Les particuliers en copropriété

Les particuliers en copropriété

Rapport du 114e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2018
Les toitures et parties communes des immeubles collectifs représentent un espace important permettant l'accueil d'installations productrices d'énergie renouvelable.
La fiscalité d'un tel projet tant lors des travaux d'installation (A)que de l'exploitation de celle-ci (B)mérite une attention particulière des copropriétaires.
Les développements suivants s'appliquent également aux associations syndicales libres et associations foncières urbaines libres propriétaires d'espaces et ouvrages communs.

Les copropriétaires et la pose de l'installation

– Les copropriétaires et le crédit d'impôt pour la transition énergétique (CITE). – Les installations solaires hybrides sont éligibles au CITE 1494273878368. Chaque copropriétaire éligible bénéficie du crédit d'impôt à hauteur de la quote-part de la dépense payée relativement à son logement occupé à titre de résidence principale 1491828044118.
Le copropriétaire à usage mixte bénéficie du CITE pour la seule fraction utilisée à usage d'habitation principale. La répartition se fait sur la base des surfaces de chaque usage.
– Les copropriétaires et la TVA minorée. – Le seuil de puissance de trois kilowatts crête permettant de profiter de la TVA au taux réduit ou intermédiaire s'apprécie par logement et non pas en fonction de la puissance réelle de l'installation 1493481112199.
L'installation solaire ou l'éolienne domestique est nécessairement établie sur une partie commune.
Les taux de TVA minorés ne concernent que les travaux portant sur des locaux à usage d'habitation achevés depuis plus de deux ans.
Les immeubles collectifs en copropriété achevés depuis plus de deux ans et ne comportant que des locaux à usage d'habitation profitent ainsi des taux minorés de TVA.
S'agissant des copropriétés à usage mixte, il convient de distinguer :
  • les immeubles affectés à l'habitation pour au moins 50 % de la surface totale 1488118865821 : le taux de TVA intermédiaire s'applique à l'ensemble des travaux portant sur les parties communes ;
  • et les immeubles affectés à l'habitation pour moins de 50 % de la surface totale : le taux de TVA minoré ne s'applique qu'à proportion des locaux affectés totalement ou partiellement à l'habitation. Étant précisé qu'un local n'est considéré à usage d'habitation que si la part affectée à l'habitation est au moins égale à 50 % de la superficie 1488119688082.

Les copropriétaires et l'exploitation de l'installation

– Les copropriétaires et les BIC. – Les copropriétés sont très souvent constituées de plusieurs particuliers. Néanmoins, l'article 35 terdu Code général des impôts ne s'applique qu'aux personnes physiques. L'administration fiscale refuse de l'étendre aux syndicats des copropriétaires 1488120113650. Ainsi, les copropriétaires sont dans l'obligation de déclarer leurs revenus selon les modalités de droit commun même en présence d'une installation photovoltaïque.
– Les copropriétaires et la CET. – L'administration fiscale ne s'est pas prononcée sur la question des installations dépendant d'une copropriété et la cotisation foncière des entreprises. Toutefois, un raisonnement par analogie permet de considérer que le seuil de neuf kilowatts crête se divise par le nombre de locaux principaux.
– Les copropriétaires et l'IFER. – L'imposition forfaitaire sur les entreprises de réseaux d'énergie s'applique aux installations d'une puissance supérieure à 100 kilowatts. Ce seuil n'est pas divisible par le nombre de locaux ou de copropriétaires. Il s'apprécie globalement.
Néanmoins, l'installation photovoltaïque dont la puissance est supérieure à 100 kilowatts est exonérée d'IFER si la totalité de la production est autoconsommée par la copropriété.