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S'agissant de l'assurance de dommages
2022
– Personnes assujetties. Exceptions. – L'assurance obligatoire ne l'est plus en considération de la qualité ou de la surface financière du maître de l'ouvrage. Il en va ainsi de l'État lorsqu'il construit pour son propre compte 1709 , et des collectivités locales ou leurs groupements, ainsi qu'aux établissements publics dès lors que ces derniers justifient de moyens permettant la réparation rapide et complète des dommages ainsi que d'une décision emportant dérogation totale ou partielle accordée par l'autorité administrative 1710 . Par ailleurs, et à la condition que les travaux de …
Présentation du duo d'assurances construction
2022
– Système à double détente. – Le risque de sinistre relevant de la responsabilité décennale se trouve obligatoirement couvert par une double assurance 1701 . L'une est spécifique aux intervenants et constructeurs dont elle couvre la responsabilité pouvant être engagée à cette occasion. Il s'agit d'une assurance de responsabilité , la construction de l'immeuble étant envisagée ici in personam . La construction peut également être envisagée in rem , et nécessiter cette fois une assurance de choses . Dans ce dernier cas, l'assurance ne couvre pas et ne recherche pas la responsabilité de l'un ou …
L'obligation d'assurance
2022
Un rappel du régime applicable en matière d'assurances construction obligatoires précédera la présentation de l'ingénierie déployée par le notaire en la matière. …
Régime applicable
2022
le bénéficiaire de la garantie – la notion de premier occupant : le texte renvoie au « premier occupant de chaque logement ». Qui est-il ? En cas d'acquisition pour y habiter directement, cela ne fait pas de doute qu'il s'agit dès lors de l'acquéreur. Mais en cas de mise en location du bien, il devrait s'agir du locataire. Celui-ci, non lié au promoteur-vendeur, au contraire de l'acquéreur, disposerait-il dès lors d'une action contre lui ? Qu'en serait-il dans ce cas de l'acquéreur qui ne disposerait plus d'aucune action ? le bénéficiaire de la garantie – la limite au premier occupant : par …
L'ingénierie du notaire dans la mise en œuvre de la garantie des dommages non apparents
2022
– Veiller à informer les parties sur les modalités de mise en jeu des garanties. – C'est une évidence, mais il convient d'informer aussi précisément que possible l'acquéreur des modalités de mise en jeu des garanties des dommages non apparents. Plusieurs illustrations de cet impératif peuvent être données …
L'ingénierie du notaire dans la mise en œuvre de la garantie des dommages non apparents
2022
– L'intérêt de viser précisément la réception des travaux. – Nous l'avons vu, le jour de la réception des travaux correspond à la date à partir de laquelle courent les délais d'action en garanties biennale et décennale 1692 . Il est donc essentiel de tenir compte de cet événement et de le définir de manière expresse et précise dans les actes contenant vente en l'état futur d'achèvement. Àcet égard, il serait opportun de prévoir dans l'acte que le promoteur-vendeur sera tenu de remettre à l'acquéreur des procès-verbaux de réception régularisés entre le promoteur-vendeur et les entreprises de …
Régime applicable
2022
– Le cas particulier des dommages intermédiaires. – Certains dommages à l'ouvrage, bien que non apparents, ne relèvent pas des champs d'application respectifs des garanties biennale et décennale. Il s'agit des dommages intermédiaires. Reconnus de longue date en jurisprudence 1685 , ils ont pendant un temps été considérés comme relevant d'une présomption de responsabilité 1686 avant que ne soit confirmée l'application du droit commun de la responsabilité pour faute prouvée 1687 . C'est ainsi que le vendeur en l'état futur d'achèvement se trouve tenu, en parallèle des garanties biennale et …
Régime applicable
2022
– L'objet de la garantie : un dommage caché. – Depuis la loi du 4 janvier 1978 1667 , et plus précisément pour les chantiers ayant fait l'objet du dépôt d'une déclaration d'ouverture à compter du 1 er janvier 1979, la responsabilité du vendeur en l'état futur d'achèvement au titre des dommages non apparents est régie par le nouvel article 1646-1 du Code civil. C'est ainsi que ce vendeur est tenu, à compter de la réception des travaux, des garanties prévues aux articles 1792, 1792-1, 1792-2 et 1792-3 du Code civil. La garantie est plus large que le vice éventuel, puisque la notion de dommage, …
Régime applicable
2022
– D'un délai d'action à un délai de garantie. – L'article 1648, alinéa 2 du Code civil prévoit un délai d'action d'un an, à peine de forclusion. Ce délai court, le plus souvent, à compter de l'expiration d'un délai d'un mois suivant la prise de possession des biens par l'acquéreur. Le délai global et cumulé de treize mois qui en résulte se décompose en délai d'apparition du désordre (le mois suivant la prise de possession), qui est lui-même compris dans un délai plus large, le délai d'action , pouvant même aller jusqu'à commencer avant le délai d'apparition 1658 . La lecture faite par la Cour …
Les vérifications devant être opérées par le notaire
2022
– Vérifier la validité du permis de construire. – La Cour de cassation a récemment eu l'occasion de rappeler le lien entre validité du permis de construire et efficacité d'une garantie financière d'achèvement (Cass. 3 e civ., 8 juill. 2021, n o 19-25.774, 19-25.775, 19-25.777, 19-25.778 et 19-25.779). Le garant d'achèvement n'étant pas tenu de s'assurer du bon déroulement des travaux, ne peut pas être engagé au titre de travaux ne pouvant plus être réalisés du fait de la péremption du permis de construire les ayant autorisé. Faute d'avoir prévu une garantie de remboursement, l'acquéreur se …