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Les montages hasardeux pour contourner la VIR
2023
L'examen de la jurisprudence permet d'attirer l'attention du notaire sur la mise en jeu éventuelle de sa responsabilité lorsque le dispositif d'ordre public de la VIR n'est pas ou mal appliqué. Celui-ci doit vérifier que derrière une vente classique ne se cachent pas une vente d'immeuble à rénover ou une vente en état futur d'achèvement 1022 . Une jurisprudence constante vient rappeler qu'une attention particulière est attendue des notaires lorsqu'une vente immobilière s'accompagne de travaux et qu'il s'agit de logements, autrement dit en secteur protégé. Le choix du contrat par le notaire, …
Les montages hasardeux pour contourner la VIR
2023
– Une incitation à de mauvaises pratiques. – Fonctionnant à reculons, la VIR a plutôt été source de certains montages plus ou moins hasardeux. Il nous faut ici mettre en garde les praticiens sur l'utilisation qui peut être faite du droit de la copropriété à l'occasion d'opérations de rénovation de logements. Il s'agit, afin de sortir du champ d'application de la VIR, d'attribuer au syndicat des copropriétaires la maîtrise d'ouvrage des travaux de rénovation des parties communes. Cette pratique permet de conclure les ventes de lots privatifs avant l'achèvement de ces travaux. La jurisprudence …
Des modalités de paiement strictement encadrées
2023
– Un échelonnement impératif. – Afin de protéger l'acquéreur, le dispositif étudié a mis en place des modalités de paiement du prix encadrées. Il s'agit de l'échelonnement des paiements. En cas de révision du prix, celle-ci ne peut être calculée qu'en fonction de la variation d'un indice national du bâtiment 1014 . D'autre part, l'acquéreur effectue le règlement du prix en fonction de l'état d'avancement des travaux. Le vendeur ne peut exiger ou accepter aucun versement, aucun dépôt, aucune souscription ou acceptation d'effets de commerce avant la date à laquelle la créance est exigible 1015 …
L'indication de la consistance et de la date de livraison des travaux
2023
– Date de livraison. – Le contrat doit enfin mentionner une date indicative de livraison des travaux. …
L'indication de la consistance et de la date de livraison des travaux
2023
– Consistance. – Le contrat doit mentionner la consistance des travaux. Celle-ci résulte du devis descriptif, des plans, avec les cotes utiles et l'indication des hauteurs de plafond et des surfaces de chacune des pièces et des dégagements. Si cet immeuble est compris dans un ensemble immobilier, ces indications doivent être complétées par un plan faisant apparaître le nombre de bâtiments de cet ensemble, leur emplacement et le nombre d'étages de chacun d'eux. Les caractéristiques techniques résultent du devis descriptif servant de base aux marchés ou d'une notice descriptive conforme à un …
Dans l'intérêt général
2023
– L'enjeu de la dépendance. – Comme on l'a vu, de nombreux logements sont actuellement détenus par une frange de population âgée, qui rencontrera dans les années à venir de plus en plus de situations de dépendance, et qui aura besoin mécaniquement de procéder à des arbitrages sur ce patrimoine pour faire face à ses nouveaux besoins (travaux d'aménagement du logement, déménagement, entrée en établissement médicalisé, etc. ). Ces personnes devraient être sensibles à l'idée de pouvoir graver à l'avance leurs desiderata dans un marbre authentique, en vue d'une telle …
Solution de droit positif
2023
La seule solution de droit positif a été exprimée lors du 113 e Congrès des notaires de France, dont la deuxième commission (#Solidarités) traite en détail la question. Elle consiste à faire application de l'article 426 du Code civil. Non par conviction enthousiaste, mais seulement par mesure de prudence. …
La capacité maintenue du mandant
2023
Le paradoxe est à son comble si l'on considère, au surplus, que, même après l'activation du mandat de protection future, ce mandant demeure capable et libre d'agir. Rappelons en effet que l'Exécutif s'est opposé à la thèse contraire, qu'avait suggérée le Conseil supérieur du notariat dans son rapport d'activité pour l'année 2014, préconisant de « considérer le mandat de protection future comme une véritable mesure de protection qui, une fois mise en œuvre, entraîne l'incapacité juridique de la personne concernée ». Reprise par un parlementaire dans une question posée au gouvernement courant …
La date de formation du contrat de mandat
2023
Cet argument a été présenté en premier lieu par M. Massip 994 , rappelant que le mandat de protection future se trouve, comme tout mandat, soumis aux règles du droit des obligations. C'est dès lors au moment du consentement qui donne naissance à la convention qu'il convient d'apprécier la capacité du mandant. Or à cet instant-là, le mandant dispose de toute sa capacité à agir 995 . Il jouit donc de la pleine liberté de déléguer les pouvoirs de son choix, y compris sur son logement. On ne peut nier que la formation du mandat de protection future se soit opérée à la date de la signature des …
Une regrettable controverse
2023
1. On peut s'étonner de constater que l'unique mesure d'anticipation complète de l'incapacité ne rencontre, en France, qu'un succès d'estime, alors même que : …