L'existence du droit de préemption du preneur en place

– La prérogative d'ordre public du preneur. – Le propriétaire désirant vendre ses terres louées a le choix de l'acquéreur. Aucune disposition ne l'oblige à en aviser préalablement le preneur. La mutation ne mettant pas fin au bail rural, l'exploitation du bien par le fermier se poursuit malgré la vente. L'exploitant titulaire d'un bail rural bénéficie néanmoins d'un droit de préemption (C. rur. pêche marit., art. L. 412-5). Cette prérogative d'ordre public n'est susceptible d'être écartée par aucune convention. Un pacte de préférence antérieur au bail n'y fait pas échec. La prudence commande néanmoins de notifier la vente au titulaire du pacte de préférence, même si la préemption du preneur en place l'empêche de l'exercer ^{1509041073455}, sous peine de dommages et intérêts à la charge du vendeur. La stipulation d'une condition suspensive de non-préemption dans la promesse de vente n'est pas entachée de nullité mais produit des effets particuliers ^{1508671623176}. En effet, cette condition ne signifie pas que le vendeur peut retirer le bien de la vente en cas de préemption. Seulement, si ce dernier renonce expressément ou tacitement, l'effet rétroactif de la condition suspensive accomplie fixe dans le temps le transfert de propriété entre le propriétaire et son acquéreur au jour de l'avant-contrat. L'intérêt est de valider un congé délivré par l'acquéreur à un moment où il n'est pas encore propriétaire du bien.

– Les mutations concernées par le droit de préemption. – Le droit de préemption du fermier existe uniquement en cas d'aliénation à titre onéreux volontaire ou forcée ^{1507402410815}. Dans le cadre d'une adjudication, le preneur est convoqué vingt jours avant la date fixée par le notaire instrumentaire, à peine de nullité de la vente (C. rur. pêche marit., art. L. 412-11). Le cahier des charges fait obligatoirement mention de l'existence du droit de préemption du preneur. En présence d'un démembrement de propriété, cette priorité est également reconnue au preneur lors de l'aliénation de la nue-propriété ou de l'usufruit. En revanche, elle ne s'applique pas lorsque l'opération a pour effet de reconstituer la pleine propriété (C. rur. pêche marit., art. L. 412-2) ^{1508707398925}. La dation en paiement, assimilée à une aliénation à titre onéreux, entre également dans le champ d'application du droit de préemption du preneur ^{1508612842456}.

– L'auteur de la purge du droit de préemption et la réponse du preneur. – Le droit de préemption du preneur en place est purgé par le notaire instrumentaire au titre d'un mandat légal (C. rur. pêche marit., art. L. 412-8) ^{1511640485442}. La notification vaut offre de vente. À ce titre, une réquisition d'instrumenter signée du propriétaire est une précaution minimum ^{1508674337814}. Le preneur bénéficie d'un délai de deux mois pour répondre. L'offre de vendre est susceptible de rétractation ou de modification tant que le preneur n'a pas fait connaître sa décision. En cas de modification des prétentions du vendeur, une nouvelle notification est adressée au preneur, ayant pour effet de prolonger son délai de réponse de quinze jours (C. rur. pêche marit., art. L. 412-9). La réception de la réponse du preneur marque la fin des possibilités de repentir du propriétaire ^{1508617988600}. Lorsque toutes les mentions ne figurent pas dans la première notification, par exemple l'oubli d'une parcelle ou l'adresse des vendeurs ^{1509044806675}, la seconde notification complétant la première ouvre un nouveau délai de deux mois ^{1509022016291}.

La réponse du preneur est obligatoirement adressée au propriétaire bailleur ^{1508619632399}, à peine de forclusion. Il existe cependant une exception lorsque le notaire instrumentaire est également chargé de la gestion du bien ou de sa vente. Pour que la réponse du fermier au notaire soit valablement prise en compte, il est indispensable que le notaire soit investi du pouvoir de la recevoir, et qu'il en ait fait part au preneur, notamment au moyen d'une élection de domicile ^{1508619890782}.

– La notification envoyée à l'exploitant preneur en place. – La notification envoyée à l'exploitant preneur en place nécessite un soin particulier. L'omission de l'une des mentions obligatoires autorise en effet le preneur en place à exercer une action en nullité de la vente régularisée au profit d'un tiers acquéreur. En outre, la notification est obligatoirement adressée au titulaire actuel du bail, personne physique ou morale ^{1508677735923}, indépendamment de la personne mentionnée dans le bail originaire ^{1509016342763}. Lorsque la notification est adressée par erreur à une autre personne que le titulaire du bail rural, l'acceptation de l'offre par ce tiers est inopérante ^{1509017652987}. Le droit de préemption étant un droit personnel, une notification est adressée individuellement à chaque copreneur.

En pratique, le notaire est tenu de notifier la vente au preneur :

Les mentions figurant dans la notification doivent être utiles et loyales, de manière à permettre au preneur d'exercer son droit de préemption en pleine connaissance de cause.

Ainsi, il convient de mentionner les informations suivantes (C. rur. pêche marit., art. L. 412-8) :

– L'exigence d'un bail rural en cours de validité. – La première condition exigée pour bénéficier du droit de préemption est l'existence d'une exploitation effective en vertu d'un bail rural en cours de validité au jour de la vente, liant le propriétaire vendeur à l'exploitant ^{1508688476912}. En effet, seul le titulaire d'un bail soumis au statut du fermage est bénéficiaire d'un droit de préemption ^{1509049194500}. Ainsi, la mise à disposition au profit d'une société d'exploitation est sans incidence sur le titulaire du droit de préemption (C. rur. pêche marit., art. L. 411-2, in fine, par renvoi). Par ailleurs, les baux de petites parcelles n'entrent pas dans le champ d'application du dispositif, sauf lorsque les biens vendus font partie d'un corps de ferme ou sont nécessaires à l'exploitation (C. rur. pêche marit., art. L. 412-3 et L. 411-3) ^{1509040765864}. Les titulaires d'une occupation précaire, d'un contrat d'entreprise ou d'un prêt à usage en sont également exclus.

En revanche, la nature écrite ou verbale du bail est indifférente ^{1509024727744}. En pratique, le point de départ d'un bail verbal est souvent incertain. L'exigence d'un écrit concerne l'approche probatoire et non la validité de l'acte. Or, il s'agit d'un élément essentiel, notamment en ce qui concerne la primauté du droit de préemption du preneur sur celui de la SAFER. L'existence d'une contrepartie financière est également indispensable pour déterminer la qualification du bail et sa soumission au statut du fermage (C. rur. pêche marit., art. L. 411-1).

Enfin, une sous-location, illicite par nature, ne confère aucun droit à son bénéficiaire. Elle prive au surplus le locataire contrevenant du bénéfice de son droit de préemption.

Lorsque le propriétaire et l'exploitant se soumettent conventionnellement au statut du fermage alors que les conditions légales ne sont pas remplies, le droit de préemption s'applique néanmoins ^{1508444219583}. Toutefois, le bail ne doit pas avoir été conclu dans le seul but de faire obstacle au droit de préemption de la SAFER.

– L'exigence d'une exploitation effective. – Le bénéfice du droit de préemption est également soumis à l'exploitation effective des parcelles vendues. À ce titre, un fermier ayant cessé de mettre en valeur le fonds loué ne peut se prévaloir du droit de préemption. En revanche, une situation irrégulière au regard du contrôle des structures n'est pas de nature à remettre en cause le droit de préemption du preneur ^{1510998004347}.

En cas d'échange en jouissance, le preneur initial reste titulaire du bail. Son droit de préemption est ainsi maintenu sur les parcelles originaires. À l'inverse, il ne bénéficie pas d'un droit de préemption sur les parcelles réellement exploitées.

Enfin, par mesure de tempérament, la condition d'exploitation est valablement remplie par les membres de la famille du preneur, y compris les collatéraux privilégiés.

– Le travail à façon. – Le droit de préemption du preneur s'applique-t-il lorsqu'il exploite à façon ? Cette question se pose avec acuité depuis quelques années, le travail à façon connaissant un développement accru ^{1511645790909}. La délégation de l'exploitation au prestataire de services est susceptible de s'étendre à la conduite complète des cultures. Dans cette hypothèse, une substitution d'exploitant s'opère, faisant perdre le bénéfice du droit de préemption au titulaire initial du bail. En effet, l'article L. 412-5 du Code rural et de la pêche maritime exige que le bien mis en vente soit exploité par l'exploitant lui-même ou par sa famille. En revanche, lorsque le recours au travail à façon est partiel ou ponctuel, le preneur conserve son droit de préemption. En pratique, la frontière est ténue, imposant une vigilance particulière ^{1518285299006}.

– La condition liée à l'exercice de la profession agricole. – Pour prétendre à la titularité du droit de préemption, le preneur doit avoir exercé la profession d'exploitant agricole pendant plus de trois ans (C. rur. pêche marit., art. L. 412-5). La condition d'exercice est remplie lorsque le preneur a exercé en qualité de chef d'exploitation, de salarié agricole, d'ouvrier agricole, d'aide familial, d'apprenti, de collaborateur ou de conjoint collaborateur ^{1508701190623}. En revanche, la qualité de technicien agricole est exclue ^{1508691342499}. Il n'est pas exigé que la durée d'exploitation porte sur le bien objet de la mutation ^{1511647199104}. En outre, l'exercice d'une activité parallèle ne fait pas obstacle à l'exercice de la profession agricole ^{1508795571912}. Enfin, une SAFER est en mesure d'exercer son droit de préemption pour permettre à un exploitant ne remplissant pas l'exigence liée à la durée d'exercice de la profession d'accéder à la propriété ^{1509048997618}.