L'évolution de l'usage

– Des besoins évolutifs : de l'immeuble au logement. – Pour favoriser les changements d'usage permettant d'accueillir indifféremment au fil du temps des logements, des bureaux ou des parkings, les nouveaux immeubles emploient des procédés constructifs particuliers avec des ossatures spécifiques ^{1511082636439}. Les plateaux avec des hauteurs standardisées sont aménageables à souhait, les contraintes de réseaux et fluides ayant été anticipées et logées dans les planchers.

Pour le logement, le parcours immobilier d'un propriétaire ou d'un locataire ^{1510828222061}est étroitement lié à son parcours professionnel et à sa situation familiale. Le taux annuel moyen de rotation dans le parc de logements est de 16,5 % pour les 30-49 ans et atteint 33 % chez les moins de trente ans ^{1510828965754}. Ces chiffres révèlent en partie l'inadaptation des logements actuels aux besoins de leurs occupants.

– L'évolution du logement. – Des professionnels prennent en compte ces données dans leur projet en intégrant des logements susceptibles d'évoluer dans des configurations différentes ^{1510829446756}. On parle de logement élastique lorsque la surface évolue au fil du temps et que le nombre de pièces est adapté au nombre d'occupants. Des pièces sont ainsi basculées entre différents logements, sans déménagement de leurs occupants, sinon de la pièce concernée.

Ponctuellement, des espaces de vie supplémentaires peuvent être adjoints en louant des pièces annexes indépendantes. Ces solutions répondent à un besoin à durée variable. Dans un immeuble où la maîtrise appartient à un seul propriétaire, il suffit d'adapter les contrats de location avec les occupants. En revanche, lorsque l'immeuble est détenu collectivement, les règles de la copropriété complexifient l'évolution recherchée.

– L'évolution du logement en copropriété. – À défaut d'avoir pu loger son local d'habitation dans un volume, le propriétaire est confronté à l'application des règles de la copropriété pour les divisions et réunions de lots. Ainsi, l'augmentation ou la diminution de la surface habitable d'un logement résulte de la diminution ou de l'augmentation de la surface d'un autre ^{1511085299265}. Par principe, à défaut de clause restrictive contenue dans le règlement de copropriété ^{1511086569578}, tout copropriétaire a le droit de diviser son lot ou de réunir des lots sans autorisation préalable du syndicat (V. n° ) ^{1511089887995}. Par exception, si la division ou la réunion est contraire à la destination de l'immeuble, l'assemblée générale des copropriétaires se prononce à l'unanimité.

En copropriété, le formalisme est plus important, rendant nécessaire le cas échéant une autorisation, a minima une approbation de la nouvelle répartition des charges et du nouvel état descriptif de division ^{1511088044297}. Cette nouvelle répartition des charges a longtemps été entérinée après la division. La position actuelle de la Cour de cassation rend néanmoins cette solution dangereuse ^{1511213409282}. En effet, l'assemblée générale ne peut pas délibérer valablement sans approbation préalable de la modification de la répartition des charges présentée par le propriétaire du lot divisé (V. n° ).