Le bail entre l'organisme de foncier solidaire et l'opérateur

– Le BRS-initial. – Le postulat de départ est le suivant : l'organisme de foncier solidaire est propriétaire d'un bien immobilier non bâti ou à réhabiliter, inutilisable en logements ^{1500741808313}. Il le donne à bail réel solidaire à un opérateur chargé de construire ou de réhabiliter des logements ^{1500734641915}. L'opérateur s'oblige également à céder ses droits sur les logements créés aux acquéreurs agréés par l'OFS.

Notre confrère Frédéric Roussel, bâtisseur de ce nouvel outil ^{1500743962573}, qualifie le bail réel solidaire régularisé entre l'organisme de foncier solidaire et le constructeur de « BRS-Initial » ^{1500743771603}. Ce bail initial est réductible, son assiette diminuant à l'occasion de chaque bail signé entre l'organisme de foncier solidaire et l'acquéreur final.

– Le BRS et la copropriété. – Sauf les rares cas de constructions de maisons individuelles ou en volumétrie, le BRS-Initial porte sur des biens à construire ou réhabiliter dans le cadre d'une copropriété. Trop récent pour que des exemples avérés permettent d'en saisir toutes les subtilités techniques, ce bail réel solidaire doit cependant s'adapter aux règles de la copropriété.

Il est possible de proposer le montage suivant, assis sur la gémellité de deux états descriptifs de division différents, l'un portant sur les droits à construire loués par l'OFS, l'autre sur les lots privatifs vendus par le promoteur.

Le bail étant « réductible » plutôt que « divisible », l'organisme de foncier solidaire établit un état descriptif de division primaire du foncier, antérieurement à la signature du « BRS-Initial ». Ce document répartit en différents lots les droits à construire attachés au sol. Parallèlement, le promoteur prépare un projet d'état descriptif de division-règlement de copropriété classique, attachant à chaque lot privatif une quote-part de partie commune équivalente aux droits à construire du lot correspondant de l'état descriptif de division primaire ^{1504553561324}.

Dans le cadre du BRS-Initial, l'OFS transmet au promoteur l'ensemble des lots de droits à construire. Par la signature concomitante de l'état descriptif de division-règlement de copropriété préparé par l'opérateur, il y a corrélation parfaite entre les tantièmes de charge foncière affectés aux lots objets du BRS-Initial et les tantièmes de copropriété attachés à la globalité des lots privatifs de la copropriété.

À chaque réduction du « BRS-Initial » liée à une vente de lot de copropriété par l'opérateur, le « BRS-Utilisateur » correspondant porte sur les tantièmes de droit à construire correspondant aux millièmes de copropriété attachés au lot vendu par le promoteur ^{1500991859646}.