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L'imprévu affectant le promettant/vendeur
2022
– L'ouverture d'une procédure collective à l'encontre du promettant/vendeur. – L'ouverture d'une procédure collective à l'encontre du promettant/vendeur entraîne mécaniquement des restrictions dans la capacité à agir de celui-ci. C'est ainsi qu'une promesse de vente signée antérieurement à l'ouverture de la procédure collective, mais suivie de celle-ci avant la signature de l'acte de vente définitif, est soumise au régime des contrats en cours 1050 . Dès lors que le jugement d'ouverture de la procédure est rendu avant le transfert de propriété et le paiement du prix de vente, l'administrateur …
L'imprévu affectant le promettant/vendeur
2022
– L'incapacité du promettant/vendeur. – Ainsi que nous l'avons rappelé, la capacité du promettant/vendeur s'apprécie au jour de la signature de la promesse de vente. De la même manière que la survenance du décès après la signature de la promesse ne peut entraîner la caducité de celle-ci, la mise en place de mesures d'incapacité postérieurement à la promesse ne peut l'entraîner 1046 . Il est vrai que depuis le 1 er janvier 2009, le nouvel article 464 du Code civil 1047 a introduit une véritable « période suspecte » 1048 permettant de réduire ou d'annuler les obligations consenties par celui …
Moduler ou résoudre l'obligation : l'engagement impacté par un événement imprévu
2022
– Le notaire est chargé de prévoir l'imprévu. – Ainsi que le proclama Victor Hugo dans son œuvre majeure 1024 , « ce qu'il faut toujours prévoir, c'est l'imprévu » 1025 . Àla différence des événements dont la survenance est attendue, espérée ou au contraire redoutée, justifiant l'insertion de conditions suspensives ou résolutoires 1026 , seront visées ici les hypothèses bien souvent non anticipées par les parties au contrat de vente. En ce que ces événements sont susceptibles d'impacter lourdement la réalisation de l'opération prévue à travers la signature d'un avant-contrat de vente …
Moduler ou résoudre l'obligation : l'engagement impacté par un événement imprévu
2022
– Le principe de force obligatoire du contrat et l'imprévu. – Du principe de force obligatoire des contrats 1022 semble découler une conséquence naturelle : l'imprévu n'aurait pas sa place dans le contrat 1023 . Néanmoins, la survenance d'un imprévu peut être prise en compte par le juge saisi en raison d'une inexécution du contrat résultant de ce même imprévu. Il peut le faire en reconnaissant que l'événement imprévu rend impossible l'exécution de l'obligation, à la condition que les critères d'application de la force majeure soient réunis. Il peut le faire également, bien que l'exécution de …
Moduler ou résoudre l'obligation : l'engagement impacté par un événement imprévu
2022
– Le contrat et le risque d'imprévu. – L'essence même du contrat est d'opérer une projection vers l'avenir 1019 . Cette projection est d'autant plus naturelle lorsqu'il s'agit de s'intéresser à l'élaboration d'un avant-contrat, chargé d'organiser la phase transitoire jusqu'à la signature d'un contrat définitif 1020 . Nous n'aborderons pas l'imprévu au sens des théories auxquelles il est tentant de le rattacher, que ce soit celle du non-droit du doyen Jean Carbonnier ou, à l'opposé, celle ayant conduit Kelsen à critiquer l'idée de « lacune dans le droit » 1021 . Nous nous attacherons de …
La production de diagnostics au titre du dossier de diagnostic technique
2022
– Une liste à rallonge de diagnostics. – Depuis sa création à travers l'ordonnance du 8 juin 2005 985 et son entrée en vigueur le 1 er novembre 2007, le dossier de diagnostic technique s'est fortement enrichi à travers l'ajout de nouveaux diagnostics. Ce sont désormais pas moins de onze diagnostics qui doivent être remis par le vendeur à l'acquéreur au moment de la signature de la promesse de vente ou, à défaut, lors de la signature de l'acte de vente définitif 986 . En dernier lieu, la loi « Climat et résilience » du 22 août 2021 987 est venue y ajouter le contrôle du raccordement au réseau …
Le traitement des honoraires d'agence
2022
– Un arrêt : deux enseignements. – La décision rendue par la Cour de cassation le 23 septembre 2021 a également été l'occasion de rappeler et préciser les indications devant figurer dans l'offre transmise au locataire. Plus particulièrement, la Cour de cassation s'est à nouveau prononcée sur les honoraires d'agence. En tant que droit de préemption-priorité et non droit de préemption-substitution 981 , le locataire n'est pas tenu de supporter les honoraires d'agence 982 . Mais l'indication de ces honoraires dans l'offre qui lui est transmise n'entache pas celle-ci de nullité dès lors qu'elle …
La renonciation à la condition défaillie (condition suspensive) ou réalisée (condition résolutoire)
2022
– Est-il possible de déroger à l'article 1304-4 du Code civil ? – La rigueur opposée par la rédaction du nouvel article 1304-4 du Code civil apporte les bienfaits de la simplicité dans le raisonnement, mais aussi l'inconvénient du raccourci lorsqu'il ne permet pas d'arriver à destination. Puisque la condition invoquée a été stipulée dans l'intérêt exclusif d'une seule des parties, nous pouvons en déduire que l'autre partie, sans pour autant en être totalement désintéressée, semble avoir tout de même renoncé à invoquer cette incertitude pour opposer la caducité du contrat 905 . Il apparaît que …
La renonciation à la condition défaillie (condition suspensive) ou réalisée (condition résolutoire)
2022
– Situation avant la réforme de 2016. – Dans le silence des textes applicables avant la réforme opérée par l'ordonnance du 10 février 2016, c'est aux tribunaux qu'est revenue la mission de répondre à la question ainsi posée : la condition stipulée dans l'intérêt exclusif d'une partie peut-elle faire l'objet d'une renonciation par celle-ci afin d'éviter la caducité résultant de sa défaillance ou de sa réalisation ? Des décisions contradictoires ont été rendues, certaines admettant cette possibilité 896 quand d'autres la refusaient 897 . La condition suspensive légale d'obtention d'un prêt …
Délai de réalisation de la condition
2022
– De l'importance de prévoir un délai. – Àl'évidence, la rédaction d'une condition suspensive ou d'une condition résolutoire semble imposer de prévoir un délai de réalisation de cette condition, notamment dans une promesse de vente d'immeuble. Àl'arrivée de cette échéance sans réalisation de la condition, des effets inverses se produiront sur le contrat en fonction de la condition qu'il contient : il deviendra caduc puisque l'obligation en germe ne naîtra pas en présence d'une condition suspensive ; à l'inverse, il sera consolidé et deviendra définitif en cas de non-réalisation de la …