restrictions au droit de louer à des personnes extérieures à la copropriété sont licites lorsqu'elles sont fondées sur la destination de l'immeuble ^{1497793303576}. Par exemple, la clause de destination d'habitation bourgeoise dans un immeuble de grand standing a pu justifier le refus d'une colocation ^{1501771121158}.

– La qualification des équipements et le paiement des charges de copropriété. – La propriété d'une place de stationnement implique une participation aux charges de copropriété. Or, l'existence de stationnements foisonnés suppose des équipements spécifiques : signalétique extérieure, barrières, bornes de contrôle d'accès, dispositif de décompte du temps de présence, etc. Ces équipements engendrent un surcroît de charges pour des copropriétaires n'en voyant pas toujours l'utilité, a fortiori si à cela s'ajoute un contrat de maintenance conclu avec un prestataire imposé par la collectivité ^{1497952719819}.

– Le stationnement foisonné en parties communes. – Le syndicat des copropriétaires est susceptible d'exploiter un patrimoine constitué de parties communes, engendrant ainsi des revenus pour la copropriété. Les places de stationnement constituent parfois ce patrimoine commun. Le règlement de copropriété détermine la destination de ces parties communes et leurs conditions d'utilisation ^{1501432427306}. L'exploitation d'un parking foisonné s'effectue à l'initiative du syndicat des copropriétaires, le syndic en assurant l'effectivité pratique. Au-delà des règles de fonctionnement et de conformité à la réglementation comme celles s'appliquant aux établissements recevant du public, la question du statut de ces deux entités est posée. Si, dans l'avenir, la mutualisation des espaces et des services prospère, leur gestionnaire devra pouvoir en assumer pleinement l'exploitation et la conservation. À ce jour, tant le syndicat des copropriétaires que le syndic ne semblent pas pleinement compétents ou posséder suffisamment de moyens pour remplir cette mission.