La vente en viager

- L'intéressante option pour un viager occupé. - Encadrée par le Code civil aux articles 1968 à 1983, la vente d'un bien immobilier « en viager » est un contrat par lequel une personne, le crédirentier, vend un bien à une autre personne, le débirentier, moyennant la conversion du prix en l'attribution immédiate d'une somme d'argent et/ou d'une rente viagère périodique.

Si la vente en viager est une vieille institution, en apparence un peu poussiéreuse avec ses textes datant, pour la plupart d'entre eux, de 1804, elle n'en constitue pas moins une solution efficace pour répondre aux besoins de vie des personnes âgées qui ne disposent que de revenus limités, avec un patrimoine modeste, consistant essentiellement dans l'immeuble d'habitation qu'elles occupent. Le plus souvent, dans cette optique, elle prend la forme non pas d'un « viager libre » ⁰³⁵⁵, mais plutôt celle d'un « viager occupé », laquelle consiste pour le vendeur à vendre la seule nue-propriété du bien ou à se réserver un droit d'usage et d'habitation. L'opération lui permet ainsi de conserver son lieu de vie, tout en se délestant de certaines dépenses telles que les gros travaux et la taxe foncière, puisqu'il n'est plus tenu que des charges dites « locatives ».

Elle constitue au surplus une source de financement non négligeable. Cette source peut être duale. Relevant du consensualisme des parties, le paiement du prix de vente est converti le plus souvent, d'une part, en un paiement comptant dit le « bouquet », offrant ainsi au vendeur une source de trésorerie à court terme d'un montant représentant généralement 10 % à 30 % du prix de vente de l'immeuble, suivant l'âge du vendeur, et, d'autre part, en un versement régulier d'une rente du vivant du vendeur, dite « arrérage », lequel contribue à créer une source de revenus complémentaires pour la personne âgée visant à faire face au coût de sa dépendance. Bien évidemment, afin que le vendeur conserve une équivalence de revenus en dépit de l'écoulement du temps, la rente doit être indexée. Le bouquet n'a rien d'obligatoire et le prix peut être entièrement constitué d'une rente viagère. Toutefois, en pratique, le vendeur aura souvent besoin de ce capital, qu'il s'agisse de vouloir le transmettre à sa famille ou d'en faire un usage personnel. Dans cette dernière optique, le capital ainsi perçu est souvent utilisé pour les besoins d'adaptation de son logement, mais il peut également servir à des investissements ou à une épargne de précaution, que le manque de moyens n'a pas permis de réaliser jusqu'alors ⁰³⁵⁶.

Si elle jouit d'indéniables attraits pour le vendeur, la vente en viager présente également des intérêts pour l'acquéreur : d'une part, parce qu'en présence d'une réserve de jouissance il achète souvent moins cher et, d'autre part, car son financement s'en trouve facilité dans la mesure où il ne verse pas la totalité du prix au jour de la signature et s'évite la recherche parfois difficile d'un crédit bancaire. Et puis, il ne faut pas s'en cacher, se dessine généralement chez lui, en filigrane, l'espoir, discret et inconvenant, de faire une bonne affaire.

- Régime juridique de la vente en viager. - Ce contrat ayant déjà fait l'objet d'une analyse complète tant par la troisième commission du 102^e Congrès des notaires de France que par la deuxième commission du 113^e Congrès des notaires de France, il est inutile de s'appesantir, une nouvelle fois, sur son régime, dont on se contentera ici de rappeler très brièvement les caractéristiques essentielles.

Parce qu'il s'agit d'une vente immobilière à part entière, et en dépit des spécificités attachées à sa forme de règlement, l'opération répond à un régime juridique semblable au droit commun de la vente, qu'il s'agisse des conditions de validité et de forme, des droits de préemption applicables au bien vendu, de l'exigence de la forme notariée ou encore des garanties applicables. Sa fiscalité est également celle applicable à une vente traditionnelle ⁰³⁵⁷.

Son originalité, on le sait, tient au caractère aléatoire, fondamental, qui est le sien. Cet aléa est lié à la durée de vie du vendeur, véritable clé de voûte de l'opération, laquelle est naturellement incertaine, ce qui ne permet pas à ce dernier de savoir si, par la perception des arrérages, il recevra finalement la valeur de l'immeuble qu'il cède. Elle peut être longue, elle peut être courte. De son côté, l'acquéreur débirentier s'engage à verser la rente pour une durée indéterminée, peut-être brève, le rendant gagnant, peut-être longue, fort longue, le rendant perdant par rapport à la valeur de l'immeuble qu'il acquiert par ce biais ⁰³⁵⁸. Entre espoir de gain et risque de perte, cette variable aléatoire constitue la spécificité de ce type de vente laissant entrevoir l'opportunité de réaliser pour chacune des parties une bonne opération.

- La délicate fixation du juste prix du viager. - Sur un terrain technique, l'une des difficultés majeures soulevées par le viager a trait aux modalités de fixation du taux de la rente. Faut-il rappeler, en effet, qu'il n'y a pas de méthode légale de calcul de la rente viagère, l'article 1976 du Code civil énonçant simplement qu'elle « peut être constituée au taux qu'il plaît aux parties contractantes de fixer ». En l'absence de barème, « chaque praticien y va donc de son idée, de sa formule, de son calcul » ⁰³⁵⁹ en maniant, à sa guise, non seulement l'espérance de vie du vendeur, la valeur du bien, son taux de rendement, mais aussi la valeur économique ou fiscale de la réserve de jouissance. Moralité, les prix de la rente fluctuent d'un professionnel du viager à un autre sans réelle justification et l'on sait, par ailleurs, que le Conseil supérieur du notariat, constatant ce chahut, a proposé sa propre méthode que les notaires mettent en ?uvre à peu près systématiquement. Les incidences de ces divergences ne sont pas à négliger. Au plan civil, un calcul erroné ou contestable peut entraîner l'annulation de la vente pour défaut d'aléa ou sa remise en cause sur le terrain de la simulation. Sur le plan fiscal, un tel calcul peut engendrer un redressement en matière de droits d'enregistrement lors de l'acquisition, voire une requalification de l'opération sur le terrain de l'abus de droit (LPF, art. L. 64), une contestation au titre des plus-values lors de la revente, ou la remise en cause des droits de succession au titre de la taxation d'une réversion de rente ou de la déduction du passif constitué par la rente. Tout ceci est regrettable, a fortiori si l'on songe que la pression dans ces négociations ouvertes pèse le plus souvent sur la partie la plus vulnérable.

Aussi la grande liberté laissée aux parties, orientée de manière relativement désordonnée par les professionnels du viager, mériterait-elle sans nul doute un encadrement. L'établissement d'un mode de calcul général et uniforme de la rente viagère, servant ainsi de grille de référence serait de nature à permettre au marché du viager de gagner en lisibilité et en équité ⁰³⁶⁰. Les pratiques éprouvées pourraient servir à l'élaboration de cette méthode, qui aurait l'avantage d'être réglementée, tout en restant supplétive de la volonté des parties. Muni de ce barème unique, le notaire pourrait sécuriser la vente, tant sur le plan civil en matière d'aléa que sur le terrain fiscal en matière d'assiette des différents impôts et taxes.

- Un marché relativement confidentiel. - Si le marché de la vente en viager connaît de nos jours un regain d'intérêt, il demeure toutefois relativement restreint ⁰³⁶¹. Les différents freins limitant le développement en France de ce type d'opération sont connus. Cela commence par la mauvaise réputation qui l'accompagne. On lui reproche traditionnellement un caractère spéculatif sur la mort du vendeur et l'opposition frontale d'intérêts qu'elle organise. Rarement l'intérêt du vendeur sera celui de l'acquéreur, et si l'affection familiale qui peut parfois les réunir parvient à estomper cet antagonisme, celui-ci existe toujours à l'état latent. Au-delà, cette vente complexe peut présenter des inconvénients et des risques, dont il convient d'avoir conscience, principalement en raison de l'aléa qui l'affecte.

Chez le vendeur, outre un montant de rente souvent décevant et une fiscalité importante, il existe parfois ce sentiment diffus et mal vécu de ne rien transmettre à ses héritiers et par conséquent de les exhéréder de fait, pour des préoccupations personnelles de fin de vie et de confort. Surtout, ce sont les risques liés à l'insolvabilité de son acquéreur qui peuvent rebuter le vendeur. Il ne faut pas omettre que la réussite de cette stratégie comme mode de financement de sa dépendance est étroitement liée aux facultés contributives de l'acheteur. C'est pourquoi, à l'évidence, celui-ci doit être sélectionné avec minutie par le vendeur. Il n'en reste pas moins qu'il est toujours quelque peu divinatoire d'évaluer convenablement la solvabilité dans le temps de l'acquéreur, lequel n'est jamais à l'abri d'un changement de situation personnelle, familiale ou professionnelle, obérant des facultés contributives, d'apparence solides. Pour rassurer des propriétaires inquiets à l'idée de devoir supporter l'impayé de la rente, le rédacteur de l'acte prend très généralement le soin d'insérer une clause résolutoire, assortie d'une clause pénale, mais cette sanction couperet n'est qu'un pis-aller en ce qu'elle aboutit à l'anéantissement du contrat, la solution idoine étant d'obtenir des garanties de paiement qui permettront au vendeur de continuer à percevoir régulièrement les arrérages sur lesquels il compte ⁰³⁶².

Chez les acheteurs potentiels, ce sont avant tout les incertitudes économiques inhérentes à cette opération qui constituent leur principale source de réticence. Comme tout contrat aléatoire, le risque est l'essence même de ce contrat et il pèse particulièrement sur l'acquéreur qui peut se retrouver - à une époque où l'espérance de vie augmente régulièrement chaque année - à payer bien plus que ne vaut le bien acquis. L'exemple de la maison de Jeanne Calment décédée à l'âge de cent vingt-deux ans illustre, si besoin en était, l'impossible détermination à l'avance du coût final de l'achat. Quand on sait que le surplus de la rente, comme les travaux et charges diverses, seront à sa charge jusqu'au décès du crédirentier (voire du survivant du crédirentier, en cas de réversion de la rente), avec le risque de la résolution de la vente et de la clause pénale en cas de simple incident, on perçoit la difficulté à séduire un potentiel acquéreur. Dans les faits, on constate du reste un déséquilibre manifeste entre l'offre et la demande : les vendeurs étant trois à quatre fois plus nombreux que les acheteurs potentiels.

- Un marché en mouvement. - Cette inquiétude des vendeurs à faire face à la défaillance de leurs acquéreurs, mais également celle de ces derniers d'avoir à payer au-delà de l'espérance de vie théorique du vendeur, freinent le marché de la vente en viager. L'idée a donc été lancée de traiter différemment le viager. Ces dernières années, deux nouvelles formes de viager sont ainsi apparues, destinées à donner un nouveau souffle à ce type d'opération.

On songe, d'une part, au viager mutualisé, dont la différence notable avec le viager classique se trouve non pas du côté du vendeur, mais du côté de l'acheteur, ou plutôt, pour être plus juste, « des » acheteurs, dans la mesure où le viager mutualisé consiste à faire l'acquisition de plusieurs biens immobiliers en viager en mutualisant les ressources financières de plusieurs personnes à la fois. Concrètement, un groupement d'acquéreurs s'unit via un fonds d'investissement ou plus simplement via une société civile immobilière. Le fonds ou la société fait l'acquisition de plusieurs logements en viager. Un bouquet est remis au vendeur ainsi qu'une rente mensuelle. Une fois le vendeur décédé, le fonds ou la société doit obligatoirement céder le bien immobilier et le groupe d'acheteurs peut alors percevoir ses bénéfices. Le viager est ici abordé comme un produit de placement plutôt que comme un achat stricto sensu dans la mesure où les acquéreurs ne deviennent pas propriétaires des biens acquis mais détiennent des parts dans un fonds ou une société, avec en ligne de mire la possibilité d'enregistrer une plus-value intéressante à la revente. Ce type de viager est avantageux pour le vendeur, car le paiement de la rente est assuré par un groupe d'investisseurs, ce qui augmente la fiabilité du contrat. Du côté des acheteurs, l'achat mutualisé en viager limite les risques inhérents à l'aléa irréductiblement attaché au viager classique, tout en constituant une formule de placement que l'on peut espérer rentable.

Il s'agit, d'autre part, du viager intermédié lancé en 2014 par la Caisse des dépôts et consignations (CDC). Conscient que la vente en viager répond au besoin de compléments de revenus des personnes âgées, auxquelles il s'agit de redonner du pouvoir d'achat, la CDC a eu l'idée de « stimuler et sécuriser » le marché du viager en France par « des standards de qualité élevés » et « une exigence forte en matière de qualité ». Dans cette optique, associée à plusieurs investisseurs institutionnels ⁰³⁶³, la CDC a constitué le Fonds viager Certivia dédié à l'achat et à la gestion de biens immobiliers en viager. Ce fonds investit exclusivement dans l'acquisition de biens immobiliers en viager occupé, situés en France (Paris, Île-de-France, région Paca, grandes métropoles régionales) auprès de vendeurs âgés de plus de soixante-dix ans. À l'instar d'un viager classique, un bouquet et une rente à vie sont versés au vendeur. À son décès ou s'il quitte le bien prématurément, celui-ci est mis en vente, le schéma excluant la location des biens. Il s'agit par ce biais de sécuriser le vendeur dans son projet. Traitant avec des investisseurs institutionnels de référence, présentant une solidité financière très forte, il n'a pas à s'inquiéter des risques d'impayés inhérents au viager classique. Le vendeur bénéficie en outre d'un accompagnement et d'un suivi personnalisé, assurés par une équipe technique et des conseillers experts dédiés.