Les encouragements du législateur

La circulaire du 14 novembre 2006 précitée ⁰⁰⁷³, faisant suite à l'ordonnance du 21 avril 2006 et au décret du 27 juillet 2006, insiste sur les orientations de la réforme de la saisie immobilière, notamment sur le mécanisme de la vente à l'amiable. Tout au long de la procédure, le législateur encourage le recours à cette vente amiable qui participe à la protection des droits du débiteur sur son logement.

La législation actuelle prévoit plusieurs rappels de la faculté de rechercher un acquéreur pour parvenir à une vente amiable. L'article R. 321-3 du Code des procédures civiles d'exécution précise, en premier lieu, que le commandement de payer adressé par le poursuivant au débiteur doit comporter l'indication que le débiteur garde la possibilité de rechercher un acquéreur de l'immeuble saisi pour procéder à la vente amiable ou de donner mandat à cet effet, et la mention que cette vente ne pourra néanmoins être conclue qu'après l'autorisation du juge de l'exécution. L'article R. 322-5 du même code ajoute que l'assignation à comparaître à l'audience d'orientation comprend à peine de nullité l'avertissement que le débiteur peut demander au juge de l'exécution à être autorisé à vendre le bien saisi à l'amiable s'il justifie qu'une vente non judiciaire peut être conclue dans des conditions satisfaisantes. Enfin, l'article R. 322-17 indique que la demande du débiteur aux fins d'autorisation de la vente amiable de l'immeuble, ainsi que les actes consécutifs à cette vente, sont dispensés du ministère d'avocat. Cette demande peut être formulée verbalement à l'audience d'orientation, et si un avocat est mandaté par le débiteur, il peut former la demande de vente amiable oralement à l'audience sans être tenu de le faire par conclusions écrites ⁰⁰⁷⁴.

Décision du juge. L'autorisation judiciaire d'une vente amiable n'est pas systématiquement accordée et le débiteur aura tout intérêt à se munir d'une estimation de son bien et de plusieurs mandats de vente. Une promesse de vente ou une offre d'achat soumise à la condition suspensive de l'autorisation judiciaire permettra d'obtenir facilement cette autorisation.

L'article L. 322-21 du Code des procédures civiles d'exécution prévoit que la décision qui autorise la vente doit également contenir :

La pratique de la vente purement volontaire pendant la procédure de saisie. Au lendemain d'un arrêt de la deuxième chambre civile de la Cour de cassation du 9 avril 2015 ⁰⁰⁷⁵ qui déclarait nulle la promesse synallagmatique de vente conclue la veille de l'audience d'adjudication au motif que le jugement d'orientation n'avait pas prévu la vente amiable, les professionnels s'étaient interrogés sur la possibilité de continuer à recevoir ce type de vente négociée avec les créanciers ⁰⁰⁷⁶. Mais un arrêt de la même chambre en date du 7 décembre 2017 ⁰⁰⁷⁷ semble revenir sur cette décision et permettre à nouveau la vente librement négociée avec les créanciers ⁰⁰⁷⁸.

La question est aujourd'hui tranchée par le nouvel article L. 322-1 du Code des procédures civiles d'exécution qui valide cette procédure ⁰⁰⁷⁹.

Reste qu'il s'agit d'une vente amiable à laquelle devront concourir l'ensemble des créanciers pour donner la mainlevée du commandement de saisie et de leurs inscriptions ⁰⁰⁸⁰.

Vente amiable imposée par le saisi au créancier poursuivant. L'article L. 321-5 du Code des procédures civiles d'exécution prévoit que la saisie est opposable aux tiers à partir de sa publication au fichier immobilier. Il ajoute que les aliénations non publiées ou publiées postérieurement sont inopposables au créancier poursuivant comme à l'acquéreur, sauf consignation auprès de la Caisse des dépôts et consignations d'une somme suffisante pour acquitter en principal, intérêts et frais, ce qui est dû aux créanciers inscrits ainsi qu'aux créanciers poursuivants ; la somme consignée leur est affectée spécialement.

Il s'agit d'un moyen d'arrêter la procédure et de procéder à la vente amiable sans avoir à solliciter l'accord des créanciers inscrits inspiré de l'article 687 du Code de procédure civile ancien ⁰⁰⁸¹. Mais, cette procédure ne donnant pas de titre de propriété à l'acquéreur et ne permettant pas la radiation des inscriptions, elle devrait rester confidentielle.