L'exercice du droit de préemption du preneur en place

L'exercice du droit de préemption du preneur en place

Rapport du 114e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2018
– Les bénéficiaires de la préemption (C. rur. pêche marit., art. L. 412-5). – Le droit de préemption est généralement exercé par le preneur, continuant à exploiter lui-même le fonds. Il a néanmoins la faculté de l'exercer afin d'en confier l'exploitation :
  • à son conjoint ou son partenaire pacsé participant à l'exploitation ;
  • ou à ses descendants.
Par ailleurs, l'exploitant a la possibilité de subroger ses proches dans l'exercice du droit de préemption.
Cette faculté concerne :
  • son conjoint, son partenaire pacsé ou ses descendants participant à l'exploitation ;
  • et ses héritiers descendants de plus de seize ans bénéficiant de la continuité du bail (C. rur. pêche marit., art. L. 411-34).
Le bénéficiaire effectif du droit de préemption est tenu d'exploiter personnellement le fonds pendant neuf ans, en participant effectivement aux travaux. En cas de méconnaissance de cette obligation, il s'expose à des dommages-intérêts au profit de l'acquéreur évincé, sous réserve d'apporter la preuve du préjudice subi 1511651648021(C. rur. pêche marit., art. L. 412-12, al. 1). Cette solution s'applique en cas de vente du bien avant l'expiration du délai. Par ailleurs, le preneur ayant préempté est tenu d'être en conformité avec le contrôle des structures 1507454146906.

La vente de biens excédant les biens loués

Il convient de permettre au preneur d'exercer son droit de préemption sur le bien qu'il exploite. Ainsi, la notification globale d'un ensemble composé de biens loués à plusieurs preneurs est irrégulière (C. rur. pêche marit., art. L. 412-6)
<sup class="note" data-contentnote=" S. Crevel, Régularité de la vente forcée en un seul lot d&#039;un ensemble immobilier loué seulement en partie en raison de l&#039;indivisibilité des biens vendus : RD rur. 2008, n° 368, comm. 232.">1509134024816</sup>.

Par exception, en cas d'indivisibilité caractérisée de l'ensemble, le preneur est tenu de préempter le tout
<sup class="note" data-contentnote=" L&#039;indivisibilité se caractérise par exemple par l&#039;implantation et l&#039;imbrication matérielle des parcelles, leurs liens économiques interdépendants, ou encore par la configuration complexe des lieux : Mémento Lefebvre Agriculture 2017, n° 36650.">1508794235910</sup>.

L'obligation de mise en vente séparée ne s'impose au propriétaire bailleur que lorsque le fonds vendu comprend plusieurs exploitations distinctes, et que plusieurs baux ont été conclus au profit de différents preneurs à bail rural
<sup class="note" data-contentnote=" Cass. 3&lt;sup&gt;e&lt;/sup&gt; civ., 30 nov. 1983 : JurisData n° 1983-702440. – Cass. 3&lt;sup&gt;e&lt;/sup&gt; civ., 7 févr. 1996, n° 94-13.837 : Bull. civ. 1996, III, n° 39.">1509133652136</sup>. Afin d'éviter toute fraude liée au morcellement des parcelles par le propriétaire, le droit de préemption est applicable lorsque la vente porte sur une partie seulement des biens loués, même inférieure au seuil défini pour les petites parcelles (C. rur. pêche marit., art. L. 411-3).

Lorsque la vente porte sur un ensemble divisible, l'exploitant bénéficie de la priorité pour la partie louée. Le droit de préemption de la SAFER ne peut primer si par ailleurs toutes les conditions légales sont remplies par le preneur
<sup class="note" data-contentnote=" Cass. 3&lt;sup&gt;e&lt;/sup&gt; civ., 7 déc. 2011, n° 10-24.000 : JurisData n° 2011-027667. – S. Crevel, Diviser pour mieux régler (les conflits de droit de préemption) : RD rur. 2012, n° 400, comm. 13.">1509047991184</sup>.

– La réponse du preneur. – Le preneur dispose d'un délai de deux mois à compter de la notification pour faire connaître ses intentions. En cas de notification par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, le délai court à compter du lendemain de la première présentation au domicile du preneur 1508702420641. Sa réponse est envoyée directement au bailleur même par lettre simple.
Trois options sont ouvertes au preneur :
  • il préempte aux conditions proposées. Le droit de préemption étant classiquement analysé comme un droit de substitution, la vente se poursuit à son profit. Une difficulté est susceptible de naître en cas de copreneurs 1508791360900. Le bail rural est par nature indivisible 1508791902455, toutefois chaque copreneur a la possibilité d'exercer individuellement son droit de préemption sur la totalité du bien vendu 1508687446391. Si l'un d'eux seulement l'exerce, le bail se poursuit au profit des autres. Si plusieurs l'exercent conjointement, l'acquisition est réalisée sous le régime de l'indivision. Lorsque les deux copreneurs entendent l'exercer individuellement, sous réserve que la difficulté soit tranchée sous l'angle de la règle de la superficie maximale 1508793204875, l'acquisition ne peut se réaliser qu'en indivision forcée ;
  • il renonce ou garde le silence pendant le délai de deux mois imparti pour répondre, le silence valant renonciation tacite. La vente intervient alors au profit du tiers acquéreur, sous réserve du droit de préemption de la SAFER. En toute hypothèse, le fermier est maintenu dans son exploitation. À défaut de notification préalable, la pratique consistant à faire reconnaître au preneur dans l'acte de vente qu'il était au courant de l'opération depuis un certain temps et qu'il renonce à exercer son droit de préemption est à proscrire. Le délai de deux mois est en effet à la fois un délai de réflexion et un délai d'exercice du droit de préemption. En revanche, l'intervention à l'acte du preneur ayant reçu une notification est valable 1508681693265 ;
  • il notifie au propriétaire sa volonté de préempter à d'autres conditions. Dans cette hypothèse, il est tenu de saisir le tribunal paritaire des baux ruraux (C. rur. pêche marit., art. L. 412-7). Le juge détermine ensuite les conditions de la vente, chaque partie ayant la possibilité d'accepter ou de refuser. Dans le cadre d'un bail rural cessible hors cadre familial (C. rur. pêche marit., art. L. 418-1), le fermier est privé de la faculté de saisir le tribunal pour contester le prix et les conditions de la vente.
L'exercice effectif de la préemption nécessite en toute hypothèse l'existence d'un bail valable, conformément aux dispositions de l'article L. 411-37 du Code rural et de la pêche maritime 1508681210694.
– La limitation des surfaces appartenant au preneur. – L'exercice du droit de préemption est refusé au fermier propriétaire d'une superficie trois fois supérieure à la surface visée à l'article L. 312-1 du Code rural et de la pêche maritime, peu important que les biens soient exploités ou non (C. rur. pêche marit., art. L. 412-5, al. 6). Ce seuil est compris entre le tiers et une fois la surface agricole utile régionale moyenne (SAURM) fixée par chaque schéma directeur régional des exploitations agricoles (SDREA) 1508708342270. Cette limite s'apprécie au regard de la surface du schéma directeur régional où se situe le bien vendu 1509041976069et à la date à laquelle le preneur fait connaître sa décision 1511696459018. Les mêmes limites sont imposées aux membres de la famille subrogés.
Toutes les parcelles dont le preneur est propriétaire sont comptabilisées, y compris la quote-part de biens indivis, à l'exception toutefois de celles acquises du bailleur en cours de bail (C. rur. pêche marit., art. L. 412-5). La superficie à prendre en compte lorsque le preneur est marié sous un régime de communauté est de la moitié des biens communs, à laquelle s'ajoute la totalité des biens propres 1508705789093. Si une acquisition faite par le preneur ou sa famille n'est pas encore publiée au service de la publicité foncière, la superficie du bien acquis n'est pas prise en compte 1508705389143. Le dépassement de cette limite ne dispense pas d'effectuer la purge du droit de préemption 1508705512022.
– L'engagement d'exploiter pendant neuf ans. – Le preneur est tenu de poursuivre l'exploitation pendant un délai de neuf ans après la préemption. Cet engagement est essentiel afin de maintenir l'usage agricole des biens vendus. Les personnes subrogées par le preneur sont également tenues à cette obligation 1508700414487, sous peine de dommages et intérêts.
L'engagement est rappelé dans l'acte authentique de vente. L'obligation est respectée si le fonds est exploité par le preneur lui-même, son conjoint ou partenaire pacsé, ou ses descendants. L'engagement est également respecté si le preneur met le bien préempté à disposition d'une société dont il est associé exploitant.
L'obligation d'exploiter s'apprécie dans les mêmes conditions que le droit de reprise de l'article L. 411-59 du Code rural et de la pêche maritime. La participation effective et permanente à l'exploitation est l'un des critères de respect de l'engagement. Les règles du contrôle des structures s'imposent également (C. rur. pêche marit., art. L. 331-1 et s.).
Le bien acquis par préemption ne peut faire l'objet d'une mutation pendant le délai de neuf ans, à l'exception :
  • de l'apport à un groupement agricole d'exploitation en commun (GAEC) si le preneur poursuit personnellement l'exploitation (C. rur. pêche marit., art. L. 331-15) ;
  • de l'apport à un groupement foncier agricole (GFA) à la condition de se consacrer personnellement à l'exploitation des biens du groupement (C. rur. pêche marit., art. L. 412-12).
La sanction du non-respect de l'engagement d'exploiter se résout en dommages et intérêts (C. rur. pêche marit., art. L. 411-66).
Lorsque le fermier devient propriétaire par confusion de qualité suite à une vente consentie amiablement par son bailleur, l'engagement d'exploiter n'a alors qu'une portée fiscale 1514712348200.

Les principes gouvernant la réitération de la vente après préemption

La réitération de la vente par acte authentique intervient dans le délai de deux mois à compter de la préemption, notamment pour permettre au preneur d'obtenir un financement. Ce délai court à compter de la date d'envoi de la réponse du preneur, ou lorsque la réponse a été effectuée par acte d'huissier, à compter de la signification faite au propriétaire ou au domicile élu du notaire.

À défaut de réitération dans le délai de quinze jours après une mise en demeure de réitérer la vente faite par acte d'huissier de justice restée sans effet, la déclaration de préemption est nulle de plein droit
<sup class="note" data-contentnote=" Cass. 3&lt;sup&gt;e&lt;/sup&gt; civ., 21 mai 2014, n° 12-35.083 : Bull. civ. 2014, III, n° 67.">1507455076569</sup>. La vente intervient alors au profit du tiers acquéreur. L'initiative de la mise en demeure appartient au bailleur et au tiers acquéreur (C. rur. pêche marit., art. L. 412-8).