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Obstacles pour les accédants
2023
– Ce mode d’accession à la propriété est limité par la capacité contributive des ménages. – Il est certes attractif d’imaginer un processus d’accession évitant le recours à un emprunt bancaire, mais la question demeure de la capacité des ménages cibles à supporter le poids de l’accession. Leurs charges financières sont en effet : un loyer et des charges locatives, auxquels s’ajoutent une contribution au fonctionnement de la SCIAPP (équivalente en partie à des charges de gestion d’une copropriété) et le financement de l’acquisition progressive des parts sociales. C’est probablement pour cette …
Obstacles au développement des SCIAPP
2023
La lecture des éléments descriptifs du concept révèle assez naturellement les obstacles que les organismes HLM ont rencontrés pour mettre en place des SCIAPP. Nous listerons les principaux, sans ordre d’importance. …
Acquisition et cession des parts
2023
– Période minimale d’aliénation des parts. – La période minimale d’aliénation de la totalité des parts représentatives d’un logement est de dix ans à compter de la construction ou de l’acquisition de l’immeuble par l’organisme d’habitations à loyer modéré. La cession globale des parts avant ce délai n’est possible que sur autorisation motivée du préfet du département d’implantation du logement, après consultation de la commune sur le territoire de laquelle le logement est situé 581 …
Associés locataires puis le cas échéant propriétaires
2023
– Obligation de résidence principale. – Comme pour tout mécanisme d’accession sociale à la propriété, l’associé locataire doit affecter le logement à sa résidence principale personnelle, définie par les clauses types des statuts comme étant un logement occupé au moins huit mois par an. La sous-location n’est possible qu’avec l’accord de l’associé gérant à la condition que le logement conserve la qualité de résidence …
Concept de la SCIAPP : une société destinée à l’accession
2023
Le concept de la SCIAPP est le suivant : un organisme HLM ou une SEM apporte un immeuble à la SCIAPP, dont il sera le gérant (Sous-section I). Le capital est réparti en lots divisibles de parts qui correspondent à un logement et ses locaux accessoires, sur le principe des sociétés d’attribution (Sous-section II). Les futurs habitants sont également associés ; ils occuperont les logements à titre de locataires tant que l’attribution en propriété n’est pas réalisée (Sous-section III). L’acquisition des parts par ces ménages s’effectue de façon progressive (Sous-section IV) ; un délai minimum de …
Les conditions de fond s’imposant au contrat de location-accession, gage de sécurité pour l’accédant
2023
– Difficulté pour les promoteurs privés. – La location-accession est en l’état actuel des choses difficile à conseiller à des promoteurs privés, dans la mesure où les risques de ce montage sont importants : « Quel promoteur privé accepterait de prendre le risque de vendre tout en conservant l’obligation de racheter les biens vendus pendant quinze ans ? Dans la réalité la location-accession sera réservée aux sociétés d’HLM qui seules pourront obtenir les garanties financières de remboursement et l’adossement d’un établissement bancaire en vue de financer l’accession » 555 …
Les conditions de fond s’imposant au contrat de location-accession, gage de sécurité pour l’accédant
2023
1. Les plafonds de la fraction locative de la redevance mise à la charge des locataires-accédants sont fixés par l’article 2 d’un arrêté du 26 mars 2004 550 , au terme d’un savant calcul : …
Les bénéficiaires du prêt
2023
– L’opérateur. – Seules les personnes morales peuvent obtenir des agréments PSLA pour leurs programmes immobiliers (CCH, art. R. 331-76-5-1, I). Il peut ainsi s’agir d’organismes HLM, de sociétés d’économie mixte, de promoteurs privés, de sociétés civiles de construction-vente. Sont exclues les communes et communautés de communes qui ne peuvent que participer au développement de telles opérations par la mise à disposition de terrains ou l’octroi de subventions pour les ménages accédant à la propriété 545 …
Le PSLA comme principale source de financement
2023
À ses débuts, la location-accession était essentiellement financée par le biais du prêt aidé à l’accession à la propriété, dit « PAP ». Il était souscrit par le constructeur et transféré ensuite à l’accédant, ce qui permettait de sécuriser la faisabilité de la construction. Le maître de l’ouvrage obtenait le financement avant d’engager des fonds. Le PAP a été remplacé par le prêt à taux zéro à compter du 1 er janvier 1995, qui devait être souscrit directement par l’accédant. Il s’agit d’un prêt directement accordé à l’accédant, le constructeur n’ayant pas la possibilité de préfinancer le …
L’accession à la propriété par la levée de l’option prévue au contrat
2023
– Garantie hypothécaire. – La mise en demeure indique, à peine de nullité, l’état des créances garanties par d’éventuelles inscriptions prises sur l’immeuble. Lorsque leur montant excède celui du prix restant dû par l’accédant, celui-ci peut renoncer à l’acquisition. Il bénéficie en ce cas des mêmes dispositions protectrices que celles qui lui sont accordées en cas de résiliation du contrat pour inexécution par le vendeur de ses obligations 539 …