Le dispositif Pinel

Une réduction d'impôt sur le revenu est consentie en faveur de l'investissement locatif intermédiaire dénommé « Duflot-Pinel » (CGI, art. 199 novovicies).

– Les personnes éligibles. – La réduction d'impôt profite aux contribuables personnes physiques fiscalement domiciliés en France.

Elle est accordée que l'opération soit réalisée par le contribuable directement ou par l'intermédiaire d'une société non soumise à l'IS ^{1509534560345}. Dans ce cas, l'avantage fiscal s'applique à l'associé personne physique de la société ^{1504431950259}. En outre, l'associé s'engage à conserver ses parts jusqu'à l'expiration de la période couverte par l'engagement de location ^{1504435203166}.

L'opération effectuée en indivision est éligible au dispositif. Chaque indivisaire en bénéficie à hauteur de sa quote-part.

En revanche, la réduction d'impôt n'est pas ouverte aux opérations réalisées en démembrement de propriété.

– Les immeubles éligibles. – La réduction d'impôt est accordée au titre des acquisitions réalisées entre le 1^er janvier 2013 et le 31 décembre 2021 :

La date d'acquisition s'entend de celle de la signature de l'acte authentique d'achat.

Un logement neuf s'entend d'un immeuble à usage d'habitation achevé n'ayant jamais été habité ni utilisé ^{1504433660287}.

Dans tous les cas où l'opération consiste en l'acquisition d'un logement ou d'un local en vue de réaliser des travaux, leur achèvement doit intervenir au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant l'acquisition ^{1504434381795}.

La réduction d'impôt profite également aux logements que le contribuable fait construire et dont la demande de permis de construire a été déposée entre le 1^er janvier 2013 et le 31 décembre 2021.

Enfin, la réduction d'impôt est consentie au titre de la souscription en numéraire au capital initial ou aux augmentations de capital d'une SCPI, sous réserve que 95 % de la souscription serve à financer un immeuble éligible ^{1504432147219}. L'associé de la SCPI s'engage à conserver ses parts jusqu'à l'expiration de la période couverte par l'engagement de location. L'acquisition des parts de SCPI est effectuée soit directement par une personne physique, soit par l'intermédiaire d'une société non soumise à l'IS.

– La limitation géographique. – Les communes sont classées en zones géographiques en fonction de l'importance du déséquilibre existant entre l'offre et la demande de logements. Ces zones sont désignées par ordre de déséquilibre décroissant, sous les lettres A (elle-même formée des sous-zones A et A bis), B (elle-même formée des sous-zones B1 et B2) et C. Ce classement résulte d'un arrêté révisé tous les trois ans (CCH, art. R. 304-1) ^{1504436326905}.

Depuis le 1^erjanvier 2018, le dispositif a été recentré sur les zones tendues. Les logements éligibles sont situés dans les zones géographiques A, A biset B1. Néanmoins, certaines communes de la zone B2 et C, agréées par le préfet de région, relèvent toujours du régime de faveur, sous réserve que le permis de construire ait été déposé au plus tard le 31 décembre 2017 et que l'acquisition soit réalisée au plus tard le 31 décembre 2018 ^{1514658547718}.

– L'écocondition. – À l'exception des biens situés à Mayotte, le logement doit répondre à une certaine performance énergétique.

Ainsi, les logements situés en métropole, acquis neufs ou en état futur d'achèvement, ainsi que ceux que le contribuable fait construire, doivent respecter les caractéristiques du label :

Les logements anciens éligibles à la suite de travaux répondent aux exigences du label HPE rénovation 2009 ou BBC rénovation 2009. À défaut, ils respectent les exigences de performance énergétique globale définie par arrêté pour au moins deux des quatre catégories suivantes :

Les logements d'outre-mer répondent à des performances énergétiques propres.

Le contribuable transmet le justificatif de la performance énergétique à la demande de l'administration fiscale.

– L'engagement de louer nu. – Le contribuable prend l'engagement de louer le logement nu à usage d'habitation principale à une personne autre qu'un membre de son foyer fiscal. Si l'opération est réalisée par une société non soumise à l'IS ou par une SCPI, l'engagement de location est pris en faveur d'une personne autre qu'un associé ou membre du foyer fiscal d'un des associés ^{1504442761055}. Si le locataire est rattaché au foyer fiscal du bailleur en cours de bail, l'avantage est remis en cause ^{1504443539855}.

Par exception, l'investissement reste éligible à la réduction d'impôt lorsque le bail est consenti à un organisme public ou privé en vue de sa sous-location sans prestation hôtelière ou para-hôtelière ^{1504443687725}.

L'engagement de location initial porte sur une durée irrévocable de six ou neuf ans, au choix du contribuable. À l'expiration de l'engagement initial, le contribuable a la faculté de proroger une ou plusieurs fois l'engagement pour une durée de trois ans, la durée totale ne pouvant excéder douze ans.

La location prend effet dans les douze mois de l'acquisition ou de l'achèvement des travaux. Elle est effective et continue pendant toute la période d'engagement. En cas de congé du locataire, le logement est remis en location. L'avantage n'est pas remis en cause si la vacance du logement n'excède pas douze mois à compter de la réception du congé et que le contribuable établit qu'il a été diligent pour relouer le logement.

– L'investissement locatif intermédiaire. – Le loyer ne doit pas être supérieur aux plafonds fixés par décret, variant selon le lieu de situation du logement. Pour les baux conclus depuis 2016, les plafonds de loyers mensuels par mètre carré, charges non comprises, sont fixés à 16,83 € en zone A bis ; 12,50 € dans le reste de la zone A ; 10,07 € en zone B1 et 8,75 € en zone B2 et en zone C. Les locataires doivent en outre satisfaire à certaines conditions de ressources. À titre d'exemple, pour les baux conclus en 2017, les plafonds annuels de ressources pour un couple s'établissaient à 55 486 € en zone A et A biset à 40 410 € en zone B (CGI, ann. III, art. 2 terdecies D).

Si le marché locatif local le nécessite, le préfet de région a la faculté de réduire les plafonds de loyer.

La surface prise en compte est la surface habitable. Pour les appartements situés en métropole, elle est majorée de la moitié de la surface des annexes, dans la limite de huit mètres carrés par logement et à l'exclusion des garages. Pour les maisons en métropole, une surface forfaitaire de douze mètres carrés représentant la partie des annexes du logement majore la surface habitable ^{1504445953963}. Des plafonds et des règles spécifiques s'appliquent pour les logements d'outre-mer.

Un coefficient multiplicateur s'applique ensuite sur le plafond de loyer selon la formule suivante : 0,7 + 19 / S (S étant la surface du logement). Le coefficient obtenu est arrondi à la deuxième décimale la plus proche sans pouvoir excéder 1,2 ^{1509541883810}.

– Le montant de la réduction d'impôt. – La réduction d'impôt est calculée sur le prix de revient, retenu dans la limite d'un plafond de 5 500 € par mètre carré de surface habitable, du ou des logements dans la limite de deux au plus et sans pouvoir dépasser globalement 300 000 € pour une même année d'imposition. Le prix de revient du logement est constitué du prix majoré des frais accessoires ^{1504448345869}.

La réduction d'impôt annuelle est calculée sur 100 % du montant des parts de SCPI souscrites depuis le 1^er septembre 2014, sans pouvoir dépasser 300 000 € pour une même année d'imposition.

Pour les investissements réalisés depuis le 1^er septembre 2014, le taux de réduction est de 12 % pour les six premières années, 6 % pour les trois années suivantes et 3 % pour la dernière période triennale de location. Il en résulte :

La réduction d'impôt est répartie par parts égales sur la période triennale concernée, soit 2 % par an de la première à la neuvième année de location et 1 % par an pour la dixième à la douzième année de location ^{1509535821046}.

Elle est accordée au titre de l'année de l'acquisition ou de l'achèvement des travaux. Si elle excède l'impôt dû par le contribuable pour l'année concernée, elle n'est pas reportable sur l'impôt des années suivantes.

Le dispositif ne se cumule pas avec les dispositifs « Girardin » et « Cosse ancien ».

La réduction d'impôt entre dans le cadre du plafonnement global des avantages fiscaux (CGI, art. 200-0 A).