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L’obligation de construire du preneur
2023
La notion de « travaux substantiels » a été retenue pour rejeter de simples travaux d’aménagement 640 . À la lecture de ces arrêts, on perçoit l’intérêt de cette qualification qui conditionne elle-même la nature réelle du droit conféré et la licéité de clauses incompatibles avec cette nature réelle. Les résumés JurisData des deux décisions de cour d’appel visées indiquent notamment que …
L’obligation de construire du preneur
2023
– Une construction. – Il faut ensuite qu’il y ait bien construction. Cela semble évident, mais l’importante jurisprudence montre que le sujet n’est pas si simple, les parties pouvant avoir intérêt à faire requalifier un contrat nommé bail à construction en bail de longue durée si elles arrivent à établir l’absence d’un élément constitutif, généralement celui de l’obligation de construire. Une construction est évidemment l’édification d’un immeuble neuf. Ce peut être aussi une réhabilitation lourde, assimilable à la production d’un immeuble neuf 636 . La jurisprudence confirme également la …
Présentation : un ensemble contractuel
2023
– Un usufruit viager. – À la fin du bail emphytéotique, dans l’hypothèse où l’accédant n’aurait pas souhaité quitter le logement (par le jeu de la garantie de rachat) avant le terme convenu, mais plutôt voulu continuer de jouir de son logement jusqu’à la fin de sa vie, un usufruit viager prend le relais du bail emphytéotique, pour éviter la perte du droit de propriété et le retour de l’immeuble entre les mains du bailleur. Pour y parvenir, une promesse synallagmatique de cession d’usufruit est conclue dès l’origine, sous les conditions suspensives que le preneur n’ait pas cédé son droit au …
Présentation : un ensemble contractuel
2023
– Un bail emphytéotique. – L’investisseur, porteur du foncier, confère à l’accédant à la propriété du logement un bail emphytéotique lui permettant d’obtenir un droit réel, proche de la propriété, sur le logement concerné. L’accédant dispose du logement en vertu de ce droit réel ; il peut librement y faire des travaux, le louer, le céder ou l’hypothéquer. Le financement de l’accession peut donc être opéré au moyen d’un prêt hypothécaire souscrit par l’accédant. Ce droit réel est transmissible à titre gratuit, entre vifs ou en cas de décès. Le contrat est conclu pour une durée de cinquante …
… mais peu utile pour l’accession à la propriété des logements
2023
– Vers une possibilité de contractualiser l’équilibre économique initial du bail emphytéotique. – Peut-on, dès lors, imaginer des clauses n’allant pas jusqu’à entraîner une inaliénabilité ou une restriction au droit de disposer, mais en vertu desquelles les parties contractualiseraient l’équilibre économique ayant permis leur accord financier ? Le bailleur accepterait ainsi de consentir le bail emphytéotique sur la base d’un projet présenté par le preneur, ce dernier s’obligeant « spontanément » au respect de contraintes présentées par lui-même comme étant de l’essence même de son projet. …
Le bail emphytéotique utile pour favoriser l’accès à des logements locatifs sociaux…
2023
– La sécurisation des baux de logements. – L’hypothèse est suffisamment répandue pour que la loi Alur 623 ait fini par prendre en compte la problématique de l’impact de la fin du bail emphytéotique sur un bail d’habitation conféré par l’emphytéote en ajoutant à l’article L. 451-2 du Code rural et de la pêche maritime l’alinéa suivant : « Concernant les locaux à usage d’habitation, régis par les dispositions d’ordre public de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, les contrats de bail …
Principales obligations des parties
2023
– Mise en valeur du bien par le preneur. – Il est généralement admis que le preneur doit mettre en valeur l’immeuble. Cette obligation résulte de l’origine même du contrat, qui était un contrat de défrichement et de mise en culture (plantation de vignes ou d’oliviers sous l’Antiquité romaine). Même si la cause a disparu du droit des obligations depuis l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, cette notion persiste en droit et l’on n’imagine pas qu’un preneur prenne un immeuble à bail emphytéotique pour ne rien en faire… Néanmoins, rien n’impose au …
La nature réelle du droit du preneur
2023
– Les servitudes. – L’article L. 451-9 du Code rural et de la pêche maritime dispose que : « L’emphytéote peut acquérir au profit du fonds des servitudes actives, et les grever, par titres, de servitudes passives, pour un temps qui n’excédera pas la durée du bail à charge d’avertir le propriétaire ». On reconnaît une application simple et de bon sens de l’adage nemo plus juris 614 . Pour aller au-delà du bail emphytéotique, le bailleur devra intervenir à l’acte de constitution de servitudes pour grever l’immeuble de manière perpétuelle, ce que le preneur n’est pas en capacité de faire. 615 …
La nature réelle du droit du preneur
2023
– Une caractéristique déterminante. – C’est l’essence même du bail emphytéotique. Il confère au preneur un droit réel susceptible d’hypothèque, qui peut être cédé ou saisi dans les formes prescrites pour la saisie immobilière. « L’emphytéote profite du droit d’accession pendant la durée de l’emphytéose » 610 . L’emphytéote est donc un « quasi-propriétaire » au sens où il n’est pas propriétaire de l’immeuble, mais titulaire d’un droit réel sur l’immeuble lui conférant accession aux constructions qu’il édifie. La Cour de cassation tient depuis toujours la faculté de libre cession pour l’une des …
La durée
2023
– Pas de tacite reconduction. – La tacite reconduction n’est pas possible, à une nuance près : une cour d’appel a confirmé de manière assez logique que « si le bail emphytéotique ne peut se prolonger par tacite reconduction, il n’est pas formellement interdit aux parties, dont la convention est la loi, de stipuler le contraire et de prévoir expressément sa reconduction dans certaines conditions » 609 . Mais cette reconduction ne peut pas avoir pour effet de déroger à la durée maximale de quatre-vingt-dix-neuf ans. Par ailleurs, l’emphytéote ne saurait en aucun cas se prévaloir des …