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Les critères de choix
2023
– Société civile souvent la plus adaptée. – La société civile est la plupart du temps la structure la plus adaptée pour détenir un logement. Elle est souple en termes de fonctionnement et elle permet de procéder à l’ingénierie des droits de vote et des droits financiers. Son régime fiscal est librement déterminé par les parties : elle relève du régime des sociétés de personnes sauf option pour l’impôt sur les sociétés. Elle présente néanmoins deux inconvénients : la responsabilité des associés est illimitée et conjointe ; et la société civile ne peut pas, même ponctuellement, pratiquer la …
Les points de comparaison
2023
Tableau comparatif entre SCI, SARL ou SAS lors de la constitution de la société La société civile (SC) La société à responsabilité limitée (SARL) La société par actions simplifiée (SAS) Textes applicables , en sus du droit commun des sociétés (C. civ., art. 1832 à 1844-17). C. civ., art. 1845 à 1870-1 ; D. n o 78-704. C. com., art. L. 223-1 à L. 223-43. C. com., art. L. 227-1 à L. 227-20. Montant du capital social Librement fixé par les statuts. Fixé par les statuts (L. 223-2, depuis L. 1 er juill. 2003). Fixé par les statuts (L. 227-2, depuis L. 4 juill. 2008). Apports en numéraire Règles de …
L’IFI
2023
– Décotes applicables. – L’article 885 S du Code général des impôts pour l’ISF, puis l’article 973 du même code pour l’IFI, ont autorisé un abattement de 30 % sur la valeur réelle de l’immeuble lorsque celui-ci est occupé à titre de résidence principale par son propriétaire. Dans sa décision n° 2019-820 QPC du 17 janvier 2020 965 , le Conseil constitutionnel a déclaré conformes à la Constitution les dispositions de l’article 885 S qui limitaient cet abattement aux résidences principales détenues directement par leur propriétaire, excluant les résidences principales détenues par une société de …
L’IFI
2023
– Évaluation brute des titres de la société. – L’impôt sur la fortune immobilière (IFI) est dû par les personnes physiques fiscalement domiciliées en France qui détiennent des biens et droits immobiliers d’une valeur supérieure à 1 300 000 € 962 . Sauf à bénéficier d’une exclusion ou d’une exonération, les titres de la société détenant un logement seront soumis à …
Les contraintes supplémentaires en cas de construction
2023
– Absence d’assurance dommages-ouvrage sanctionnée pénalement. – La loi « Spinetta » de 1978 955 rend obligatoire la souscription d’une assurance dommages pour tout maître d’ouvrage. L’obligation est désormais codifiée à l’article L. 242-1 du Code des assurances. Le particulier qui construit un logement pour l’occuper lui-même ou le faire occuper par son conjoint, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint n’encourt pas de sanctions pénales à défaut de souscription de l’assurance dommages. En revanche, si une société fait construire un immeuble, qu’il s’agisse de le faire occuper …
Les remèdes à la société fictive
2023
– Tenue d’une comptabilité. – Si la société civile relève de l’impôt sur les sociétés, elle doit obligatoirement tenir une comptabilité commerciale 949 . Le résultat de la société sera déterminé selon les règles applicables aux bénéfices industriels et commerciaux (BIC). …
Les critères de la société fictive
2023
La fictivité de la société peut être appréciée tant au stade de sa formation qu’au stade de son fonctionnement. …
Un risque transversal
2023
Un créancier tel que le Trésor public pourrait, face à une société fictive, intenter une action en déclaration de simulation, sur le fondement du nouvel article 1201 du Code civil 937 . Il pourrait se prévaloir soit de l’acte apparent, soit de la contre-lettre. Récemment, la Cour de cassation 938 a confirmé l’arrêt de la cour d’appel de Paris qui avait retenu la simulation dans une affaire de société civile constituée entre deux enfants mineurs ayant apporté des fonds provenant d’une donation consentie par leurs parents, en vue d’acquérir un immeuble dont les véritables bénéficiaires étaient …
La soumission à certaines contraintes
2023
– Il faut « jouer le jeu » après en avoir posé les règles ! – La détention du logement en société ne se limite pas à la rédaction de statuts. Bien au contraire, quelle qu’en soit la forme, le fonctionnement d’une société doit à tout moment pouvoir être attesté, à peine de fictivité (I). En outre, s’il s’agit de construire le logement, ce choix emporte des contraintes spécifiques …
La perte de certains avantages financiers
2023
– Aides au logement. – Jusqu’à la loi de financement de la sécurité sociale pour 2014 928 , la SCI était une technique utilisée pour contourner l’impossibilité pour un enfant locataire d’un logement appartenant à ses ascendants de prétendre au bénéfice de l’allocation logement. En effet, l’article R. 831-1 du Code de la sécurité sociale prévoyait que « le logement mis à la disposition d’un requérant par un des ascendants ou de ses descendants n’ouvre pas droit au bénéfice de l’allocation ». N’étant pas logé par ses parents, mais par la société civile immobilière, cette dernière jouissant d’un …