L'impôt annuel sur la fortune immobilière

– L'assujettissement à l'IFI. – Les droits réels immobiliers entrent dans l'assiette de l'impôt annuel sur la fortune immobilière (CGI, art. 965).

Le preneur supporte-t-il la totalité de cette imposition ou une répartition est-elle réalisée entre le preneur et le bailleur propriétaire ?

En principe, l'impôt est supporté en totalité par l'usufruitier ou par le titulaire d'un droit d'usage et d'habitation (CGI, art. 968). Néanmoins, le texte ne vise pas expressément les baux immobiliers conférant un droit réel au preneur. Ainsi, il convient de distinguer la valeur des droits du preneur et du bailleur.

– L'assiette d'imposition. – La valeur du droit du preneur est déterminée en appliquant une décote sur la valeur vénale de l'immeuble, tenant compte de l'origine locative, de la nature réelle du droit, ainsi que du temps restant à courir avant l'expiration du bail. Cette valeur est taxée dans le patrimoine du preneur.

La différence entre la valeur en pleine propriété de l'immeuble et la valeur des droits du preneur se retrouve dans l'assiette de l'impôt du bailleur ^{1503406232203}.

L'administration fiscale a expressément adopté cette solution en matière de bail à construction. Elle précise que le bailleur, propriétaire du terrain, déclare la valeur vénale du terrain déterminée en tenant compte de l'existence du bail à construction dans son patrimoine imposable. Le preneur, titulaire d'un droit réel immobilier, est imposé sur la valeur vénale des droits conférés par le bail, notamment sur les constructions ^{1505745639829}.

La répartition entre deux contribuables de la valeur de l'immeuble dans l'assiette de l'IFI est également de nature à favoriser l'utilisation de ces baux.