Le versement pour sous-densité

Le versement pour sous-densité favorise la densification des nouvelles constructions dans les zones urbaines ou ouvertes à l'urbanisation ^{1503163040054}.

– Une taxe facultative réservée aux communes dotées d'un PLU. – Les communes dotées d'un PLU ont la faculté d'instituer un seuil minimal de densité en deçà duquel un versement est dû par le bénéficiaire du permis de construire (C. urb., art. L. 331-36).

Cette taxe sanctionne une densité trop faible. Elle remplace le versement pour dépassement du plafond légal de densité, pénalisant à l'inverse la densification.

– La densité de la construction. – La densité de construction est le rapport entre la surface de plancher d'une construction (C. urb., art. R. 111-22) et la surface du terrain sur lequel la construction est implantée (C. urb., art. L. 331-35).

La partie inconstructible du terrain n'est pas prise en compte dans ce rapport ^{1509286755243}.

Lorsqu'une construction est édifiée sur un terrain comprenant déjà un bâtiment à conserver, la densité est calculée en ajoutant sa surface de plancher à celle de la nouvelle construction. Toutefois, les extensions ou constructions de locaux annexes aux bâtiments déjà existants et les constructions dans les campings ou parcs résidentiels de loisirs n'entrent pas dans le champ d'application de la taxe, n'étant pas considérées comme des constructions nouvelles (C urb., art. L. 331-38, al. 4).

– Une taxe limitée à certains secteurs. – La commune délimite les secteurs concernés par la taxe dans les zones urbaines ou à urbaniser de son PLU. Elle fixe ensuite dans chaque secteur le seuil minimal de densité applicable. Un document graphique figure en annexe du PLU (C. urb., art. L. 331-36, al. 2).

– Les opérations concernées. – Toutes les constructions nouvelles résultant d'une autorisation de construire tacite ou expresse, ainsi que les constructions édifiées sans autorisation sont susceptibles d'être imposables. Il s'agit des nouvelles constructions indépendantes, les extensions et annexes à un bâtiment existant étant exclues du dispositif ^{1503218320456}.

Certaines constructions sont spécialement exonérées. Les constructions totalement exonérées de plein droit de la taxe d'aménagement sont exonérées du versement pour sous-densité (C. urb., art. L. 331-7, 1° à 3° et 7° à 9° et art. L. 331-41). La commune est également en mesure d'exonérer les constructions profitant de l'exonération de taxe d'aménagement au choix des collectivités dans les mêmes conditions et limites (C. urb., art. L. 331-41, al. 2) ^{1503221047040}.

– Le seuil minimal de densité. – Le seuil minimal de densité est obligatoirement compris entre la moitié et les trois quarts de la densité maximale autorisée par le PLU (C. urb., art. L. 331-37).

En pratique, il est parfois difficile d'apprécier si le seuil minimal de densité se situe dans la fourchette autorisée. En effet, la densité maximale dépend de la structure parcellaire. Ainsi, elle est susceptible de varier d'un terrain à l'autre, à l'intérieur du même secteur ^{1503215134698}.

Le seuil minimal de densité est fixé pour une durée minimale de trois ans à compter de son entrée en vigueur. Par dérogation, il est modifiable par la commune sans délai afin de favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété et le développement de l'offre foncière (C. urb., art. L. 331-36, al. 3 et 4).

– La procédure de rescrit. – Depuis la suppression des COS, la densité maximale d'un terrain est complexe à déterminer. Afin d'assurer la sécurité juridique des constructeurs, le contribuable de bonne foi bénéficie d'une procédure de rescrit (C. urb., art. L. 331-40).

Cette requête est obligatoirement préalable à la demande d'autorisation de construire.

La procédure de rescrit est utilisable dans les cas suivants :

Le demandeur présente les spécificités de son projet par écrit à l'administration concernée. Si le rescrit a pour objet la détermination de la densité maximale constructible, il joint une estimation motivée tenant compte de la nature du sol, de la configuration des parcelles, du caractère des constructions avoisinantes et des motifs liés aux économies d'énergie (C. urb., art. L. 331-40, al. 2).

L'administration dispose d'un délai de trois mois pour répondre de manière motivée.

À défaut de réponse dans ce délai, les propositions de solution du contribuable sont opposables à l'administration. S'agissant des demandes portant sur la constructibilité maximale du terrain, le seuil minimal de densité applicable est nécessairement inférieur aux trois quarts de la densité maximale déclarée.

En cas de réponse de l'administration départementale, le contribuable est autorisé à solliciter un second examen de sa demande auprès de l'administration centrale, sans pouvoir invoquer d'éléments nouveaux. À compter de sa saisine, l'administration centrale répond selon les mêmes règles et dans les mêmes délais que ceux de la demande initiale (C. urb., art. L. 331-40, al. 3).

– La détermination du versement pour sous-densité. – Le versement pour sous-densité est égal au produit de la moitié de la valeur de terrain par le rapport entre la surface manquante pour que la construction atteigne le seuil minimal de densité et la surface de construction résultant de l'application du seuil minimal de densité. La taxe est plafonnée à 25 % de la valeur du terrain (C. urb., art. L. 331-38 et R. 331-19). Un calcul spécifique s'applique pour les lotissements afin de tenir compte de la surface de plancher résultant du seuil minimal de densité mentionné dans le certificat délivré par le lotisseur (C. urb., art. R. 331-20 et R. 442-11).

Pour permettre ce calcul, le pétitionnaire déclare la valeur du terrain d'assiette de son projet dans la demande de permis de construire (C. urb., art. L. 331-39).