Le notaire choisi par les parties devra tout d'abord s'interroger sur l'avancement de la procédure de saisie du bien pour lequel il lui est demandé de rédiger un acte de vente. Il est en effet nécessaire de savoir si l'audience d'orientation est intervenue et a validé la possibilité d'une vente amiable.
Préalablement à ce jugement, le notaire pourra recevoir une offre d'achat
0082 sous les conditions suspensives habituelles (droit de préemption, financement…), mais également sous la condition suspensive de l'autorisation du juge de l'exécution
0083. Laquelle offre ne permettra pas le versement d'une somme d'argent en application de l'article 1589-1 du Code civil.
Si le jugement est intervenu et a prévu la possibilité d'une vente amiable, le notaire pourra également recevoir un avant-contrat sous les conditions suspensives habituelles, mais cet acte devra respecter les conditions, notamment de prix, prévues par le juge.
Une fois en possession du jugement autorisant la vente, le notaire devra s'assurer que les créanciers inscrits ont tous été assignés à l'audience d'orientation, que le jugement a bien été signifié et qu'il est passé en force de chose jugée
0084. Comme il est précisé ci-dessus (V. supra, no ), le jugement devra contenir la taxe des frais de poursuite qui seront à la charge de l'acquéreur.
Le notaire rédigera alors son acte, constatera le paiement du prix, éventuellement avec une prise de garantie hypothécaire pour le prêteur, consignera le prix et les frais et publiera son acte au fichier immobilier.
L'article L. 322-3 du Code des procédures civiles d'exécution prévoit que « la vente amiable sur autorisation judiciaire produit les effets d'une vente volontaire. Elle ne peut donner lieu à rescision pour lésion ». Ceci signifie que les clauses habituelles d'exonération des vices cachés ne trouvent à s'appliquer que si les diagnostics (saturnisme, amiante, termites…) sont joints à l'acte de vente. Dans l'hypothèse où l'avocat poursuivant ne les fournit pas, il faudra obtenir du débiteur qu'il règle le coût de ces documents. En effet, il sera difficile d'obtenir du diagnostiqueur qu'il attende que sa facture soit comprise dans les frais privilégiés de justice pour en obtenir le règlement.
Il peut être prudent de prévoir, sur le modèle proposé par Jacques Lafond
0085, un report des effets de la vente jusqu'à la constatation de la conformité de l'acte de vente aux exigences de la loi et aux conditions posées par le jugement d'orientation. Cependant, l'acte ne doit pas contenir de condition suspensive de la constatation de sa conformité par le juge de l'exécution. En effet, ce constat ne constitue pas une condition de validité de la vente et aucune disposition légale n'impose que la vente amiable autorisée soit conclue sous la condition suspensive de son constat
0086.
La circulaire du 14 novembre 2006 précitée
0087 rappelle que l'article R. 322-23 du Code des procédures civiles d'exécution prévoit que toute somme acquittée par l'acquéreur à quelque titre que ce soit est consignée auprès de la Caisse des dépôts et consignations et acquise aux créanciers participant à la distribution ainsi que, le cas échéant, au débiteur, pour leur être distribuée. Toutefois, elle précise également que cette attribution ne saurait faire échec à la faculté de rétractation d'ordre public prévue par l'article L. 271-2 du Code de la construction et de l'habitation, qui impose le remboursement de toute somme versée par l'acquéreur qui exerce cette faculté dans le délai imparti par ce texte. Il paraît donc prudent d'informer l'acquéreur que le versement d'une indemnité d'immobilisation peut entraîner des difficultés de restitution. C'est la raison pour laquelle nous préconiserons ci-après l'établissement d'une promesse unilatérale d'achat sans versement d'indemnité.
Enfin, à l'audience de constat prévue à l'article R. 322-25 du Code des procédures civiles d'exécution, le juge s'assure que l'acte de vente est conforme aux conditions qu'il a fixées, et que le prix a été consigné. Il ne constate la vente que lorsque ces conditions sont remplies. Le jugement n'est pas susceptible d'appel. Ce jugement est ensuite publié par une mention en marge du commandement de saisie au fichier immobilier par l'avocat du créancier, et à défaut par le notaire rédacteur de l'acte.
Conseil pratique
L'article R. 322-21 du Code des procédures civiles d'exécution précise que le juge qui autorise la vente amiable fixe la date à laquelle l'affaire sera rappelée dans un délai qui ne peut excéder quatre mois. À cette audience, le juge ne peut accorder un délai supplémentaire que si le demandeur justifie d'un engagement écrit d'acquisition et afin de permettre la rédaction et la conclusion de l'acte authentique de vente. Ce délai ne peut excéder trois mois. Le notaire qui sera appelé à rédiger l'acte de vente doit avoir ces délais présents à l'esprit car, en cas de dépassement, son acte ne pourra pas être déclaré conforme par le juge.