Les améliorations possibles pour le notaire

– Approche métier du notaire. – Le notaire a principalement deux besoins dans sa relation avec la publicité foncière. D'une part, il doit connaître au plus juste le contenu du fichier immobilier et le cadastre par rapport au dossier qu'il traite, afin d'adapter son conseil et ses contrats. D'autre part, dès lors qu'il reçoit un acte soumis à publicité foncière, il doit veiller à le publier au plus vite dans toutes ses dispositions pour en obtenir l'opposabilité aux tiers, et s'assurer in fine qu'aucune action intercalaire n'a privé d'effet ou amoindri sa publication.

– Le notaire et la vérification du fichier immobilier. – La connaissance du fichier immobilier par le notaire repose sur les demandes de renseignement qu'il formule informatiquement via Télé@ctes, avec un délai de réponse en principe de dix jours maximum C. civ., art. 2449 ; D. 14 oct. 1955, art. 43. , ou via ANF qui est en principe immédiat. Le contenu de ces renseignements peut ne pas être entièrement à jour, certains services de la publicité foncière ayant un décalage important entre le registre des dépôts et la journée de traitement des inscriptions V. Cour des comptes, Rapport public « La DGFiP, dix ans après la fusion. Une transformation à accélérer », juin 2018 : entre 2007 et 2016, le délai de mise à jour du fichier est passé de seize à quatre-vingt-six jours. . Mais le notaire est bien informé de l'existence de ces dépôts en cours de publication sur l'état réponse généré. Ainsi, en termes de délai et de fiabilité, l'ANF offre une donnée la plus fraîche possible au notaire selon des modalités informatiques et comptables simples Cf. M. Bourassin et C. Dauchez, Accès des notaires au fichier immobilier : les notaires au cœur de la transformation numérique de l'action publique : JCP N 27 mars 2019, étude 1151, n^os 4 à 6 sur les avantages de l'ANF et n^os 7 à 11 sur les risques de l'ANF. .

– Le notaire et la publication au fichier immobilier. – L'envoi de la demande de publication au fichier immobilier effectuée via Télé@ctes permet un traitement quasi instantané du côté du notaire qui en reçoit accusé de réception via la plateforme « Planète ». Il n'a toutefois pas la certitude du traitement à cette étape dans l'attente de l'inscription au registre des dépôts, sauf refus, puis de l'inscription au fichier immobilier, directement ou via une inscription intercalaire en cas de rejet, avec un retour dématérialisé au notaire. Le flux des refus/rejets est malheureusement toujours en courrier recommandé pour les refus et principalement en télécopie pour les rejets. Ces flux, qui font courir un risque important pour l'exécution de la formalité voulue par le notaire, ne bénéficient pas d'une digitalisation suffisante. Par ailleurs, le rejet peut être très tardif au regard du retard de traitement des services de la publicité foncière, parfois plusieurs mois après le dépôt. Ce qui fait courir un risque plus important d'inscription intercalaire si jamais le rejet n'est pas régularisé/régularisable.

– La vérification de la publication au fichier immobilier. – Une fois l'acte publié, le notaire va vérifier que l'inscription de la formalité n'a pas été précédée d'une inscription intercalaire (autre mutation, inscription d'un créancier, etc.). Actuellement cette démarche résulte d'une demande de renseignements « sur formalité » qui accompagne le dépôt de l'acte. Dans le système Télé@ctes, la demande sur formalité s'opère sous la forme dématérialisée d'une demande complémentaire, qui contiendra tous les dépôts et formalités sous Fidji intervenus entre la date de dépôt et la date de la publication de l'acte, étant rappelé que seule la date de dépôt fait foi. Ainsi le notaire n'est informé de la situation intercalaire de la publication qu'à partir de la publication et le retour informatisé qui lui sera fait par le service de la publicité foncière, ce qui peut prendre plusieurs mois en cas de retard de dépôt.

– Les améliorations du côté des notaires. – Du point de vue du notaire, l'architecture Télé@ctes/ANF lui offre une sécurité et un délai de traitement quasi instantané, qui semble raisonnable au regard de l'objectif poursuivi et de la sécurité de la procédure. Il subsiste toutefois quelques leviers d'amélioration :

Sur la gestion du flux des refus/rejets, qui devrait être administrée en ligne en lien avec Télé@ctes, pour éviter les courriers et télécopies qui sont peu sécurisants et non rattachés à la procédure informatique. Cet aspect pouvant probablement être amélioré avec la suppression du refus en considération du formalisme et de la standardisation de Télé@ctes qui devraient techniquement empêcher les vices rédhibitoires En ce sens notamment le rapport Aynès cité supra, n^o , qui critique le caractère trouble de la distinction refus/rejets et les différences de pratique sur ce point entre les services de la publicité foncière en l'absence de critères réglementaires, et préconise la suppression du refus compte tenu de Télé@ctes, d'autant que le régime des recours contre les décisions de refus, qui peuvent avoir un impact dramatique pour le rang des inscriptions, n'est pas stabilisé. .

Sur le temps de réponse entre le dépôt et les rejets, qui peut prendre plusieurs mois et qui est le résultat du retard pris par les services de la publicité foncière dans le traitement des formalités. Le décret de 1955 prévoit un délai d'un mois V. supra, n^o . qui devrait être un maximum opérationnel. Toutefois il a été vu V. supra, n^o . que l'adoption de l'ANF devrait permettre d'alléger fortement l'activité des services de la publicité foncière liée aux réquisitions, qui représentent plus de 60 % de leurs tâches, et de recentrer en conséquence le travail des agents sur l'actualisation du fichier immobilier. Ainsi, les délais aujourd'hui excessifs, notamment entre le dépôt et les décisions de rejet, devraient être réduits.

Sur le délai de traitement des demandes de renseignements sur formalité, il semble que le notariat pourra à terme modifier ou abandonner la pratique consistant à attendre le retour de publication de l'acte en raison de l'ANF, dans la mesure où l'état sur formalité en Télé@ctes est formellement une demande complémentaire, mais également car l'ANF devrait lui permettre d'automatiser la démarche à un mois et une semaine, pour couvrir un éventuel refus, ce qui lui donnera une vision du dépôt en attente d'inscription et d'éventuels dépôts intercalaires. Le dépôt étant la seule formalité qui fait foi, les informations combinées du retour de l'acte publié par le service de la publicité foncière avec mention de publication et la preuve de dépôt sans dépôt intercalaire seraient suffisantes.