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Présentation : un ensemble contractuel
2023
– Une garantie de revente. – L’accédant qui aurait besoin de flexibilité peut céder le contrat qui le lie à l’investisseur, avant le terme du bail emphytéotique, et de sa seule initiative. Aucune clause anti-spéculative ou d’affectation ne le contraint 630 : la cession peut donc se faire au profit d’un tiers, sans condition de ressources et moyennant un prix librement déterminé. Si l’accédant ne trouve pas acquéreur, il bénéficie d’une garantie de revente qui lui permet de céder ses droits à l’investisseur, moyennant un prix fixé à l’avance, qui décroît à mesure que les années s’écoulent, …
… mais peu utile pour l’accession à la propriété des logements
2023
– Incompatibilité des clauses anti-spéculatives avec un bail emphytéotique. – Les travaux de la première commission sur les appels à projets et les chartes promoteurs 625 ont abordé la question des clauses anti-spéculatives dont les formes peuvent être très variées. Incluses dans des actes de vente, de telles clauses ont été validées par la Cour de cassation dans les mêmes conditions que celles que l’on peut stipuler dans les actes à titre gratuit en vertu de l’article 900-1 du Code civil 626 , et dans des termes très simples et clairs : « Mais attendu que, dès lors qu’elle est limitée dans …
… mais peu utile pour l’accession à la propriété des logements
2023
– La possibilité de consentir un bail emphytéotique sur un lot de copropriété dans un immeuble bâti est par ailleurs questionnée 624 . – Or l’accession à la propriété d’un logement dans un immeuble collectif suppose de pouvoir raisonner au niveau du lot de copropriété. …
Le bail emphytéotique utile pour favoriser l’accès à des logements locatifs sociaux…
2023
– Un cadre relativement simple. – L’utilisation du bail emphytéotique pour favoriser l’accession au logement est bien connue des bailleurs sociaux. En effet, de nombreuses collectivités locales, après avoir exercé leur droit de préemption, notamment à des prix élevés dans des zones tendues, confèrent à un bailleur social un bail emphytéotique moyennant une redevance dite « redevance foncière » relativement modique. L’organisme de logement social évite, par ce moyen, d’avoir à financer l’acquisition du foncier, qui reste porté par la collectivité bailleresse. Il optimise son bilan nonobstant …
Principales obligations des parties
2023
– Caractère onéreux du contrat : redevance et améliorations. – Si le caractère onéreux du contrat est une évidence, s’agissant d’un louage de chose, une question demeure faussement controversée : celle de la modicité du loyer, le fameux « canon emphytéotique ». Pour certains, cette modicité est un élément essentiel de la qualification du bail emphytéotique, qui le distingue d’un simple bail de longue durée. En l’absence de réglementation sur le sujet, la doctrine s’affronte sur ce thème et la Cour de cassation n’a pas vraiment pris position. Nous nous bornerons, pour notre part, à observer …
Caractéristiques
2023
– Définition. – Le bail emphytéotique est défini de manière très large comme étant un bail de biens immeubles conférant « au preneur un droit réel susceptible d’hypothèque ; ce droit peut être cédé et saisi dans les formes prescrites pour la saisie immobilière. Ce bail doit être consenti pour plus de dix-huit années et ne peut dépasser quatre-vingt-dix-neuf ans ; il ne peut se prolonger par tacite reconduction » 606 . Il s’agit donc en premier lieu d’une variété de bail, « louage de chose » selon le Code civil. Son régime est très clairement supplétif 607 , ce qui est très intéressant pour la …
Le bail emphytéotique
2023
– Un paradoxe. – Dans le paysage contractuel français, le bail emphytéotique s’illustre par un paradoxe : c’est un outil qui remonte aux origines du Droit, mais il ne donne lieu à quasiment aucune réglementation 604 . Plus étrange encore, réglementé uniquement par le Code rural et de la pêche maritime, il est utilisé en toute autre matière, et notamment appliqué à tous types d’immeubles, y compris les logements, comme s’il était inséré dans le Code …
Fiscalité
2023
– L’absence d’impact au titre de l’impôt sur le revenu de l’usufruitier. – L’usufruitier, s’il a la possibilité de louer le logement, sera imposé sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers, sauf location en meublé soumise aux BIC non professionnels ou professionnels selon la situation fiscale des intéressés. De ce point de vue, ce montage ne présente aucune …
Absence de droit de préemption urbain
2023
La cession d’un immeuble est soumise au droit de préemption, sauf exceptions légales, mais pas la cession d’un droit réel. Ainsi, la vente de la nue-propriété est soumise au droit de préemption, car il s’agit de la vente d’un immeuble grevé d’un droit réel d’usufruit et non de la cession d’un droit réel. En revanche, la cession de l’usufruit ou d’un droit réel de jouissance spéciale n’est pas soumise à ce …
Garantie hypothécaire
2023
– Difficile financement hypothécaire. – Le financement bancaire de l’acquisition de l’usufruit posera inévitablement la question de la garantie. Certes, une hypothèque conventionnelle ou légale peut être inscrite sur un usufruit (mais non sur un droit d’usage et d’habitation), mais les droits du créancier inscrit seront limités par les conditions du droit hypothéqué. La question posée n’est donc pas celle de la possibilité juridique, mais de l’acceptabilité du mécanisme par les banques 601 . Or, l’établissement financeur souhaite le plus souvent pouvoir saisir et faire vendre l’intégralité du …