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Les conditions de fond s’imposant au contrat de location-accession, gage de sécurité pour l’accédant
2023
– Difficulté pour les promoteurs privés. – La location-accession est en l’état actuel des choses difficile à conseiller à des promoteurs privés, dans la mesure où les risques de ce montage sont importants : « Quel promoteur privé accepterait de prendre le risque de vendre tout en conservant l’obligation de racheter les biens vendus pendant quinze ans ? Dans la réalité la location-accession sera réservée aux sociétés d’HLM qui seules pourront obtenir les garanties financières de remboursement et l’adossement d’un établissement bancaire en vue de financer l’accession » 555 …
Les conditions de fond s’imposant au contrat de location-accession, gage de sécurité pour l’accédant
2023
1. Les plafonds de la fraction locative de la redevance mise à la charge des locataires-accédants sont fixés par l’article 2 d’un arrêté du 26 mars 2004 550 , au terme d’un savant calcul : …
Les bénéficiaires du prêt
2023
– L’opérateur. – Seules les personnes morales peuvent obtenir des agréments PSLA pour leurs programmes immobiliers (CCH, art. R. 331-76-5-1, I). Il peut ainsi s’agir d’organismes HLM, de sociétés d’économie mixte, de promoteurs privés, de sociétés civiles de construction-vente. Sont exclues les communes et communautés de communes qui ne peuvent que participer au développement de telles opérations par la mise à disposition de terrains ou l’octroi de subventions pour les ménages accédant à la propriété 545 …
Le PSLA comme principale source de financement
2023
À ses débuts, la location-accession était essentiellement financée par le biais du prêt aidé à l’accession à la propriété, dit « PAP ». Il était souscrit par le constructeur et transféré ensuite à l’accédant, ce qui permettait de sécuriser la faisabilité de la construction. Le maître de l’ouvrage obtenait le financement avant d’engager des fonds. Le PAP a été remplacé par le prêt à taux zéro à compter du 1 er janvier 1995, qui devait être souscrit directement par l’accédant. Il s’agit d’un prêt directement accordé à l’accédant, le constructeur n’ayant pas la possibilité de préfinancer le …
L’accession à la propriété par la levée de l’option prévue au contrat
2023
– Garantie hypothécaire. – La mise en demeure indique, à peine de nullité, l’état des créances garanties par d’éventuelles inscriptions prises sur l’immeuble. Lorsque leur montant excède celui du prix restant dû par l’accédant, celui-ci peut renoncer à l’acquisition. Il bénéficie en ce cas des mêmes dispositions protectrices que celles qui lui sont accordées en cas de résiliation du contrat pour inexécution par le vendeur de ses obligations 539 …
L’accession à la propriété par la levée de l’option prévue au contrat
2023
– Mise en demeure par le vendeur. – Trois mois avant le terme contractuellement prévu pour la levée de l’option, le vendeur doit mettre l’accédant en demeure d’exercer dans le délai convenu la faculté qu’il détient d’acquérir la propriété de l’immeuble faisant l’objet du contrat. Cette mise en demeure doit être effectuée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception 538 …
La garantie de relogement
2023
– Garantie de relogement. – Toutefois, lorsque le contrat porte sur un logement qui a bénéficié d’une décision d’agrément, prise par le représentant de l’État dans le département, et à la condition que les revenus de l’occupant soient inférieurs aux plafonds de ressources fixés par la loi 536 , celui-ci bénéficie d’une garantie de relogement. Même si, en théorie, un promoteur privé pourrait demander et obtenir cet agrément, dans la pratique, seuls les organismes de logement social sont en capacité d’assumer la garantie de …
La garantie de relogement
2023
– Absence de droit au maintien dans les lieux. – Sauf stipulations particulières du contrat de location-accession, lorsque le transfert de propriété n’est pas intervenu au terme convenu, ou lorsque le contrat a été résilié, l’occupant ne bénéficie d’aucun droit au maintien dans les lieux 535 . …
La redevance, contrepartie du droit à la jouissance
2023
– Fraction locative. – La redevance est d’abord « la contrepartie du droit de l’accédant à la jouissance du logement » 531 . Il ne s’agit pas à proprement parler d’un loyer, étant donné que le contrat de location-accession ne comporte pas un bail de droit commun, mais plutôt d’une rémunération du droit à la jouissance du logement, qualifiée de fraction « locative », pour plus de commodité 532 …
Le droit de jouissance conféré à l’accédant
2023
– Durée de la jouissance. – La loi ne prévoit ni minimum ni maximum pour la durée de la jouissance. Toutefois, il est en pratique judicieux de prévoir une durée qui permette à l’accédant d’épargner suffisamment, quoique « l’accédant ne connaîtra pas toujours au moment de la conclusion du contrat de location-accession, le montant de l’apport personnel dont il aura effectivement besoin lors du transfert de propriété » 528 . La totale liberté d’option de l’accédant incitera le vendeur à ne pas accepter une durée trop longue 529 . La phase locative est donc généralement de courte durée (de …