L'obligation d'information généralisée des opérations en milieu rural

L'obligation d'information généralisée des opérations en milieu rural

Rapport du 114e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2018
– Les auteurs de la notification d'information généralisée. – Pour l'exercice de ses missions, la SAFER est préalablement informée des cessions portant sur les biens ruraux, terres, exploitations agricoles ou forestières situés dans son ressort, ainsi que sur des actions ou parts de sociétés ayant pour objet principal l'exploitation ou la propriété agricole (C. rur. pêche marit., art. L. 141-1-1).
La notification d'information généralisée incombe au notaire, ainsi que toute modification ou annulation ultérieure. À ce titre, le notaire est investi d'un mandat légal (C. rur. pêche marit., art. L. 141-1-1 et R. 141-2-1). Une notification signée uniquement par le vendeur est irrecevable. À défaut de réquisition d'instrumenter ou de promesse de vente, la cosignature de la notification par le vendeur est une précaution a minima. La notification est ensuite adressée à la SAFER compétente par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par voie dématérialisée 1506166163894.
Dans le cadre des cessions de parts ou actions sans intervention d'un notaire, cette obligation incombe au cédant.
La SAFER fait le tri entre les notifications ouvrant son droit de préemption et celles constituant une simple information préalable. Elle exerce son droit de préemption uniquement sur la base de cette information. Dans l'hypothèse où la SAFER dispose d'un droit de préemption, la notification constitue une offre de vente ferme 1506427798252. Dès lors, pour que la notification adressée à la SAFER soit valablement effectuée, il est impératif qu'elle dispose de toutes les informations la mettant en mesure d'exercer utilement son droit de préemption. À défaut, le point de départ du délai de deux mois imparti à la SAFER pour faire connaître sa décision est retardé jusqu'à l'obtention d'une information complète régulière.
La Cour de cassation a récemment consacré un devoir général de loyauté dû par le notaire chargé de l'information à la SAFER 1506169242436.
– Les indications figurant obligatoirement dans la notification. – Les renseignements à fournir à la SAFER sont nombreux. Cela témoigne de la volonté de l'État de connaître l'évolution des prix et l'ampleur des changements de destination des terres agricoles sur le territoire.
Ainsi, les informations suivantes sont communiquées à la SAFER (C. rur. pêche marit., art. R. 141-2-1) :
  • la nature et la consistance du bien ou du droit mobilier ou immobilier cédé ;
  • l'existence d'un des obstacles à la préemption prévus aux articles L. 143-4 et L. 143-6 du Code rural et de la pêche maritime. Le notaire a toujours la responsabilité d'indiquer les cas d'exemption en fournissant, le cas échéant, les justificatifs nécessaires. Par ailleurs, il est nécessaire de s'assurer de l'existence de toute réserve avant l'envoi de la notification, telle qu'une interdiction d'aliéner, une autorisation du juge des tutelles, un bail à ferme, etc. ;
  • le prix des biens objet de la transmission. Lorsque le prix est fixé contrat en main, une ventilation est nécessairement opérée entre le prix proprement dit et les frais et droits 1506418231569. D'autre part, à l'occasion des cessions à titre gratuit, la valeur vénale des biens donnés n'a pas à figurer dans la notification ;
  • les modalités de l'aliénation projetée ;
  • la désignation cadastrale des biens cédés ;
  • leur localisation ;
  • la mention de leur classification dans un document d'urbanisme ;
  • l'existence d'un mode de production biologique ;
  • les nom, prénoms, date de naissance, domicile et profession des parties à l'acte de cession.
Ainsi, la notification susceptible de faire courir le délai de deux mois offert à la SAFER pour préempter comporte l'ensemble de ces indications 1506280078857.
Par ailleurs, il convient de fournir à la SAFER une information complète et loyale sur les conditions de l'opération projetée 1506280913510. Ainsi, d'autres précisions non prévues pas les textes s'imposent, sans qu'il soit possible d'en établir une liste exhaustive. La prudence commande notamment de faire figurer dans la notification :
  • le montant de la commission de l'intermédiaire éventuellement due par l'acquéreur 1506281154298 ;
  • l'état des locations, même hors cas d'exemption au droit de préemption.
En revanche, à titre d'exemple, la SAFER n'a pas la possibilité d'exiger la justification de la légalité des constructions édifiées sur un terrain 1506283554772.
– Les indications supplémentaires lors de mutations de droits démembrés. – Lorsque la mutation porte sur des droits démembrés, des informations supplémentaires sont requises (C. rur. pêche marit., art. R. 141-2-1). En effet, outre les informations générales, la notification mentionne la consistance et la valeur des droits démembrés, la durée de l'usufruit, son mode d'exploitation, ainsi que les pouvoirs du titulaire des droits.
– Le contenu des notifications lors de la mutation de parts de sociétés. – Les renseignements à fournir à l'occasion de la mutation de parts sociales sont également nombreux.
Il convient en effet de porter à la connaissance de la SAFER :
  • les statuts mis à jour ;
  • le bilan et le compte de résultat des trois derniers exercices ;
  • l'avant-contrat de cession ;
  • l'ensemble des contrats en cours ;
  • les conventions de garantie d'actif et de passif ;
  • tout engagement faisant peser sur la société dont les parts ou actions sont cédées une incidence financière ;
  • tout élément relatif à sa situation contentieuse ;
  • ainsi que tous éléments d'information complémentaire nécessaires à l'appréciation des conditions de transmission des parts ou actions.
Des difficultés apparaissent lorsque la promesse de vente est assortie d'une faculté de substitution. L'exemple le plus fréquent est le suivant : au vu d'une notification adressée sur la base d'une promesse de vente consentie au profit d'une personne physique, la SAFER fait connaître sa décision de ne pas préempter. Entre la promesse et la vente, l'acquéreur se substitue une société. Une nouvelle notification ouvrant un nouveau délai de deux mois est exigée, l'identité de l'acquéreur ayant changé 1506417967899.
– Le délai accordé à la SAFER. – Le délai accordé à la SAFER pour répondre est de deux mois. Il se calcule de quantième à quantième (CPC, art. 641, al. 2). Si, au cours du délai de réponse, l'offre adressée par le notaire est modifiée quant à son prix ou son paiement, le délai accordé à la SAFER pour répondre est prolongé de quinze jours. En revanche, si la modification porte sur le retrait d'un bien ou son ajout, un nouveau délai de deux mois est ouvert.
Toute modification intervenant plus de deux mois après l'expiration du délai initial ouvre un nouveau délai de deux mois à la SAFER pour répondre. Tant que la réponse n'est pas parvenue au notaire ou au cédant, l'offre est rétractable à tout moment, ce retrait supposant en amont un accord entre le vendeur et l'acquéreur. Dans ce cas, le retrait est nécessairement notifié à la SAFER avant que l'acceptation de l'offre ne parvienne au notaire chargé de la notification.

Le notaire est-il tenu d'attendre deux mois entre le moment où il a informé la SAFER et le moment où il régularise une cession non soumise au droit de préemption ?

Deux obligations distinctes pèsent sur les épaules du notaire.

L'une concerne l'obligation d'information <em>stricto sensu</em> (C. rur. pêche marit., art. L. 141-1-1, I). L'autre concerne l'obligation d'informer la SAFER « deux mois avant la date envisagée pour la cession » (C. rur. pêche marit., art. R. 141-2-1, al. 1). La violation de la première obligation est sanctionnée par une amende administrative égale au moins à 1 500 € et au plus à 2 % du montant de la transaction concernée lorsque l'aliénation irrégulière porte sur un bien sur lequel la SAFER ne dispose pas du droit de préemption (C. rur. pêche marit., art. L. 141-1-1, III). La sanction applicable en cas de non-respect de la seconde est discutée en doctrine. Selon une première opinion, la SAFER pourrait agir sur le fondement du droit commun (C. civ., art. 1240) et obtenir éventuellement des dommages et intérêts, pour autant que les éléments de recevabilité se trouvent réunis
<sup class="note" data-contentnote=" En ce sens, S. Besson, H. Bosse-Platière et S. de Los Angeles, Nouveau droit de préemption de la SAFER : réponses pratiques : JCP N 2016, 1100, question 3, p. 59 et s., estimant que la preuve du préjudice sera délicate dans la mesure où étant informée, la SAFER est en mesure de réaliser sa mission statisticienne.">1514626796652</sup>. Selon une seconde opinion, le non-respect du délai de deux mois pourrait constituer une « méconnaissance de l'obligation d'information mentionnée au I » de l'article L. 141-1-1 du Code rural et de la pêche maritime, dans la mesure où ce dernier texte renvoie aux conditions fixées par décret en Conseil d'État, soit au décret n° 2015-954 du 31 juillet 2015 (C. rur. pêche marit., art. R. 141-2-1)
<sup class="note" data-contentnote=" En ce sens, F. Roussel : Defrénois 2017, p. 20.">1514626894893</sup>. Dans l'attente d'une hypothétique clarification jurisprudentielle, la prudence est de mise et le notaire sera bien avisé d'informer la SAFER dès le stade de l'avant-contrat, afin de faire courir le plus tôt possible le délai de deux mois, que l'opération soit soumise ou non au droit de préemption.