L'exercice effectif du droit de préemption par la SAFER

L'exercice effectif du droit de préemption par la SAFER

Rapport du 114e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2018
– La réponse de la SAFER, conditionnée par la motivation de préemption. – Le délai de réponse de la SAFER suite aux notifications reçues est de deux mois 1507455812952. Il court à compter de l'offre qui lui est faite. La SAFER est tenue de communiquer au notaire sa décision de préemption par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par voie électronique 1507456002800(C. rur. pêche marit., art. R. 143-22 et R. 143-8). En cas de cession de biens mobiliers, elle est adressée dans les mêmes conditions à la personne chargée de dresser l'acte de cession.
La notification de préemption comprend :
  • le prix d'acquisition ;
  • la motivation de cette préemption (C. rur. pêche marit., art. R. 143-6), conformément aux objectifs assignés par l'article L. 143-2 du Code rural et de la pêche maritime.
La SAFER est tenue d'adresser sa décision de préempter à l'acquéreur évincé. Elle dispose à ce titre d'un délai de quinze jours à compter de la réception de la notification faite au notaire. Enfin, la décision de préemption est affichée en mairie durant quinze jours.
– La décision de la SAFER accompagnée d'une offre d'achat. – La SAFER a la possibilité de discuter le prix et les conditions de la cession, sans que cette contestation s'analyse en une renonciation à préemption (C. rur. pêche marit., art. L. 143-10) 1507459280634. La décision de préemption est accompagnée d'une offre d'achat indiquant l'accord exprès des commissaires du gouvernement.
Elle rappelle obligatoirement les possibilités offertes au vendeur (C. rur. pêche marit., art. R. 143-12) :
  • soit d'accepter l'offre d'achat de la SAFER ;
  • soit de renoncer à la vente ;
  • soit d'entamer une procédure de révision de prix devant le tribunal de grande instance. L'assignation est obligatoirement délivrée à la SAFER dans les six mois de la notification à peine de forclusion. En effet, le silence gardé par le vendeur pendant un délai de six mois suivant l'offre faite par la SAFER vaut acceptation tacite de la proposition.Une fois saisi, le tribunal fixe la valeur des biens objets de la préemption à dires d'expert (C. rur. pêche marit., art. L. 143-10, par renvoi de C. rur. pêche marit., art. R. 143-12). Chaque partie a ensuite la possibilité d'accepter ou de renoncer à l'opération dans les conditions suivantes :
– La possibilité de préemption partielle. – La SAFER a la possibilité d'exercer partiellement son droit de préemption. Néanmoins, il est nécessaire que l'aliénation porte simultanément sur des terrains à usage ou vocation agricole et sur une ou plusieurs catégories de biens suivantes :
  • des bâtiments à usage agricole et les biens mobiliers attachés ;
  • des bâtiments d'habitation faisant partie d'une exploitation et des bâtiments à vocation agricole ;
  • des biens exclus de la préemption.
À défaut de ventilation du prix de cession, la SAFER concernée notifie une offre de prix en indiquant les biens sur lesquels elle entend exercer sa préemption. Le cédant a le choix entre plusieurs solutions (C. rur. pêche marit., art. L. 143-1-1 et R. 143-4) :
  • soit accepter la préemption partielle au prix proposé par la SAFER ;
  • soit accepter le principe de la préemption partielle et demander que la SAFER l'indemnise pour la perte de valeur des biens non acquis par elle ;
  • soit refuser la préemption partielle et demander que la SAFER acquière le tout, aux prix et conditions notifiés.
La décision du vendeur parvient obligatoirement à la SAFER dans les deux mois. À défaut, il est réputé avoir accepté la préemption partielle au prix offert (C. rur. pêche marit., art. R. 143-4, al. 3). La SAFER a ensuite la faculté de renoncer dans le délai d'un mois.
En cas de désaccord, le litige est tranché par le tribunal de grande instance à la requête de la partie la plus diligente. Lorsque la SAFER est tenue d'acquérir les biens par décision judiciaire, l'acte de vente est impérativement signé dans les deux mois suivant la date du jugement devenu définitif.
Compte tenu de la possibilité de notifier sans ventilation du prix, la SAFER n'a pas la possibilité d'imposer sa préemption sur un terrain lorsque la vente porte sur une maison et ses dépendances immédiates et nécessaires, constituées d'un terrain nu à vocation agricole pour sa partie située en zone A 1507492482805.
– Le droit de préemption de la SAFER en matière d'adjudication. – Dans le cadre d'une procédure d'adjudication volontaire, et sous réserve que le décret habilitation le prévoie, une offre amiable préalable est obligatoirement effectuée à la SAFER deux mois au moins avant la date fixée pour l'adjudication (C. rur. pêche marit., art. R. 143-14). Celle-ci est en mesure de faire une contre-proposition dans les deux mois suivant la date de réception de cette offre si elle estime que les prix et conditions sont exagérés. Lorsqu'elle renonce tacitement ou expressément à acquérir le bien objet des enchères, elle conserve néanmoins le droit de se substituer à l'adjudicataire dans le mois suivant l'adjudication (C. rur. pêche marit., art. L. 143-11). En outre, le notaire est tenu de convoquer la SAFER vingt jours avant les enchères en cas de modification du cahier des charges ou de la date ou du lieu de l'adjudication (C. rur. pêche marit., art. L. 143-12) 1505041496752.
Les adjudications autorisées par un juge-commissaire dans le cadre d'une liquidation judiciaire font échec au droit de préemption de la SAFER (C. rur. pêche marit., art. L. 143-4, 7°) 1511987331061.
Toutefois, les cessions de biens isolés opérées en dehors de tout plan, telles que les cessions de gré à gré autorisées par le juge-commissaire, entrent dans le champ d'application du droit de préemption de la SAFER 1511987455366. En revanche, la SAFER ne peut pas faire usage de la procédure de révision du prix de la vente, même si elle estime que les conditions de l'opération sont exagérées (C. rur. pêche marit., art. L. 143-10 et R. 143-12) 1511987942960.

La date de réitération de la vente suite à l'exercice du droit de préemption de la SAFER

La vente est nécessairement réalisée par acte authentique dans les deux mois à compter de la date d'exercice du droit de préemption.

À défaut, une action en nullité est ouverte tant au vendeur qu'au tiers acquéreur. La déclaration de préemption est nulle quinze jours après une mise en demeure de régularisation impérativement délivrée par acte d'huissier et restée sans effet (C. rur. pêche marit., art. L. 412-8, al. 4)
<sup class="note" data-contentnote=" Cass. 3&lt;sup&gt;e&lt;/sup&gt; civ., 21 mai 2014, n° 12-35.083 : Bull. civ. 2014, III, n° 67 ; JurisData n° 2014-010718.">1507480942323</sup>. Dans ce cas, la SAFER est déchue de son droit de préemption et le vendeur est autorisé à vendre à un tiers.