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Obligation de délivrance
2022
– Définition. – L'article 1604 du Code civil définit la délivrance comme « le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l'acheteur ». Cette obligation de délivrance est double : l'immeuble doit non seulement faire l'objet d'une remise (§ I), mais aussi être conforme à ce qui a été convenu aux termes du contrat (§ II). L'inexécution de ces obligations sera génératrice de sanctions, certaines classiques, d'autres nouvellement introduites par l'ordonnance n o 2016-131 du 10 février 2016 (§ …
L'imprévu affectant le promettant/vendeur
2022
– Rappel de la nature de l'engagement du promettant/vendeur. – Qu'il s'agisse d'une promesse unilatérale de vente ou d'une promesse synallagmatique de vente, l'engagement de vendre consenti par le promettant/vendeur est définitif. C'est ainsi que, dans le cadre d'une promesse unilatérale de vente 1029 , le promettant est définitivement engagé 1030 . S'agissant de la promesse synallagmatique, celle-ci « vaut vente » 1031 de sorte que l'engagement du vendeur est également définitif. La fermeté de l'engagement du promettant/vendeur au jour de la signature de la promesse de vente nécessite que sa …
L'imprévu affectant les parties au contrat
2022
– Objectif du notaire : transformer l'imprévu en incertain. – Àtravers la rédaction qu'il proposera dans son acte, le notaire devra amener les parties à prévoir ce qu'elles n'avaient pas prévu. En prévoyant l'imprévu, le notaire transforme celui-ci en incertain, permettant d'organiser contractuellement les conséquences attachées à sa …
L'imprévu affectant les parties au contrat
2022
– Double distinction. – L'appréciation de ces situations imprévues nécessite de distinguer entre les parties à l'acte, en envisageant l'imprévu affectant le promettant/vendeur, d'un côté (§ I), et l'imprévu affectant le bénéficiaire/acquéreur, d'un autre côté (§ II). Cette distinction sera doublée d'une seconde, se rapportant cette fois-ci à la nature même de l'avant-contrat régularisé, les règles applicables à l'imprévu nécessitant de distinguer entre promesse unilatérale et promesse synallagmatique de …
Moduler ou résoudre l'obligation : l'engagement impacté par un événement imprévu
2022
– L'appréhension de l'aléa et du hasard. – Provenant du latin « jeu de hasard » 1014 , « l'aléa est un événement provoqué par l'homme dont les conséquences sont déterminées par le hasard » 1015 . L'action de l'homme lui échappe ainsi pour être confiée au hasard qui commandera un résultat imprévu 1016 . Par ailleurs, et même si les notions se confondent parfois 1017 , l'aléa doit être distingué de la force majeure. Leurs caractéristiques les rapprochent, en ce que l'un et l'autre sont, par principe, imprévisibles et irrésistibles. En revanche, le fait de l'homme est nécessaire pour initier …
Moduler ou résoudre l'obligation : l'engagement impacté par un événement imprévu
2022
– Soumission du contrat aux aléas. – La société contemporaine est attachée à la sécurité et à la prévisibilité, qui en est une composante. Ce besoin, voire même cette exigence, s'expriment bien évidemment dans la sphère juridique et au-delà. C'est ainsi qu'en dehors « de celui qui gouverne Las Vegas ou l'hippodrome de Vincennes » 1008 , en ce qu'il constitue pour certains contrats un élément nécessaire à leur formation 1009 , l'aléa est tantôt combattu, tantôt apprivoisé par le contrat 1010 , véritable « instrument de maîtrise de l'aléa » 1011 . L'aléa est ainsi le plus souvent perçu comme le …
Pour la condition suspensive
2022
– Quid en cas de défaillance de la condition suspensive ? – En cas de défaillance de la condition suspensive, l'obligation conditionnelle est réputée n'avoir jamais existé 874 . Le principe de rétroactivité est donc ici maintenu. Dans l'hypothèse, courante en pratique, où cette condition affecte l'efficacité du contrat dans son ensemble, et bien que le législateur n'ait pas saisi l'occasion qui lui était présentée de le préciser à travers l'ordonnance du 10 février 2016 875 , il est probable que la caducité de l'ensemble du contrat soit constatée par les magistrats 876 . Conformément à une …
Pour la condition suspensive
2022
– Principe : non-rétroactivité. – Le principe est désormais clairement énoncé dans un article spécifique à la condition suspensive 867 : « l'obligation devient pure et simple à compter de l'accomplissement de la condition suspensive » 868 . La règle nouvelle semble rejoindre la pratique majoritairement retenue, qui consistait à déroger à la règle ancienne de la rétroactivité, et permet d'harmoniser le droit civil avec le droit fiscal, ce dernier retenant également la date de réalisation de la condition en matière de droit d'enregistrement 869 …
La date de prise d'effet de la condition
2022
– Fin du régime homogène au stade de la prise d'effet de la condition. – Avant que n'intervienne l'ordonnance du 10 février 2016, la réalisation de la condition suspensive comme celle de la condition résolutoire répondait au même régime. Le principe était celui de la rétroactivité 866 au jour de l'avant-contrat lorsqu'il s'agissait d'une vente d'immeuble précédée d'une promesse (quelle que soit sa forme). En présence d'une condition suspensive, sa réalisation conduisait à considérer que le contrat avait toujours existé. Inversement, en cas de réalisation de la condition résolutoire, on …
La validité des conditions
2022
– Un événement futur et incertain. – La notion même d'obligation conditionnelle renvoie à ce double critère d'un événement futur et incertain 839 . Bien que l'ordonnance du 1 er octobre 2016 n'ait pas repris la rédaction de l'ancien article 1181 du Code civil 840 , le caractère futur de l'événement nécessite toujours que celui-ci ne soit pas réalisé au jour de la conclusion du contrat, peu importe la connaissance que les parties peuvent alors avoir de cette réalisation éventuelle 841 . C'est ainsi qu'un événement qui s'est déjà produit au jour de la signature de l'acte ne vient plus moduler …