Les formalités préalables à l'adjudication

- La signification du commandement de saisie. - Il s'agit de la formalité, prévue à l'article L. 321-1 du Code des procédures civiles d'exécution, qui engage la procédure de saisie. Elle est notifiée par l'huissier de justice au débiteur et, si l'immeuble est propre à l'un des époux et constitue le logement de la famille, le commandement de payer valant saisie devra être dénoncé au conjoint au plus tard le premier jour ouvrable suivant la signification du commandement au conjoint ⁰⁰⁶².

L'article L. 321-2 du même code énonce que l'acte de saisie rend l'immeuble indisponible et que le débiteur saisi est constitué séquestre du bien. Il en résulte que le débiteur et sa famille conservent l'usage de l'immeuble, sous réserve de n'accomplir aucun acte matériel susceptible d'en amoindrir la valeur.

Si l'immeuble est occupé par un locataire, celui-ci ne peut être séquestre du bien puisqu'il dispose de droits opposables au créancier poursuivant, qui sont inconciliables avec les règles du séquestre ⁰⁰⁶³. C'est au titre du bail que le locataire est tenu d'une obligation de conservation. Si le créancier poursuivant considère que le locataire ne respecte pas cette obligation il peut, par le biais de l'action oblique, obtenir le respect de cette règle, voire la résiliation du bail.

- Expulsion du propriétaire. - Lorsque l'immeuble est occupé par son propriétaire, l'article L. 321-2, alinéa 3 du Code des procédures civiles d'exécution indique que les circonstances peuvent justifier l'expulsion du débiteur qui fait l'objet de la saisie. Le texte prévoit que seule une faute grave peut justifier une telle demande (il ne s'agit pas de permettre de valoriser à un prix supérieur le bien en procédant à l'expulsion du débiteur). La faute sera constituée par le non-respect des obligations du séquestre qui pèsent maintenant sur lui en qualité de débiteur saisi. Ainsi la volonté de détruire ou même de dégrader le bien sera contraire à l'obligation de conservation prévue à l'article 1962 du Code civil et justifiera une expulsion. Celle-ci sera demandée au juge en charge de la procédure de saisie sous forme d'une assignation complémentaire pour permettre le respect de la contradiction.

- Information spécifique de l'occupant d'un local à usage d'habitation. - Les textes ne prévoient pas de droit de préemption au profit du locataire lors de la saisie de son logement ; néanmoins, la loi du 31 décembre 1975 ⁰⁰⁶⁴, spécialement son article 10, II, rend obligatoire l'information du locataire en cas d'adjudication d'un local à usage d'habitation ou à usage mixte d'habitation et professionnel. Dans cette hypothèse, l'avocat du créancier doit convoquer à l'adjudication, par lettre recommandée, le locataire ou l'occupant de bonne foi. La notification est effectuée au moins un mois avant la date prévue pour l'adjudication et doit indiquer le montant de la mise à prix, les jours, lieu et heure de l'audience d'adjudication ainsi que le tribunal ou le notaire devant lequel elle se fera. Elle indique en outre que les enchères sont portées devant le tribunal par le ministère d'avocat et reproduit les termes du paragraphe II de l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975. Lorsque l'adjudication est reportée, il est procédé à une nouvelle convocation dans les délais et formes prévus ci-dessus.

À défaut de recevoir cette notification, le locataire ou l'occupant de bonne foi peut, pendant un délai d'un mois à compter de la date à laquelle il a eu connaissance de l'adjudication, déclarer se substituer à l'adjudicataire. Le texte ne précise pas les détails de cette substitution, notamment le délai pour le paiement du prix ou la manière dont doit être actée cette substitution. On peut penser que cette sanction est suffisamment grave pour dissuader l'avocat poursuivant de toute négligence en la matière. Reste qu'en cas d'omission, il n'est pas prévu de délai de prescription ou de mécanisme de régularisation de cet oubli.

- Information du maire. - En cas de vente sur saisie immobilière d'un immeuble ou d'une partie d'immeuble constituant la résidence principale d'une personne qui remplit les conditions de ressources pour l'attribution d'un logement à loyer modéré, il est institué, au bénéfice de la commune, un droit de préemption destiné à assurer le maintien dans les lieux du saisi ⁰⁰⁶⁵. La commune peut déléguer ce droit à un office public de l'habitat.

Le texte renvoie au Code de l'urbanisme sur les modalités d'exercice de ce droit, notamment en matière de notification avant la date d'adjudication (trente jours), d'exercice de la notification de la décision de préemption (trente jours), d'établissement de l'acte (trois mois) et de paiement du prix (six mois).

Ainsi, même dans l'hypothèse où le droit de préemption ne peut s'appliquer, la commune dispose tout de même de la possibilité de préempter, mais dans l'unique but d'assurer le maintien dans les lieux du saisi.

On relativisera toutefois la portée de ce texte puisque la Cour de cassation a indiqué, dans un arrêt publié au bulletin ⁰⁰⁶⁶, que le non-respect des dispositions de l'article L. 616 du Code de la construction et de l'habitation n'est pas sanctionné par la nullité de la procédure de saisie immobilière.