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Les obligations du vendeur de l'immeuble achevé
2022
– Plan. – Le vendeur d'un immeuble achevé, qu'il soit professionnel ou simple particulier, est principalement soumis à deux obligations : l'obligation de délivrance, d'une part (Sous-section I), et l'obligation de garantie, d'autre part (Sous-section II) 1109 . …
Rappel du régime applicable au titre de l'imprévision
2022
– Les effets de l'imprévision. – Une fois réunies les conditions d'application de l'imprévision, son régime apparaît comme « graduel » 1092 . C'est que, tout en continuant à exécuter ses obligations, le débiteur subissant le changement de circonstances peut demander une renégociation 1093 du contrat à son cocontractant 1094 . Ce n'est qu'en cas de refus ou d'échec de la renégociation que les parties peuvent convenir de la résolution du contrat ou demander d'un commun accord que le juge procède à son adaptation. Enfin, et à défaut d'accord dans un délai raisonnable, le juge pourra réviser le …
Rappel du régime applicable au titre de l'imprévision
2022
– Conditions de l'imprévision. – L'article 1195 du Code civil énonce trois conditions cumulatives pour mettre en jeu le mécanisme de l'imprévision. Il convient, tout d'abord, que soit constaté « un changement de circonstances imprévisible lors de la conclusion du contrat ». L'appréciation du caractère imprévisible de ce changement de circonstances doit se faire in abstracto , c'est-à-dire par référence à une personne normale se trouvant dans les mêmes circonstances, en établissant le changement au regard de la situation existante au jour du contrat. Il convient ensuite que ce changement rende …
Rappel du régime applicable au titre de l'imprévision
2022
– Champ d'application de l'imprévision. – La théorie de l'imprévision consacrée par l'article 1195 du Code civil 1083 consiste à tenir compte des conséquences attachées à la survenance d'événements imprévus sur l'exécution à venir d'obligations contractuelles. Son champ d'application naturel renvoie donc aux contrats à exécution successive 1084 qui, à l'opposé des contrats à exécution instantanée, nécessitent l'écoulement du temps et non l'exécution des obligations en un trait de temps 1085 . C'est ainsi qu'en dehors de certaines ventes appelant au respect d'obligations étalées dans le temps …
Le sinistre partiel entraînant la dégradation de l'immeuble
2022
– Sinistre partiel et bénéfice des indemnités d'assurance. – En cas de sinistre partiel affectant l'immeuble entre la promesse et la vente, une distinction semble devoir être opérée entre promesses synallagmatique et unilatérale. C'est ainsi qu'en présence d'une promesse synallagmatique, une véritable « aliénation » s'est opérée, au sens de l'article L. 121-10 du Code des assurances 1067 . Indépendamment du report éventuel du transfert de propriété 1068 et donc des risques 1069 au jour de la signature de l'acte de vente définitif, accompagnée du paiement du prix de vente 1070 , les droits nés …
L'imprévu affectant le promettant/vendeur
2022
– L'ouverture d'une procédure collective à l'encontre du promettant/vendeur. – L'ouverture d'une procédure collective à l'encontre du promettant/vendeur entraîne mécaniquement des restrictions dans la capacité à agir de celui-ci. C'est ainsi qu'une promesse de vente signée antérieurement à l'ouverture de la procédure collective, mais suivie de celle-ci avant la signature de l'acte de vente définitif, est soumise au régime des contrats en cours 1050 . Dès lors que le jugement d'ouverture de la procédure est rendu avant le transfert de propriété et le paiement du prix de vente, l'administrateur …
L'imprévu affectant le promettant/vendeur
2022
– L'incapacité du promettant/vendeur. – Ainsi que nous l'avons rappelé, la capacité du promettant/vendeur s'apprécie au jour de la signature de la promesse de vente. De la même manière que la survenance du décès après la signature de la promesse ne peut entraîner la caducité de celle-ci, la mise en place de mesures d'incapacité postérieurement à la promesse ne peut l'entraîner 1046 . Il est vrai que depuis le 1 er janvier 2009, le nouvel article 464 du Code civil 1047 a introduit une véritable « période suspecte » 1048 permettant de réduire ou d'annuler les obligations consenties par celui …
Moduler ou résoudre l'obligation : l'engagement impacté par un événement imprévu
2022
– Le notaire est chargé de prévoir l'imprévu. – Ainsi que le proclama Victor Hugo dans son œuvre majeure 1024 , « ce qu'il faut toujours prévoir, c'est l'imprévu » 1025 . Àla différence des événements dont la survenance est attendue, espérée ou au contraire redoutée, justifiant l'insertion de conditions suspensives ou résolutoires 1026 , seront visées ici les hypothèses bien souvent non anticipées par les parties au contrat de vente. En ce que ces événements sont susceptibles d'impacter lourdement la réalisation de l'opération prévue à travers la signature d'un avant-contrat de vente …
Moduler ou résoudre l'obligation : l'engagement impacté par un événement imprévu
2022
– Le principe de force obligatoire du contrat et l'imprévu. – Du principe de force obligatoire des contrats 1022 semble découler une conséquence naturelle : l'imprévu n'aurait pas sa place dans le contrat 1023 . Néanmoins, la survenance d'un imprévu peut être prise en compte par le juge saisi en raison d'une inexécution du contrat résultant de ce même imprévu. Il peut le faire en reconnaissant que l'événement imprévu rend impossible l'exécution de l'obligation, à la condition que les critères d'application de la force majeure soient réunis. Il peut le faire également, bien que l'exécution de …
Moduler ou résoudre l'obligation : l'engagement impacté par un événement imprévu
2022
– Le contrat et le risque d'imprévu. – L'essence même du contrat est d'opérer une projection vers l'avenir 1019 . Cette projection est d'autant plus naturelle lorsqu'il s'agit de s'intéresser à l'élaboration d'un avant-contrat, chargé d'organiser la phase transitoire jusqu'à la signature d'un contrat définitif 1020 . Nous n'aborderons pas l'imprévu au sens des théories auxquelles il est tentant de le rattacher, que ce soit celle du non-droit du doyen Jean Carbonnier ou, à l'opposé, celle ayant conduit Kelsen à critiquer l'idée de « lacune dans le droit » 1021 . Nous nous attacherons de …