Les particularités du bail réel solidaire

Rapport du 114e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2018

Le bail réel solidaire présente les particularités d'être rechargeable (I) et anti-spéculatif (II).

Un bail rechargeable

– Davantage de bénéficiaires. – La principale particularité du bail réel solidaire résulte dans le rechargement de la durée du bail à chaque mutation. En effet, à chaque changement de titulaire, le bail réel solidaire repart pour sa durée originelle (CCH, art. L. 255-12).

Ainsi, l'avantage transmis initialement pour faciliter l'accession à la propriété du premier occupant se renouvelle avec chaque nouveau locataire, à l'infini. La valeur du logement ne s'érode pas autrement que par la vétusté. La faculté des droits réels immobiliers à être donnés en garantie aux banques perdure. Le législateur espère ainsi maintenir un parc de logements « durablement » sociaux, accessible sur plusieurs générations, et faire profiter à un plus grand nombre de ménages des efforts de la collectivité.

Le nombre de ménages bénéficiaires de ces aides augmentera mécaniquement par l'addition de toutes les familles ayant été titulaires de droits réels sur l'ensemble des logements concernés. Le résultat sera à comparer avec le nombre de logements créés grâce aux aides bénéficiant uniquement au premier ménage installé. Les retombées de l'aide seront en revanche moindres pour chaque bénéficiaire.

Un bail anti-spéculatif

– Des gains mieux répartis. – Le bail réel solidaire est conçu pour éviter toute spéculation. Il confère à chaque preneur successif un droit identique à celui du preneur initial. Ainsi, le preneur du bail réel solidaire n'a jamais vocation à devenir propriétaire du terrain. À l'inverse du Pass foncier « bail à construction », il ne bénéficie pas de la plus-value liée à la reconstitution d'un droit de propriété plein et entier.

Par ailleurs, le prix de cession est limité à la valeur initiale des droits réels actualisée (CCH, art. L. 255-5) ^{1500992103406}, majorée de la valorisation des travaux effectués entre l'acquisition et la cession. Aucune dérogation n'est permise, la sanction du dépassement du prix maximum étant la nullité de la vente (CCH, art. L. 255-11) ^{1500993111096}.

Par leur ampleur, les systèmes antérieurs constituaient un tremplin vers un début de richesse pour une petite quantité d'élus ^{1500990170446}. Le bail réel solidaire devrait profiter à un plus grand nombre de ménages et leur apporter un enrichissement qu'ils n'auraient pas eu sans lui.