Le preneur opérateur

Rapport du 114e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2018

– Promoteur privé ou bailleur social. – L'organisme de foncier solidaire, propriétaire d'un terrain à bâtir ou d'un immeuble nécessitant d'importants travaux de rénovation, a la faculté de signer un bail réel solidaire avec un opérateur chargé de construire ou de réhabiliter des logements. Cet opérateur peut être un promoteur privé, un bailleur social ou une société d'économie mixte par exemple.

Les parties définissent entre elles les obligations de l'opérateur. À ce titre, le bénéficiaire du bail réel solidaire s'engage à vendre les logements concernés (i), ou à les donner en location (ii).

L'opérateur vendeur

– La variante la plus courante. – L'opération engageant le preneur à vendre les droits réels immobiliers attachés aux logements construits ou réhabilités est la plus complexe des trois variantes du bail réel solidaire. En pratique, il s'agira sans doute de la plus courante (CCH, art. L. 255-3).

Ce montage intéresse trois parties différentes, intervenant chacune deux fois. Il se déroule en trois temps, les deux derniers étant concomitants : le bail entre l'organisme de foncier solidaire et l'opérateur (1), la vente par l'opérateur à l'occupant (2), et le bail entre l'organisme de foncier solidaire et l'occupant (3). S'agissant de contrats portant sur des droits réels, les actes à établir à chaque étape sont authentiques.

Le bail entre l'organisme de foncier solidaire et l'opérateur

– Le BRS-initial. – Le postulat de départ est le suivant : l'organisme de foncier solidaire est propriétaire d'un bien immobilier non bâti ou à réhabiliter, inutilisable en logements ^{1500741808313}. Il le donne à bail réel solidaire à un opérateur chargé de construire ou de réhabiliter des logements ^{1500734641915}. L'opérateur s'oblige également à céder ses droits sur les logements créés aux acquéreurs agréés par l'OFS.

Notre confrère Frédéric Roussel, bâtisseur de ce nouvel outil ^{1500743962573}, qualifie le bail réel solidaire régularisé entre l'organisme de foncier solidaire et le constructeur de « BRS-Initial » ^{1500743771603}. Ce bail initial est réductible, son assiette diminuant à l'occasion de chaque bail signé entre l'organisme de foncier solidaire et l'acquéreur final.

– Le BRS et la copropriété. – Sauf les rares cas de constructions de maisons individuelles ou en volumétrie, le BRS-Initial porte sur des biens à construire ou réhabiliter dans le cadre d'une copropriété. Trop récent pour que des exemples avérés permettent d'en saisir toutes les subtilités techniques, ce bail réel solidaire doit cependant s'adapter aux règles de la copropriété.

Il est possible de proposer le montage suivant, assis sur la gémellité de deux états descriptifs de division différents, l'un portant sur les droits à construire loués par l'OFS, l'autre sur les lots privatifs vendus par le promoteur.

Le bail étant « réductible » plutôt que « divisible », l'organisme de foncier solidaire établit un état descriptif de division primaire du foncier, antérieurement à la signature du « BRS-Initial ». Ce document répartit en différents lots les droits à construire attachés au sol. Parallèlement, le promoteur prépare un projet d'état descriptif de division-règlement de copropriété classique, attachant à chaque lot privatif une quote-part de partie commune équivalente aux droits à construire du lot correspondant de l'état descriptif de division primaire ^{1504553561324}.

Dans le cadre du BRS-Initial, l'OFS transmet au promoteur l'ensemble des lots de droits à construire. Par la signature concomitante de l'état descriptif de division-règlement de copropriété préparé par l'opérateur, il y a corrélation parfaite entre les tantièmes de charge foncière affectés aux lots objets du BRS-Initial et les tantièmes de copropriété attachés à la globalité des lots privatifs de la copropriété.

À chaque réduction du « BRS-Initial » liée à une vente de lot de copropriété par l'opérateur, le « BRS-Utilisateur » correspondant porte sur les tantièmes de droit à construire correspondant aux millièmes de copropriété attachés au lot vendu par le promoteur ^{1500991859646}.

La vente par l'opérateur à l'occupant

– La vente achevée, la VEFA, la VIR, etc. – Dans le cadre des droits réels conférés par le bail réel solidaire initial, le constructeur édifie ou rénove les logements. Il cède ensuite les droits réels immobiliers correspondant à l'appartement ou à la maison à des particuliers agréés par l'organisme de foncier solidaire répondant aux conditions de ressources. Cette vente peut intervenir avant l'achèvement des constructions dans le cadre d'une vente en l'état futur d'achèvement ou d'immeuble à rénover, ou après l'achèvement dans le cadre d'une vente classique. Il peut également s'agir de la souscription de droits sociaux donnant vocation à la jouissance du bien.

Le prix de cession est fixé par décret en Conseil d'État (CCH, art. L. 255-2). Il est limité par la nature même du bien acquis, la cession portant uniquement sur les droits réels correspondant à la partie bâtie, le foncier restant la propriété de l'organisme de foncier solidaire ^{1500745493553}. Ainsi, l'intérêt du bail réel solidaire s'accroît dans les zones « tendues », où la part du foncier dans le prix d'achat du bien est substantielle.

Le preneur a la faculté d'hypothéquer ses droits réels, notamment en garantie du prêt souscrit pour les acquérir.

Concomitamment à la vente, l'acquéreur régularise un bail réel solidaire portant sur les droits réels acquis avec l'organisme de foncier solidaire.

Le bail entre l'organisme de foncier solidaire et l'occupant

– Le BRS-Utilisateur. – Le bail réel solidaire destiné à l'utilisateur final, qualifié de BRS-Utilisateur ^{1500748859703}, est signé entre l'organisme de foncier solidaire et l'acquéreur du logement, concomitamment à la vente des droits réels régularisée avec le promoteur.

Ce bail prévoit le paiement d'une redevance devant rester modeste, permettant à l'utilisateur de s'en acquitter en sus des remboursements d'emprunts, de la taxe foncière et des éventuelles charges de copropriété, toutes dépenses qu'il n'avait pas auparavant.

Par l'effet conjugué de la cession des droits réels et de la signature du BRS-Utilisateur, les droits réels que le constructeur tenait du BRS-Initial en sont automatiquement soustraits. La régularisation d'un avenant n'est pas nécessaire, la réduction ayant lieu automatiquement. Ainsi, le bail réel solidaire initial s'éteint lorsque l'ensemble des droits réels d'origine est transmis.

L'opérateur loueur

– Une variante de repli. – L'objectif originel du bail réel solidaire étant la transmission de droits réels au profit de ménages modestes, il est permis de s'interroger sur la pertinence d'avoir instauré une variante permettant à l'opérateur de louer les logements (CCH, art. L. 255-4). Dans un tel cas, la situation du preneur s'apparente en effet à celle du locataire lambda d'un logement social. Tout juste peut-on préciser que les plafonds de loyers et de ressources applicables sont spécifiques aux baux réels solidaires.

En pratique, cette variante constitue une solution de transition ou de repli dans l'hypothèse où il n'y aurait pas de candidats au bail réel solidaire.

Ce bail fonctionne comme le BRS-Initial (V. n° ), à l'exception de l'engagement de louer substitué à l'engagement de vendre du promoteur. Rien n'interdit que le même BRS-Initial contienne un double engagement. Eu égard à la philosophie du montage, la vente est à privilégier, mais un engagement alternatif de location à défaut d'avoir pu vendre paraît de bon aloi.