La demande de remise en culture à l'initiative des personnes privées

Rapport du 114e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2018

La procédure de mise en valeur est susceptible d'être demandée par toute personne physique ou morale intéressée (A). La SAFER et les bailleurs sont soumis à un régime particulier (B). La remise en valeur est soumise à certaines contraintes (C).

Les demandes initiées par les personnes privées

– Les auteurs de la demande. – La procédure de mise en valeur des terres incultes ou manifestement sous-exploitées est déclenchée par toute personne physique ou morale désirant exploiter les parcelles concernées (C. rur. pêche marit., art. L. 125-1). Il s'agit des propriétaires, des exploitants, mais également de toute autre personne intéressée. La qualité d'exploitant n'est pas exigée. En cas de pluralité de candidatures, la priorité est accordée à un agriculteur s'installant ou, à défaut, à un exploitant agricole à titre principal (C. rur. pêche marit., art. L. 125-4). La réglementation relative au contrôle des structures s'applique dans le cadre de cette procédure.

– Les conditions de durée d'inculture. – L'autorisation d'exploiter est accordée si les parcelles n'ont pas été cultivées ou l'ont été insuffisamment pendant une durée minimum de trois ans. En zone de montagne, ce délai est réduit à deux ans (C. rur. pêche marit., art. L. 125-1, al. 1). Dans certaines communes et pour certaines cultures pérennes, principalement des vignes et des arbres fruitiers, le délai est abaissé à un an (C. rur. pêche marit., art. L. 125-9) ^{1494693285343}.

Toute parcelle, quelle qu'en soit sa superficie, est susceptible de faire l'objet d'une demande de mise en valeur. L'existence d'une raison de force majeure telle que la maladie, l'accident ou le décès est susceptible de faire échec au déclenchement de la procédure (C. rur. pêche marit., art. L. 125-1, al. 1). Le texte ne vise que la force majeure. Ainsi, la nature constructible d'une parcelle ne fait pas obstacle à la mise en valeur des terres incultes.

– La lourdeur de la procédure. – La procédure débute par une demande d'autorisation d'exploiter effectuée par une personne souhaitant remettre en valeur les parcelles concernées (C. rur. pêche marit., art. L. 125-2 et L. 125-3). Toute demande est adressée au préfet par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Le cas échéant, le préfet demande au tribunal de grande instance de nommer un mandataire pour représenter les propriétaires inconnus ou dont l'adresse est ignorée.

Le préfet demande au conseil départemental de saisir la CDAF dans les huit jours. La commission désigne une délégation composée d'au moins deux personnes, chargée de constater in situ l'état des parcelles. Les propriétaires ou leur mandataire sont convoqués quinze jours à l'avance à une visite sur le terrain. Un rapport de la délégation est transmis à la CDAF qui recueille ensuite les observations du demandeur, du propriétaire ou de l'exploitant.

La CDAF rend un avis sur l'état d'inculture des fonds et la possibilité de remise en valeur dans les trois mois à compter de sa saisine par le conseil départemental. L'avis est affiché dans la commune de situation de la parcelle pendant un mois. Corrélativement, le propriétaire et, le cas échéant, le titulaire du droit d'exploitation sont mis en demeure par le préfet de mettre en valeur la parcelle.

À l'expiration d'un délai de deux mois à compter de cette date, deux situations peuvent se présenter :

le propriétaire ou l'exploitant renonce ou ne répond pas ;
le propriétaire ou l'exploitant s'engage à remettre la parcelle en valeur.

Dans la première hypothèse, le préfet constate l'absence de remise en culture. La décision est notifiée au propriétaire ainsi qu'à l'auteur de la demande de remise en valeur. Le demandeur initial confirme sa demande en adressant un plan de remise en valeur à la commission départementale d'orientation agricole (CDOA) ^{1492865171031}ou à la SAFER en zone de montagne. La CDOA ou la SAFER rend son avis sur le plan présenté. Le préfet attribue le droit d'exploiter soit au demandeur, soit, en cas de pluralité de demandeurs, en priorité à un agriculteur s'installant ou à défaut à un exploitant à titre principal. Cependant, lorsqu'un désaccord survient entre le demandeur désigné et le propriétaire, l'affaire est portée devant le tribunal paritaire des baux ruraux.

Dans la seconde hypothèse, le plan de mise en valeur fait l'objet d'une transmission à la CDOA.

Le régime particulier de la SAFER et des bailleurs

– Le régime particulier applicable à la SAFER. – Dans les zones de montagne, la SAFER territorialement compétente est autorisée à demander à bénéficier de l'autorisation d'exploiter (C. rur. pêche marit., art. L. 125-8). La SAFER n'ayant pas vocation à exercer une activité agricole, elle a l'obligation de transférer le bail à un candidat à la récupération des terres provisoirement abandonnées ou sous-exploitées. Le transfert est opéré dans un délai maximum de deux ans. En l'absence de candidat, l'autorisation d'exploiter est subordonnée à l'engagement d'une collectivité publique de devenir titulaire du bail. Elle dispose du pouvoir de transférer le droit de jouissance reçu de la SAFER ou de sous-louer le fonds destiné à être remis en valeur.

– Le régime applicable au bailleur. – Le statut du fermage autorise par ailleurs la résiliation du bail lorsque les agissements du preneur sont de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds. Il n'existe pas de procédure spécifique. Cependant, dans le cadre de la procédure de réhabilitation des terres incultes ou manifestement sous-exploitées, lorsque le candidat désigné n'a pas cultivé les terres dans le délai d'un an accordé pour leur remise en valeur, le propriétaire a la possibilité de reprendre la libre disposition de la parcelle pour l'exploiter lui-même ou la donner à bail à un tiers. Cette reprise est opérée dans un délai de deux mois à compter de la renonciation du candidat preneur ou de son manquement à l'engagement d'exploiter, sans octroi d'indemnité. Le propriétaire ou le nouvel exploitant dispose d'un délai d'un an à compter de la date de la reprise pour la mise en valeur effective.

Les contraintes liées à la récupération des terres incultes ou manifestement sous-exploitées

Le bénéficiaire de l'autorisation d'exploiter devient titulaire d'un bail.

– Les terres libres. – Le bail est établi dans les conditions relatives au statut de fermage. Le propriétaire est en droit d'exiger la conclusion d'un bail à long terme (C. rur. pêche marit., art. L. 416-1 à L. 416-9 et L. 125-4, al. 1). À défaut d'accord amiable, le tribunal paritaire des baux ruraux fixe les conditions de jouissance et le montant du fermage conformément au schéma directeur régional des exploitations agricoles en vigueur.

– Les terres louées. – Le bail originaire prend fin à la date où l'autorisation préfectorale d'exploiter est donnée au demandeur initial. La décision est notifiée au fermier évincé sans qu'il puisse exiger le versement d'une indemnité, et ce même lorsqu'il s'agit de parcelles dont la destination agricole pouvait être changée en vertu de documents d'urbanisme rendus publics ou approuvés lorsque la résiliation intervient avant la fin de la troisième année du bail (C. rur. pêche marit., art. L. 411-32).

Si une parcelle inculte ou manifestement sous-exploitée fait partie d'une exploitation plus importante ^{1492869126311}, l'autorisation d'exploiter est accordée pour une période au plus égale à la durée du bail restant à courir, sauf volonté contraire des parties.

– L'obligation de mettre les terres en culture. – L'attributaire du droit d'exploiter prend le fonds dans l'état dans lequel il se trouve. Il a l'obligation de mettre les parcelles en valeur, sous peine de résiliation du bail. Le délai imparti pour la mise en valeur est d'un an à compter de la notification de la décision devenue exécutoire.

S'il existe des constructions non entretenues, le propriétaire est déchargé de toute responsabilité à ce titre (C. rur. pêche marit., art. L. 125-4, al. 5).

– Le contrôle de la remise en valeur. – Le préfet contrôle la mise en valeur à l'expiration du délai d'un an. Une délégation est chargée de vérifier in situ la remise en valeur effective. Le propriétaire, le mandataire ou, s'il y a lieu, le titulaire du droit d'exploiter sont convoqués sur le terrain. Le contrôle s'effectue par rapport au plan de remise en valeur prescrit et par comparaison avec les conditions d'exploitation des parcelles de valeur culturale similaire des exploitations agricoles à caractère familial situées à proximité (C. rur. pêche marit., art. R. 125-13). En cas de contestation, l'appréciation factuelle relève du pouvoir souverain des juges du fond ^{1492869876249}.