- Actes de disposition concernés. - La formulation de l'article 215 du Code civil est générale. Sont donc visées les aliénations du logement, qu'elles soient à titre onéreux ou à titre gratuit, par acte unilatéral ou bilatéral. Sont ainsi soumis à la cogestion : la vente, l'échange, la dation en paiement, l'apport en société, la donation. Les constitutions de droits réels telles que l'hypothèque conventionnelle, l'antichrèse, les baux conférant un droit réel (bail emphytéotique), le gage sur les meubles meublants sont également concernées par cette disposition. Entrent dans le champ d'application de cette protection les actes de disposition sur des droits personnels tels que cession de parts de société donnant vocation à la jouissance du logement, renonciation à un droit au maintien dans les lieux ainsi que les actes créant des droits au profit d'un tiers sur le logement tels qu'un bail, sous-location, mise à disposition, etc.
Les actes de disposition concernés
Les actes de disposition concernés
Rapport du 116e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2020
- Actes de disposition exclus. - L'article 215, alinéa 3 du Code civil n'est pas applicable aux aliénations forcées comme une expropriation pour cause d'intérêt public ou une mesure de saisie immobilière. Par contre, s'agissant de la vente par un mandataire judiciaire à l'occasion d'une procédure collective, la dernière jurisprudence soumet l'acte d'aliénation à l'accord du conjoint de l'époux soumis à la procédure.
De la même manière, n'a pas à être autorisé par le conjoint l'acte d'aliénation de la nue-propriété par l'époux propriétaire dès lors que la réserve d'usufruit stipulée à son profit garantit la pérennité du logement de la famille.
L'article 215, alinéa 3 du Code civil et l'aliénation de la nue-propriété
Dans un arrêt du 22 mai 2019
0033, la Cour de cassation s'est prononcée sur la question suivante : la réserve par le donateur d'un usufruit viager dans l'acte de donation est-elle suffisante pour ne pas avoir à solliciter l'autorisation de son conjoint lors de l'aliénation à titre gratuit du bien constituant le logement de la famille ? La Cour de cassation, suivant en ce sens la doctrine
0034, répond par l'affirmative.
Les faits étaient les suivants : un époux, marié en 2003 sous le régime de la communauté légale, fait donation à ses deux enfants issus d'une précédente union de biens immobiliers lui appartenant en propre, dont l'un était affecté au logement de la famille. Une réserve d'usufruit est stipulée à son seul profit. Son épouse n'est pas appelée à comparaître à l'acte pour donner son consentement. Moins d'un an après la signature de l'acte, le donateur décède et son épouse agit en annulation de la donation sur le fondement de l'article 215, alinéa 3 du Code civil.
La cour d'appel accueille la demande de l'épouse. Mais l'arrêt est censuré par la Cour de cassation aux motifs que « la donation litigieuse n'avait pas porté atteinte à l'usage et à la jouissance du logement familial par Mme P pendant le mariage ». La cour rappelle que l'article 215, alinéa 3 du Code civil ne protège le logement de la famille que pendant la durée du mariage. Aussi la demande d'annulation de la donation sur le fondement de l'article 215, alinéa 3 du Code civil est rejetée, l'épouse ayant pu jouir du logement de la famille pendant toute la durée du mariage. Elle n'avait donc aucun intérêt actuel à agir. Ceci étant, on doit souligner la précarité de la situation du conjoint survivant qui peut se trouver contraint à quitter les lieux dans les jours qui suivent le décès de l'époux usufruitier, n'étant plus en capacité de revendiquer le droit temporaire au logement prévu à l'article 763 du Code civil.