L'incitation à l'investissement immobilier locatif

L'incitation à l'investissement immobilier locatif

Rapport du 114e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2018
L'incitation à l'investissement immobilier locatif résulte de réductions ou de crédits d'impôt sur le revenu. Il s'agit des dispositifs :
  • en faveur des investissements locatifs dans le secteur intermédiaire, couramment dénommés « Duflot-Pinel » (A) ;
  • en faveur des investissements réalisés dans le secteur de la location meublée non professionnelle : « LMNP » ou « Censi-Bouvard » (B) ;
  • et en faveur des investissements en outre-mer dénommés « Girardin » (C).

Le dispositif Pinel

Une réduction d'impôt sur le revenu est consentie en faveur de l'investissement locatif intermédiaire dénommé « Duflot-Pinel » (CGI, art. 199 novovicies).
– Les personnes éligibles. – La réduction d'impôt profite aux contribuables personnes physiques fiscalement domiciliés en France.
Elle est accordée que l'opération soit réalisée par le contribuable directement ou par l'intermédiaire d'une société non soumise à l'IS 1509534560345. Dans ce cas, l'avantage fiscal s'applique à l'associé personne physique de la société 1504431950259. En outre, l'associé s'engage à conserver ses parts jusqu'à l'expiration de la période couverte par l'engagement de location 1504435203166.
L'opération effectuée en indivision est éligible au dispositif. Chaque indivisaire en bénéficie à hauteur de sa quote-part.
En revanche, la réduction d'impôt n'est pas ouverte aux opérations réalisées en démembrement de propriété.
– Les immeubles éligibles. – La réduction d'impôt est accordée au titre des acquisitions réalisées entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2021 :
  • de logements neufs ;
  • de logements en état futur d'achèvement, sous réserve que l'achèvement intervienne dans les trente mois de la signature de l'acquisition ;
  • de logements faisant ou ayant fait l'objet de travaux concourant à la production ou la livraison d'un immeuble neuf (CGI, art. 257, I, 2, 2°) ;
  • de locaux affectés à un usage autre que l'habitation faisant ou ayant fait l'objet de travaux de transformation en logements ;
  • de logements indécents faisant ou ayant fait l'objet de travaux de réhabilitation leur permettant d'acquérir des performances techniques voisines de celles d'un logement neuf. Dans le cas d'un logement à réhabiliter, il ne doit pas être loué ou utilisé par l'acquéreur entre l'acquisition et le début des travaux 1504434166507 ;
  • de logements inachevés en vue de leur achèvement par le contribuable. L'achèvement doit intervenir au plus tard au 31 décembre de la deuxième année suivant l'acquisition.
La date d'acquisition s'entend de celle de la signature de l'acte authentique d'achat.
Un logement neuf s'entend d'un immeuble à usage d'habitation achevé n'ayant jamais été habité ni utilisé 1504433660287.
Dans tous les cas où l'opération consiste en l'acquisition d'un logement ou d'un local en vue de réaliser des travaux, leur achèvement doit intervenir au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant l'acquisition 1504434381795.
La réduction d'impôt profite également aux logements que le contribuable fait construire et dont la demande de permis de construire a été déposée entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2021.
Enfin, la réduction d'impôt est consentie au titre de la souscription en numéraire au capital initial ou aux augmentations de capital d'une SCPI, sous réserve que 95 % de la souscription serve à financer un immeuble éligible 1504432147219. L'associé de la SCPI s'engage à conserver ses parts jusqu'à l'expiration de la période couverte par l'engagement de location. L'acquisition des parts de SCPI est effectuée soit directement par une personne physique, soit par l'intermédiaire d'une société non soumise à l'IS.
– La limitation géographique. – Les communes sont classées en zones géographiques en fonction de l'importance du déséquilibre existant entre l'offre et la demande de logements. Ces zones sont désignées par ordre de déséquilibre décroissant, sous les lettres A (elle-même formée des sous-zones A et A bis), B (elle-même formée des sous-zones B1 et B2) et C. Ce classement résulte d'un arrêté révisé tous les trois ans (CCH, art. R. 304-1) 1504436326905.
Depuis le 1erjanvier 2018, le dispositif a été recentré sur les zones tendues. Les logements éligibles sont situés dans les zones géographiques A, A biset B1. Néanmoins, certaines communes de la zone B2 et C, agréées par le préfet de région, relèvent toujours du régime de faveur, sous réserve que le permis de construire ait été déposé au plus tard le 31 décembre 2017 et que l'acquisition soit réalisée au plus tard le 31 décembre 2018 1514658547718.
– L'écocondition. – À l'exception des biens situés à Mayotte, le logement doit répondre à une certaine performance énergétique.
Ainsi, les logements situés en métropole, acquis neufs ou en état futur d'achèvement, ainsi que ceux que le contribuable fait construire, doivent respecter les caractéristiques du label :
  • BBC 2005, si le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013 ;
  • RT 2012, si le permis de construire a été déposé depuis le 1er janvier 2013.
Les logements anciens éligibles à la suite de travaux répondent aux exigences du label HPE rénovation 2009 ou BBC rénovation 2009. À défaut, ils respectent les exigences de performance énergétique globale définie par arrêté pour au moins deux des quatre catégories suivantes :
  • isolation de la toiture ou des murs donnant sur l'extérieur ;
  • fenêtres ;
  • système de chauffage ;
  • système de production d'eau chaude sanitaire 1504441748647.
Les logements d'outre-mer répondent à des performances énergétiques propres.
Le contribuable transmet le justificatif de la performance énergétique à la demande de l'administration fiscale.
– L'engagement de louer nu. – Le contribuable prend l'engagement de louer le logement nu à usage d'habitation principale à une personne autre qu'un membre de son foyer fiscal. Si l'opération est réalisée par une société non soumise à l'IS ou par une SCPI, l'engagement de location est pris en faveur d'une personne autre qu'un associé ou membre du foyer fiscal d'un des associés 1504442761055. Si le locataire est rattaché au foyer fiscal du bailleur en cours de bail, l'avantage est remis en cause 1504443539855.
Par exception, l'investissement reste éligible à la réduction d'impôt lorsque le bail est consenti à un organisme public ou privé en vue de sa sous-location sans prestation hôtelière ou para-hôtelière 1504443687725.
L'engagement de location initial porte sur une durée irrévocable de six ou neuf ans, au choix du contribuable. À l'expiration de l'engagement initial, le contribuable a la faculté de proroger une ou plusieurs fois l'engagement pour une durée de trois ans, la durée totale ne pouvant excéder douze ans.
La location prend effet dans les douze mois de l'acquisition ou de l'achèvement des travaux. Elle est effective et continue pendant toute la période d'engagement. En cas de congé du locataire, le logement est remis en location. L'avantage n'est pas remis en cause si la vacance du logement n'excède pas douze mois à compter de la réception du congé et que le contribuable établit qu'il a été diligent pour relouer le logement.
– L'investissement locatif intermédiaire. – Le loyer ne doit pas être supérieur aux plafonds fixés par décret, variant selon le lieu de situation du logement. Pour les baux conclus depuis 2016, les plafonds de loyers mensuels par mètre carré, charges non comprises, sont fixés à 16,83 € en zone A bis ; 12,50 € dans le reste de la zone A ; 10,07 € en zone B1 et 8,75 € en zone B2 et en zone C. Les locataires doivent en outre satisfaire à certaines conditions de ressources. À titre d'exemple, pour les baux conclus en 2017, les plafonds annuels de ressources pour un couple s'établissaient à 55 486 € en zone A et A biset à 40 410 € en zone B (CGI, ann. III, art. 2 terdecies D).
Si le marché locatif local le nécessite, le préfet de région a la faculté de réduire les plafonds de loyer.
La surface prise en compte est la surface habitable. Pour les appartements situés en métropole, elle est majorée de la moitié de la surface des annexes, dans la limite de huit mètres carrés par logement et à l'exclusion des garages. Pour les maisons en métropole, une surface forfaitaire de douze mètres carrés représentant la partie des annexes du logement majore la surface habitable 1504445953963. Des plafonds et des règles spécifiques s'appliquent pour les logements d'outre-mer.
Un coefficient multiplicateur s'applique ensuite sur le plafond de loyer selon la formule suivante : 0,7 + 19 / S (S étant la surface du logement). Le coefficient obtenu est arrondi à la deuxième décimale la plus proche sans pouvoir excéder 1,2 1509541883810.

Exemple de calcul du loyer plafonné

Un investisseur a acquis un appartement d'une surface de soixante mètres carrés situé en zone A, éligible au dispositif « Pinel ». La livraison est intervenue en 2017. L'investisseur le donne en location la même année.

Le loyer plafonné s'établit de la manière suivante :

Détermination du plafond de loyer avant coefficient multiplicateur : 60 × 12,50 € = 750 €.

Détermination du coefficient multiplicateur : 0,7 + (19 / 60) = 1,02 (lequel n'excède pas 1,2).

Montant du loyer plafonné : 750 × 1,02 = 765.

– Le montant de la réduction d'impôt. – La réduction d'impôt est calculée sur le prix de revient, retenu dans la limite d'un plafond de 5 500 € par mètre carré de surface habitable, du ou des logements dans la limite de deux au plus et sans pouvoir dépasser globalement 300 000 € pour une même année d'imposition. Le prix de revient du logement est constitué du prix majoré des frais accessoires 1504448345869.
La réduction d'impôt annuelle est calculée sur 100 % du montant des parts de SCPI souscrites depuis le 1er septembre 2014, sans pouvoir dépasser 300 000 € pour une même année d'imposition.
Pour les investissements réalisés depuis le 1er septembre 2014, le taux de réduction est de 12 % pour les six premières années, 6 % pour les trois années suivantes et 3 % pour la dernière période triennale de location. Il en résulte :
  • un taux de 12 % en cas de location pendant six ans ;
  • un taux de 18 % en cas de location pendant neuf ans ;
  • un taux de 21 % en cas de location pendant douze ans.
La réduction d'impôt est répartie par parts égales sur la période triennale concernée, soit 2 % par an de la première à la neuvième année de location et 1 % par an pour la dixième à la douzième année de location 1509535821046.
Elle est accordée au titre de l'année de l'acquisition ou de l'achèvement des travaux. Si elle excède l'impôt dû par le contribuable pour l'année concernée, elle n'est pas reportable sur l'impôt des années suivantes.
Le dispositif ne se cumule pas avec les dispositifs « Girardin » et « Cosse ancien ».
La réduction d'impôt entre dans le cadre du plafonnement global des avantages fiscaux (CGI, art. 200-0 A).

Le dispositif Censi-Bouvard

Une réduction d'impôt sur le revenu est accordée en faveur des investissements réalisés dans le secteur de la location meublée non professionnelle. Ce dispositif est communément dénommé « LMNP » ou « Censi-Bouvard » (CGI, art. 199 sexvicies).
– Les personnes éligibles. – La réduction d'impôt profite aux contribuables personnes physiques fiscalement domiciliés en France. L'investissement est réalisé directement par le contribuable, excluant les acquisitions par l'intermédiaire d'une société 1504361782602.
L'investissement en indivision est admis, chaque indivisaire bénéficiant de la réduction d'impôt à hauteur de sa quote-part indivise.
En revanche, l'investissement en démembrement est proscrit.
– Les immeubles éligibles. – La réduction d'impôt s'applique aux acquisitions de logements neufs achevés ou en état futur d'achèvement 1509297032825. Aucune condition de délai d'achèvement des immeubles acquis en état futur d'achèvement n'est exigée 1504362577509.
La réduction d'impôt bénéficie également aux acquisitions de logements achevés depuis au moins quinze ans en cours de réhabilitation ou déjà réhabilités. La réhabilitation, si elle est en cours, est réalisée par le vendeur ou par l'acquéreur. La location ou l'utilisation d'un tel logement par le vendeur entre son achèvement et son acquisition ou par l'acquéreur entre son acquisition et le début des travaux de réhabilitation ne remet pas en cause la réduction d'impôt, sous réserve de ne pas excéder douze mois.
– La nature du logement. – Le logement dépend de l'une des structures limitativement énumérées :
  • un établissement d'hébergement pour personnes âgées ou handicapées ;
  • une résidence avec services pour étudiants ;
  • une résidence de tourisme classée 1504364657345.
– La date de l'acquisition. – Le régime de faveur s'applique aux logements acquis à titre onéreux entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2018. La date d'acquisition correspond à la signature de l'acte authentique de vente 1504364420417.
Toutefois, la réduction d'impôt ne s'applique plus aux logements dépendant d'une résidence de tourisme classée acquis après le 31 décembre 2016 1504365090005.

La réduction d'impôt en faveur de la réhabilitation des immeubles de tourisme

Les travaux de réhabilitation des logements situés dans des résidences de tourisme de plus de quinze ans ouvrent droit, sous conditions, à une réduction d'impôt spécifique (CGI, art. 199 decies G bis). Elle profite aux personnes physiques, même en indivision. Les logements dont la propriété est démembrée sont exclus du dispositif.
Il s'agit des travaux votés en assemblée générale des copropriétaires entre le 1er janvier 2017 et le 31 décembre 2019.
Les travaux éligibles portent sur l'amélioration de la performance environnementale du logement, l'accueil de personnes handicapées et le ravalement.
Le logement doit être loué pendant au moins cinq ans à compter de l'achèvement des travaux.
La réduction d'impôt est égale à 20 % du montant des travaux payé par le propriétaire dans la limite de 22 000 € par logement pour l'ensemble de la période du dispositif. Cela représente une réduction maximale de 4 400 € par logement.
Cette réduction d'impôt n'est pas cumulable avec les dispositifs « Censi-Bouvard » et « Girardin » pour un même logement, la même année.
– Un engagement de louer meublé. – Le contribuable prend l'engagement de louer le logement meublé pendant au moins neuf ans à l'exploitant de la résidence. La location doit être effective dans le mois de l'acquisition du bien ou de l'achèvement des travaux de construction ou de réhabilitation. Elle doit également être continue et porter sur un logement comportant tous les éléments mobiliers indispensables à une occupation normale.
En cas d'arrêt d'exploitation de la résidence par le locataire du contribuable, la vacance du logement est tolérée pendant un mois. Si l'arrêt de l'exploitation de la résidence résulte de circonstances particulières (liquidation judiciaire de l'exploitant, résiliation ou cession du bail de ce dernier ou résiliation du bail par le bailleur pour non-paiement des loyers), la réduction d'impôt n'est pas remise en cause tant que la vacance du logement n'excède pas douze mois 1504368374090.
– Le contribuable, loueur en meublé non professionnel. – Le contribuable doit exercer une activité de location meublée non professionnelle.
Le contribuable louant un logement meublé relève de la qualité de loueur professionnel lorsqu'il remplit les trois conditions suivantes :
  • lui-même ou un membre de son foyer fiscal est inscrit à ce titre au registre du commerce et des sociétés ;
  • les recettes annuelles du foyer fiscal pour cette activité sont supérieures à 23 000 € ;
  • les recettes excèdent les revenus professionnels du foyer fiscal soumis à l'impôt sur le revenu.
Le contribuable ne répondant pas à l'une de ces conditions est considéré comme non professionnel.
Le contribuable doit répondre à cette qualification au jour de l'acquisition du logement pour bénéficier de la réduction d'impôt. Lorsqu'il passe du statut de non-professionnel à celui de professionnel en cours de période, la réduction n'est pas remise en cause 1504369972481.
S'agissant d'une location meublée, les loyers perçus relèvent des BIC et sont imposés dans cette catégorie pendant toute la durée de l'engagement de location 1504370259558.
– Le montant de la réduction d'impôt. – La réduction d'impôt est calculée sur le prix de revient global du logement et de ses dépendances immédiates et nécessaires.
Ce prix de revient est formé du prix d'acquisition ou du coût des travaux de réhabilitation, majoré de l'ensemble des frais tels que les émoluments du notaire, la taxe de publicité foncière, la TVA, etc.
Toutefois, pour les opérations relevant de la TVA, elle est exclue de l'assiette de la réduction d'impôt si elle est récupérée par le bailleur 1504371001433.
Le contribuable peut acquérir plusieurs logements éligibles sans limitation, mais l'assiette de la réduction d'impôt est plafonnée à 300 000 € au titre d'une même année.
Le taux de la réduction d'impôt varie selon l'année de réalisation de l'investissement. Il s'élève à 11 % pour les investissements réalisés du 1er janvier 2013 au 31 décembre 2018.
La réduction est accordée au titre de l'année d'acquisition du logement achevé ou de l'achèvement du logement ou des travaux de réhabilitation. Elle se répartit par neuvième de son montant chaque année pendant neuf ans. Si elle excède l'impôt dû par le contribuable l'année d'imposition concernée, elle est imputable sur l'impôt dû au titre des années suivantes, pendant six ans.
Enfin, la réduction d'impôt entre dans le cadre du plafonnement global des avantages fiscaux (CGI, art. 200-0 A) et ne se cumule pas avec la réduction d'impôt « Girardin » en outre-mer.

Les investissements en outre-mer

– Le dispositif « Girardin ». – Des réductions et crédits d'impôt spécifiques sont consentis aux investisseurs en outre-mer. Ce dispositif est communément appelé « Girardin » 1514732689585.
Les réductions d'impôt concernent notamment :
  • les investissements de logements neufs relevant du secteur locatif social et réalisés jusqu'au 31 décembre 2025 par les personnes relevant de l'impôt sur le revenu dans les collectivités d'outre-mer (CGI, art. 199 undecies C) ;
  • les investissements immobiliers neufs à usage locatif réalisés par une société soumise à l'IS (CGI, art. 217 undecieset 217 duodecies).
Les crédits d'impôt portent sur des investissements immobiliers neufs effectués dans les DOM exclusivement, notamment ceux relevant du secteur locatif social (CGI, art. 244 quater W et 244 quater X).