Les taxes sur les cessions de terrains devenus constructibles

Les taxes sur les cessions de terrains devenus constructibles

Rapport du 114e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2018
La constructibilité d'un terrain résultant de son classement en zone constructible des documents d'urbanisme est considérée comme un enrichissement indu du propriétaire 1502458421461. Le propriétaire profite en effet d'une valorisation importante de son terrain sans action ou frais.
Le législateur instaure une imposition particulière exigible lors de la première cession d'un terrain devenu constructible.
L'objectif est de faire participer le propriétaire aux dépenses collectives effectuées pour rendre le terrain constructible.
Cette imposition s'opère par une taxe communale et une taxe nationale.
– La taxe communale. – Pour ouvrir à l'urbanisation certaines zones de son territoire, la collectivité est immédiatement mise à contribution pour financer les aménagements nécessaires : voiries, réseaux, etc.
De son côté, le propriétaire du terrain nouvellement constructible n'est redevable d'aucun impôt supplémentaire, à l'exception de la majoration de la taxe foncière sur les propriétés non bâties si elle est mise en œuvre 1502352482991. Les revenus fiscaux découlant de la constructibilité du terrain sont subordonnés à la construction effective sur celui-ci : taxe d'aménagement, taxe foncière sur les propriétés bâties, etc.
Il est légitime de faire participer le propriétaire du terrain devenu constructible au coût des aménagements dont il profite. En outre, cette participation est de nature à inciter les communes à rendre davantage de terrains constructibles 1502799862478.
À cette fin, les communes ont la faculté d'instaurer, par délibération du conseil municipal, une taxe forfaitaire sur la première cession à titre onéreux de terrains nus devenus constructibles du fait de leur classement dans une zone d'urbanisme constructible. Les établissements publics de coopération intercommunale compétents en matière de documents d'urbanisme disposent également de cette faculté, avec l'accord de l'ensemble des communes qu'ils regroupent (CGI, art. 1529) 1502460081008. Elle n'est due que par les personnes physiques et morales soumises au régime de la plus-value des particuliers, sous réserve d'exonération 1502461417059.
Par cet impôt spécifique, le propriétaire du terrain devenu constructible participe au financement de l'aménagement de la ville.
Encore faut-il que le propriétaire ne construise pas lui-même et cède un jour son terrain.
– La taxe nationale. – L'extension des zones constructibles se fait naturellement au détriment des surfaces agricoles et naturelles.
Une taxe forfaitaire nationale s'applique lors de la première cession à titre onéreux de terrains nus devenus constructibles par leur classement en zone constructible postérieurement au 13 janvier 2010 (CGI, art. 1605 nonies).
Elle est due par les personnes physiques ou morales de droit public ou privé, sans considération de leur régime fiscal. Le législateur a toutefois prévu plusieurs exonérations 1502464732506.
Le produit de cette taxe est affecté à un fonds de financement des mesures en faveur de l'installation et de la transmission en agriculture (CGI, art. 1605 nonies, I, al. 2).
Cet impôt a pour objectif de compenser partiellement les atteintes aux surfaces agricoles périurbaines.
– Un encouragement à la détention du terrain devenu constructible. – La taxe communale n'est pas due lorsque le terrain est classé en zone constructible depuis plus de dix-huit ans (CGI, art. 1529, II,b).
Concernant la taxe nationale, son assiette est réduite d'un dixième par année écoulée à compter de la date où le terrain est devenu constructible au-delà de la huitième année (CGI, art. 1605 nonies, II, al. 2). Autrement dit, la taxe n'est pas due lorsque le terrain est classé en zone constructible depuis plus de dix-huit ans.
Ces exonérations liées à la durée de détention encouragent naturellement le propriétaire à conserver son bien.

Les impôts dus par un particulier lors de la cession d'un terrain à bâtir en chiffres

Un particulier acquiert en janvier 2013 un terrain inconstructible dans une zone périurbaine de Seine-et-Marne d'une superficie de 400 mètres carrés au prix de 440 €, correspondant au prix moyen de la terre agricole du secteur
<sup class="note" data-contentnote=" Données de synthèse. Prix des terres : http://agreste.agriculture.gouv.fr.">1502721656132</sup&gt;.

En novembre 2016, le terrain devient constructible par son classement en zone U du PLU de la commune.

L'heureux propriétaire envisage de céder son terrain à bâtir en juin 2017 au prix moyen du secteur, soit 160 000 €
<sup class="note" data-contentnote=" www.terrain-construction.com.">1502722183281</sup&gt;. Il s'interroge sur les impôts à acquitter sur cette cession, sachant que la commune a instauré la taxe sur les cessions de terrains devenus constructibles.

<strong>I. Plus-value immobilière :</strong>

Prix de cession : 160 000 €.

Prix d'acquisition corrigé du forfait des frais d'acquisition (440 + 33) : 473 €.

Plus-value brute : 159 527 €.

Abattement pour année de détention : néant.

<strong>Montant global de l'impôt (impôt sur le revenu et prélèvements sociaux : 34,5 %) : 55 036 €.</strong>

<strong>II. Taxe communale sur la cession de terrains nus devenus constructibles :</strong>

Prix de cession : 160 000 €.

Prix d'acquisition actualisé suivant le coefficient d'érosion monétaire (1,007) : 443 €.

Base imposable : 159 557 €.

<strong>Montant de la taxe due (10 %) : 15 956 €.</strong>

<strong>III. Taxe nationale sur la cession de terrains nus rendus constructibles :</strong>

Prix de cession : 160 000 €.

Prix d'acquisition actualisé suivant le coefficient d'érosion monétaire (1,007) : 443 €.

Base taxable brute : 159 557 €.

Abattement pour année de détention : néant.

Base imposable nette : 159 557 €.

Base imposable au taux de 5 % (443 × 30) : 13 290 €.

Taxe au taux de 5 % : 665 €.

Base imposable au taux de 10 % (159 557 – 13 290) : 146 267 €.

Taxe au taux de 10 % : 14 627 €.

<strong>Montant de la taxe due (665 + 14 627) : 15 292 €.</strong>

<strong>TOTAL DES TAXES DUES LORS DE LA CESSION (55 036 + 15 956 + 15 292) : 86 284 €, soit 53,93 % du prix de cession.</strong>

Si la cession du terrain intervenait en février 2035, le contribuable ferait l'économie des taxes sur la première cession de terrain devenu constructible et de la fraction de plus-value immobilière imposable à l'impôt sur le revenu.

Le contribuable resterait redevable de la fraction de plus-value imposable aux prélèvements sociaux d'un montant de 17 803 €.

L'économie représenterait ainsi 86 284 – 17 803 = 68 481 €, répartie sur vingt-deux ans : 3 113 € par an.

Si la cession du terrain intervenait en février 2043, le contribuable serait totalement exonéré d'impôt.

Cette économie représenterait 86 284 €, répartie sur trente ans : 2 876 € par an.

La détention du terrain est financièrement plus favorable tant que la taxe foncière annuelle du terrain reste inférieure à ces sommes.

Le contribuable peut également parier sur l'augmentation future de la valeur vénale de son terrain pendant ces années de détention.

– Un choc d'offres ? – Il est légitime de vouloir faire supporter un impôt important au propriétaire d'un terrain dont la valorisation exponentielle ne résulte que de l'évolution des règles d'urbanisme.
Néanmoins, le faible coût de sa détention et l'attrait d'une exonération future ne fluidifient pas le marché.
Par diverses mesures transitoires consistant en des abattements exceptionnels sur l'assiette imposable à la plus-value ou sur l'assiette des droits de mutation à titre gratuit, le gouvernement tente de créer un choc d'offres.
Ces mesures, souvent trop brèves et parfois insuffisamment incitatives pour être vraiment efficaces, pèsent difficilement face aux avantages financiers de la conservation du terrain. Seule l'exonération temporaire des plus-values des particuliers lors de la cession d'immeubles à un organisme chargé du logement social ou à un cessionnaire s'engageant à réaliser et achever des logements locatifs sociaux est régulièrement prorogée depuis plus de dix ans (CGI, art. 150 U, II, 7° et 8°) 1514640230634.

Le nouvel abattement exceptionnel et temporaire en faveur de l'habitat collectif en zones très tendues

Un abattement exceptionnel est instauré dans les zones A et A bissous les conditions suivantes (CGI, art. 150 U) 1514641925447.
Il est applicable aux plus-values immobilières lors de la cession de terrains à bâtir ou de biens immobiliers bâtis ou de droits relatifs à ces mêmes biens lorsqu'elle a été :
  • précédée d'une promesse de vente signée et ayant acquis date certaine entre le 1er janvier 2018 et le 31 décembre 2020 ;
  • réalisée au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant celle au cours de laquelle la promesse de vente a acquis date certaine.
L'exonération n'est pas applicable si l'acquéreur est :
  • le conjoint du cédant ou son partenaire de PACS, son concubin notoire ou un ascendant ou descendant du cédant ou de l'une de ces personnes ;
  • une personne morale dont le cédant, son conjoint, son partenaire de PACS, son concubin notoire ou un ascendant ou descendant de l'une de ces personnes est un associé ou le devient à l'occasion de la cession.
Le cessionnaire s'engage par une mention dans l'acte authentique d'acquisition à réaliser et achever après démolition par ses soins des bâtiments éventuellement existants, dans un délai de quatre ans à compter de l'acquisition, un ou plusieurs bâtiments d'habitation collectifs dont le gabarit est au moins égal à 75 % du gabarit maximal autorisé par les règles du PLU ou d'un document d'urbanisme en tenant lieu.
L'abattement est de 70 % s'appliquant à la plus-value nette imposable tant à l'impôt sur le revenu (CGI, art. 200 B) qu'aux prélèvements sociaux, ainsi qu'à la taxe sur les plus-values immobilières élevées, si elle s'applique (CGI, art. 1609 nonies G). Il est porté à 85 % lorsque le cessionnaire s'engage à réaliser et achever des logements sociaux ou intermédiaires dont la surface habitable représente au moins 50 % de la surface totale des constructions du permis de construire du programme immobilier.
Si le cessionnaire ne respecte pas ses engagements, l'abattement profitant au cédant n'est pas mis en cause, mais le cessionnaire est redevable d'une amende correspondant à 10 % du prix de cession mentionné dans l'acte.
En cas d'absorption du cessionnaire, le dispositif n'est pas remis en cause si la société absorbante s'engage dans la fusion à respecter les engagements de l'absorbé dans le délai restant à courir.