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Les concours de droits de préemption
2023
– Loi de 1975 versus loi de 1989. – Lorsque les conditions du droit de préemption de l’article 10 de la loi de 1975 et celles de l’article 15, II de la loi du 6 juillet 1989 (V. infra , Section II, n os et s.) sont simultanément réunies, le bailleur choisit de purger l’un ou l’autre des droits de préemption selon qu’il souhaite vendre le logement libre ou occupé en cas de refus d’acquérir du locataire . On rappellera que si le locataire de la loi de 1975 renonce à acquérir, le bail est maintenu et le logement est vendu occupé. Dans la loi de 1989, l’offre de vente formulée au locataire …
La notification préalable au locataire
2023
– Destinataire de la notification. – La notification est faite au locataire ou à l’occupant de bonne foi au sens de l’article 4 de la loi du 1 er septembre 1948. S’il existe plusieurs titulaires du droit de préemption, la notification doit être faite à chacun d’entre eux et doit reproduire les paragraphes I et II de l’article 4 du décret n o 77-742 du 30 juin 1977. L’article 13, III de la loi du 21 juillet 1994 a complété l’article 10, I de la loi du 31 décembre 1975 en précisant que : « Nonobstant les dispositions de l’article 1751 du Code civil, les notifications ou significations faites en …
Une division préalable de l’immeuble par lots
2023
– Division initiale ou subdivision. – Le droit de préemption s’applique à toute vente consécutive à la division initiale ou à la subdivision de tout ou partie d’un immeuble en lots. C’est la loi du 22 juin 1982 qui a étendu le droit de préemption aux ventes consécutives à une subdivision. La Cour de cassation 444 ne subordonne pas l’existence du droit de préemption à la publication d’un état descriptif de division dès lors que l’immeuble se divise en appartements distincts sous différents numéros de …
Les opérations donnant ouverture au droit de préemption
2023
– Ventes stricto sensu . – Les opérations donnant ouverture au droit de préemption du locataire sont les ventes stricto sensu , quelles que soient les modalités de paiement (comptant ou avec rente viagère), et même si elles sont assorties d’un terme ou d’une condition. A contrario , les aliénations qui ne constituent pas des ventes se trouvent hors champ d’application, sauf fraude ou erreur de qualification. On peut citer pêle-mêle : bail à nourriture, donations, échanges, apport en société, dation en paiement, partage ou licitation au profit d’un …
Fonds à impact et logement
2023
– Difficile régulation. – Il nous semble néanmoins important d’attirer les fonds à impact vers le logement, en les responsabilisant. Pour ce faire, il doit être obtenu de leur part un engagement sur un temps suffisamment long, ce qui nécessite de penser à un procédé de régulation, ou de supervision. Il s’agit d’éviter les comportements « prédateurs » souvent reprochés à certains fonds d’investissement. La presse se fait de plus en plus l’écho de cette tendance forte du monde financier 423 , mais souligne qu’une difficulté résulte de l’absence de définition légale opposable des fonds à impact, …
Fonds à impact et logement
2023
– Une tendance à développer. – Le logement, et en particulier le logement intermédiaire, apparaît évidemment comme compatible avec les exigences relatives à l’investissement socialement responsable (ISR). Bien loger les citoyens nous semble même constituer un « but monumental » pour reprendre l’expression de M me Frison-Roche 422 . Compte tenu des besoins de financement en matière de logements, en particulier de logement intermédiaire, il y a là une piste de développement qui ne peut être négligée. Le rapport de l’IGF et du CGEDD (V. supra , n o ) indique que des levées de fonds récentes dans …
Contexte général de l’investissement responsable. Loi Pacte
2023
– Règlement européen. – Dans le secteur financier, un règlement européen n o 2019/2088 du 27 novembre 2019 420 est venu définir l’investissement durable comme « un investissement dans une activité économique qui contribue à un objectif environnemental (…) ou un investissement dans une activité économique qui contribue à un objectif social, en particulier un investissement qui contribue à la lutte contre les inégalités ou qui favorise la cohésion sociale, l’intégration sociale (…) pour autant que ces investissements ne causent de préjudice important à aucun de ces objectifs. (…) …
Le régime applicable aux institutionnels
2023
– TVA au taux réduit et exonération TFPB. – Le régime fiscal spécifique au logement intermédiaire prévoit l’application d’un taux de TVA de 10 % (CGI, art. 279-0 bis A) et une exonération de taxe foncière des opérations de construction de logements intermédiaires pour une durée maximale de vingt ans (CGI, art. 1384-0 …
L’imposition du résultat de la société
2023
– Société soumise à l’IS : une fiscalité adoucie. – La société soumise à l’IS est imposée sur son résultat au taux de 15 % pour la fraction de bénéfices ne dépassant pas 42 500 €, et ce tant que son chiffre d’affaires est inférieur à 10 000 000 € 399 . Le surplus du bénéfice est imposé à 25 % (depuis le 1 er janvier 2022). Ce n’est que si la trésorerie de la société le permet que les associés percevront des dividendes ; ils seront alors imposés à la flat tax de 30 % sauf option pour l’IR en tant que revenus de capitaux mobiliers. Si la société soumise à l’IS réalise un déficit, celui-ci ne …
Location par une société civile immobilière
2023
– Régime des revenus fonciers, sauf activité commerciale ou option. – Les sociétés civiles immobilières (SCI) ne sont pas passibles de plein droit de l’impôt sur les sociétés. En principe, leurs résultats sont imposés à l’impôt sur le revenu, au nom personnel des associés 392 . Cependant, une SCI est soumise de plein droit à l’impôt sur les sociétés 393 lorsqu’elle se livre à une activité commerciale à titre habituel, telle que l’achat-revente au sens de l’article 35, I, 1° du Code général des impôts 394 ou la location meublée 395 . L’administration tolère que la société exerce une activité …