Les mutations à titre onéreux

– Les ventes immobilières soumises légalement au droit de préemption de la SAFER. – Les ventes immobilières sont soumises au droit de préemption de la SAFER à même d'apporter la contrepartie financière constituée par le prix de vente (C. rur. pêche marit., art. L. 143-1). Par conséquent, il s'applique aux ventes de gré à gré, aux adjudications volontaires ou forcées. Quant aux dations en paiement, bien que simple mode d'extinction d'une obligation ^{1506806400710}, elles entrent également dans le champ d'application du droit de préemption de la SAFER ^{1506806611368}. Toute condition suspensive de non-exercice de son droit de préemption par la SAFER est réputée non-écrite (C. rur. pêche marit., art. L. 143-5) ^{1506803120508}. Dans l'hypothèse d'une vente à réméré, la préemption joue pour la vente initiale, en aucun cas lors du rachat ^{1506804134625}. Cette situation présente un risque, la menace de l'exercice du rachat pesant sur la SAFER et ensuite sur le bénéficiaire de la rétrocession.

Une vente de droit de superficie s'analysant en un droit de propriété immobilière à part entière ^{1507613380715}, bien que limité au volume des constructions ou plantations, entre dans les hypothèses de préemption ^{1506804627797}. En revanche, la conclusion d'un bail emphytéotique confère uniquement au preneur un droit réel de jouissance sur le bien (C. rur. pêche marit., art. L. 451-1 et s.). Même accompagné de la création d'un droit de superficie temporaire sur les constructions, il n'ouvre pas le droit à préemption de la SAFER.

– Les apports en société à l'épreuve du droit de préemption de la SAFER. – Les apports d'immeubles à vocation agricole à une société exploitante ou propriétaire de biens agricoles (GAEC, EARL, SCI, société à forme commerciale, etc.) sont soumis au droit de préemption de la SAFER (C. rur. pêche marit., art. L. 143-5). Le droit de préemption est applicable lors de la constitution de société ou à l'occasion d'une augmentation de capital. L'apport à un groupement foncier agricole (GFA) ou à un groupement foncier rural (GFR) constitué dans le cadre familial ^{1506810216038}fait en revanche partie des exceptions (C. rur. pêche marit., art. L. 322-8). Les apports effectués par un propriétaire exploitant à ces deux types de structures échappent également au droit de préemption, même en l'absence d'engagement d'exploiter personnellement les biens apportés.

Lorsque la SAFER n'use pas de sa faculté de préemption, elle dispose néanmoins d'un droit de regard sur le fonctionnement de la société bénéficiaire de l'apport (C. rur. pêche marit., art. L. 143-9). Cette disposition est justifiée par la volonté du législateur de lutter contre la constitution de sociétés fictives. Ainsi, pendant une période de cinq ans à compter de l'apport, la SAFER a la faculté de se faire communiquer par l'administration fiscale, le greffe du tribunal ou la commission départementale du contrôle des structures, la répartition du capital de la société et, éventuellement, d'agir en annulation de l'apport (C. rur. pêche marit., art. L. 331-5, al. 2).

Les conditions suspensives de non-préemption sont exceptionnellement admises dans le cadre des apports en société (C. rur. pêche marit., art. L. 143-5). Compte tenu de la spécificité de la contrepartie, la loi permet à l'apporteur de renoncer à l'opération si la SAFER se manifeste. Depuis 2017 ^{1506807594350}, lorsque l'opération est conclue sous condition suspensive de non-préemption, l'apporteur a l'obligation de prendre l'engagement de conserver la totalité des droits sociaux reçus en contrepartie de son apport pendant un délai de cinq ans minimum à compter de la date de l'opération (C. rur. pêche marit., art. L. 143-5). Cet engagement est pris soit dans l'acte d'apport, soit dans les statuts. L'apporteur est également tenu de joindre l'engagement à la notification adressée à la SAFER ^{1506807276853}. Ce dispositif a été mis en place pour éviter la fictivité des sociétés créées pour éluder le droit de préemption de la SAFER. Il laisse songeur. En effet, l'engagement de conservation n'est obligatoire que si une condition suspensive de non-préemption a été stipulée. Or, si cette condition n'a pas été stipulée et que la SAFER souhaite préempter, l'apporteur est en mesure de renoncer au projet, ce qui revient à un résultat similaire à celui de la réalisation de la condition suspensive non autorisée sans engagement de conservation.

– Les apports aux associations. – Un raisonnement particulier est réservé aux apports de biens immobiliers effectués à des associations. Le caractère onéreux ou gratuit fait débat, dans la mesure où la contrepartie de l'apport est de devenir membre de l'association ^{1506799188967}. Cependant, la solution ne fait aucun doute : dans les deux cas, la préemption opère. Soit il convient de considérer qu'il s'agit d'une opération réalisée à titre onéreux ^{1506799351728}, le droit de préemption étant applicable, soit il s'agit au contraire d'une opération revêtant une intention libérale, assimilée à une donation soumise au droit de préemption de la SAFER dans la mesure où elle est réalisée au profit d'une personne extérieure au cadre familial.

– Les opérations de fusion et de scission de sociétés et assimilées. – Les opérations de fusion et de scission de sociétés sont exclues du droit de préemption de la SAFER. Ces restructurations entraînent la transmission de l'ensemble du patrimoine social tant actif que passif (C. civ., art. 1844-4 et C. com., art. L. 236-3, I) ^{1506808478294}. Les transmissions universelles de patrimoine et/ou la dissolution d'une société unipersonnelle ne déclenchent pas l'ouverture du droit de préemption de la SAFER. L'exemple le plus répandu est la dissolution de l'EARL, laquelle s'analyse en un transfert des biens dans le patrimoine de l'associé unique.

– Le droit de préemption lors des cessions de parts de sociétés à objet agricole. – Afin de faire barrage aux montages sociétaires, la SAFER a été dotée d'une possibilité de préemption lors de la cession de la totalité des parts ou actions d'une société ayant pour objet principal l'exploitation ou la propriété agricole, lorsque l'exercice de ce droit a pour objectif l'installation d'un agriculteur (C. rur. pêche marit., art. L. 143-1, al. 6) ^{1507462022126}.

Trois conditions sont exigées :

Cette disposition engendre de nombreuses difficultés pratiques ^{1507400408231}. Par exemple, les GAEC et les EARL sont dans l'impossibilité d'accueillir des associés personnes morales ; le capital des EARL est obligatoirement détenu à plus de 50 % par des associés exploitants ; certains groupements ne connaissent pas la forme unipersonnelle.

Par ailleurs, l'opération entraîne des incidences financières conséquentes tant lors de la mise place de la préemption que jusqu'à la perfection de l'opération finale, c'est-à-dire l'installation d'un agriculteur.

– Les échanges d'immeubles dénués de caractère rural. – Les échanges ne répondant pas aux critères de l'article L. 124-1 du Code rural et de la pêche maritime sont soumis au droit de préemption de la SAFER. L'échange peut être réalisé sous condition suspensive de non-préemption de la SAFER (C. rur. pêche marit., art. L. 143-5).

Les objectifs poursuivis par le législateur sont divers : favoriser l'acquisition du foncier par le preneur en place (§ I)ainsi que par le jeune agriculteur s'installant dans des zones de revitalisation rurale (§ II), favoriser les échanges bilatéraux ou multilatéraux concourant à une restructuration du foncier pour une meilleure exploitation (§ III), donner à la SAFER les moyens de sa mission (§ IV). Il existe enfin des dispositions spécifiques aux sociétés civiles agricoles, concernant les apports et les cessions de droits sociaux (§ V).

L'investisseur forestier a la possibilité d'acquérir des bois et forêts directement (Sous-section I), ou par l'intermédiaire de titres de sociétés forestières (Sous-section II).