– La récente remise en cause de la théorie de l'accession immédiate. – La théorie de l'accession est l'un des principes fondamentaux du droit de la propriété immobilière (C. civ., art. 546 et 555). Elle posait historiquement le principe, régulièrement confirmé par la jurisprudence, d'une appropriation immédiate au profit du bailleur des arbres plantés sur le fonds loué
1493021512978. Le preneur bénéficiait d'un simple droit de jouissance sur les plantations, ne lui permettant pas de les couper ou de les arracher sans autorisation du bailleur. Cette règle posait un problème majeur pour l'agroforesterie. En effet, si la coupe des arbres n'entrait pas dans les prévisions économiques du preneur, le projet risquait de ne plus être viable
1500357567757. Toutefois, la jurisprudence traditionnelle était principalement fondée sur des plants de vigne. Un arrêt récent
1513803064032a permis à la Cour de cassation de prendre une position plus large sur cette question. Désormais, l'accession à la propriété des plantations pour le bailleur se produit à l'expiration du bail, c'est-à-dire à son renouvellement. Ainsi, le principe prévalant en pareille matière est celui d'une accession différée, laissant le preneur propriétaire des plantations pendant la durée du bail. Cette évolution est de nature à favoriser l'agroforesterie.
La coupe des arbres
La coupe des arbres
Rapport du 114e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2018
– L'importance du traitement contractuel de l'accession. – L'accession, immédiate ou différée, n'étant pas d'ordre public
1499753354497, il est possible d'aménager dans le bail la clause d'accession. Pour permettre une exploitation agroforestière, elle est nécessairement différée, garantissant à l'exploitant la propriété de ses plantations pendant toute la durée du bail et de son renouvellement. Ainsi, le bailleur laisse temporairement au locataire la propriété des ouvrages et plantations régulièrement élevés
1493022893755. Néanmoins, cette solution n'est pas applicable aux arbres déjà plantés au jour de la conclusion du bail.
Pour les plantations existantes au jour du bail, il convient de faire un état des lieux et de convenir des droits du preneur. Il est alors possible d'étendre le droit d'accession du preneur sur les plantations existantes. Au contraire, si le bailleur souhaite se prémunir d'un arrachage ou d'une coupe de tout ou partie des plantations, il est indispensable de le prévoir au moyen d'une clause spécifique.
Proposition de clauses d'accession
Ainsi, l'agroforesterie nécessite une adhésion forte du bailleur au projet de l'exploitant. Au surplus, il convient de rédiger un bail sur-mesure prévoyant notamment :
- l'autorisation de plantation des arbres ;
- les modalités d'indemnisation du preneur en fin de bail ;
- les conditions permettant la coupe des arbres.
Une évolution législative permettant d'alléger l'intervention du bailleur serait bienvenue.
Le montant du loyer du bail rural agroforestier
En matière de baux ruraux, un arrêté préfectoral fixe la fourchette des loyers (C. rur. pêche marit., art. L. 411-11). Or, les spécificités suivantes de l'agroforesterie ne sont pas prises en compte :
- d'abord, le coût de l'investissement agroforestier (plantation et entretien des arbres) ;
- ensuite, la baisse de rendement à l'hectare en raison des surfaces plantées en arbres ;
- enfin, la rentabilité des arbres plantés, à court terme (production des frugifères) et à long terme (vente des bois).
Une réponse simple à cette difficulté consiste à retenir le minima prévu par l'arrêté. Elle n'est toutefois pas nécessairement adaptée à la situation. La création d'une fourchette spécifique à ce type de baux serait une meilleure solution. A minima, il conviendrait d'autoriser un loyer minoré. Une telle hypothèse existe en réalité déjà, mais uniquement si l'exploitation agroforestière est réalisée dans le cadre d'un bail rural environnemental.