Un immeuble affecté à l'habitation principale

La loi n'a pas cherché à définir ce qu'il faut considérer comme une habitation principale, mais elle a apporté des précisions lorsque l'immeuble n'est pas entièrement utilisé pour la résidence de l'entrepreneur.

- La résidence principale. - En l'absence de règles légales sur la notion de résidence principale, notamment en termes de durée, des auteurs indiquent que, faute de précision, il faut donc s'en référer au bon sens et considérer qu'il s'agit de l'immeuble occupé plus de six mois par an, de manière habituelle ⁰¹⁰⁸. Faute de précision légale et de jurisprudence sur ce point, nous considérons ce critère comme recevable.

La date à laquelle il faudra se placer pour déterminer la résidence principale ne sera pas celle de la naissance de la créance, qui peut être très antérieure, mais celle à laquelle le créancier en demandera le recouvrement.

Le lieu de cette résidence peut également amener à s'interroger. Si l'habitation principale est en France, le texte a vocation à s'appliquer, mais qu'en est-il si la résidence est située à l'étranger ? Cette législation protectrice n'étant pas réservée aux nationaux (V. supra, n^o ), on peut légitimement penser que l'entrepreneur qui a sa résidence principale hors de France bénéficie de la protection de l'article L. 526-1 du Code de commerce, même si la législation du pays concerné ne connaît pas l'équivalent.

Enfin, il y a lieu de préciser que ce texte prévoit expressément que la domiciliation de la personne dans son local d'habitation en application de l'article L. 123-10 du Code de commerce ne fait pas obstacle à ce que ce local soit de droit insaisissable.

- L'affectation partielle. - Avant l'entrée en vigueur de la loi n^o 2015-990 du 6 août 2015, qui déclare applicable de plein droit l'insaisissabilité à la résidence principale, les textes précisaient que c'était à l'entrepreneur lui-même d'effectuer cette déclaration par acte notarié. Il était alors prévu que, si l'immeuble n'était que partiellement affecté à l'habitation principale, la déclaration devait contenir un état descriptif de division permettant de délimiter la partie concernée en vue de sa publication au service de la publicité foncière.

Le nouvel article L. 526-1 du Code du commerce a balayé cette difficulté en énonçant que : « Lorsque la résidence principale est utilisée en partie pour un usage professionnel, la partie non utilisée pour un usage professionnel est de droit insaisissable, sans qu'un état descriptif de division soit nécessaire ».

Deux observations sur ce nouveau texte : en premier lieu, ce sera au créancier poursuivant d'établir cet état descriptif de division pour lui permettre d'appréhender la partie affectée à usage professionnel, ce qui va compliquer la procédure. En second lieu, le texte ne vise pas à isoler la partie servant de résidence principale mais celle affectée à l'usage professionnel. Il s'agit donc d'un élargissement à la partie de l'immeuble qui ne répond ni à la notion d'usage professionnel, ni à celle d'habitation principale, du bénéfice de l'insaisissabilité. Dans l'hypothèse d'une propriété dont une partie des bâtiments est affectée à un usage professionnel, le surplus échappera au droit de gage des créanciers même si le terrain d'assiette possède une valeur importante.