L'adjudication

L'adjudication emporte vente forcée du bien saisi et en transmet la propriété à l'adjudicataire. Cette sentence comporte des effets vis-à-vis du débiteur, mais également sur les baux en cours.

- Effets du jugement d'adjudication. - La circulaire du 14 novembre 2006 ⁰⁰⁶⁷ précise que le débiteur est tenu de la garantie de la délivrance du bien et de la garantie d'éviction. En cas de surenchère, le surenchérisseur ne devient propriétaire du bien que par l'effet de l'adjudication sur surenchère ; jusqu'à cette date, l'immeuble demeure aux risques et périls du débiteur. L'adjudication emportant transfert de propriété à sa date, l'adjudicataire a tout intérêt à assurer le bien dès que l'adjudication est définitive (expiration du délai de surenchère) ; par précaution, il peut aussi le faire assurer dès l'adjudication intervenue ⁰⁰⁶⁸.

Le jugement d'adjudication doit encore être signifié au débiteur par le créancier poursuivant, mais ce jugement n'est susceptible d'appel que si celui-ci a tranché une contestation. En l'absence de contestation, il n'y a pas d'appel possible, ni de tierce opposition ⁰⁰⁶⁹.

La garantie de délivrance à laquelle est tenu le débiteur l'oblige à libérer son logement. À défaut de libération amiable, l'adjudicataire devra engager une procédure d'expulsion.

- L'expulsion du débiteur. - L'article L. 322-13 du Code des procédures civiles d'exécution, applicable depuis le 1^er janvier 2007, énonce que le jugement d'adjudication constitue un titre d'expulsion à l'encontre du saisi (préalablement il fallait passer par le tribunal d'instance pour obtenir une ordonnance d'expulsion). La partie réglementaire précise que cet effet est produit à compter du versement du prix ou de sa consignation et du paiement des frais taxés, sauf si le cahier des conditions de la vente prévoit le maintien dans les lieux du débiteur saisi ⁰⁰⁷⁰. L'adjudicataire aura tout intérêt à vérifier le cahier des conditions de la vente sur ce point.

Le départ du débiteur ou de tout occupant de son chef n'ayant aucun droit qui lui soit opposable doit intervenir sans délai. Ainsi l'article L. 613-1 du Code de la construction et de l'habitation qui permet, par renvoi à l'article L. 412-3 du même code, de demander au juge des délais pour permettre le relogement n'a pas été retenu applicable dans l'hypothèse d'un débiteur de soixante-neuf ans aux ressources modestes ⁰⁰⁷¹. Toutefois, une cour d'appel ⁰⁰⁷² a refusé d'assortir d'une astreinte la condamnation du saisi à libérer les lieux.

L'expulsion est ensuite menée par un huissier de justice qui, si l'occupant n'obtempère pas, dresse un procès-verbal de tentative d'expulsion, puis un procès-verbal de réquisition de la force publique adressé au préfet qui le transmet au commissaire de police. Le commissariat de police, mandaté par le service logement/expulsion de la préfecture, est alors chargé d'effectuer une enquête ; la préfecture autorise ou bloque l'expulsion en examinant les possibilités de relogement. Celle-ci dispose de deux mois pour donner sa réponse. À la fin de ces deux mois, l'adjudicataire dispose d'un recours pour le cas où l'administration bloque cette expulsion. Cette procédure consiste à demander à la préfecture (ou au tribunal administratif si celle-ci ne répond pas) le paiement d'indemnités d'occupation, qui sont équivalentes au montant du loyer.

Reste que les dispositions de l'article L. 412-6 du Code de la construction et de l'habitation, qui prévoient un sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée à la date du 1^er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante, s'appliquent à notre situation (trêve hivernale).

- Incidence de la saisie sur les baux. - L'article L. 321-4 du Code des procédures civiles d'exécution énonce : « Les baux consentis par le débiteur après l'acte de saisie sont, quelle que soit leur durée, inopposables au créancier poursuivant comme à l'acquéreur ». Il précise également que la preuve de l'antériorité du bail peut être faite par tout moyen. Il en résulte que les baux en cours continuent et que l'adjudicataire se substitue à l'ancien propriétaire dans ses droits et ses obligations.

On rappellera que le locataire titulaire d'un droit d'information peut se substituer à l'adjudicataire s'il n'a pas été informé de celle-ci (V. supra, n^o ).