Le régime particulier des preneurs

Le régime particulier des preneurs

Rapport du 114e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2018
– Les conditions d'application du régime de faveur. – L'acquisition d'immeubles ruraux par les preneurs en place, que ce soit en pleine propriété, usufruit ou nue-propriété, bénéficie du taux réduit de 0,70 % (CGI, art. 1594 F quinquies D) 1508745784123.
Ce régime de faveur suppose :
  • qu'au jour de l'acquisition, les immeubles soient exploités depuis au moins deux ans, soit en vertu d'un bail consenti à l'acquéreur personne physique, à son conjoint, à ses ascendants ou aux ascendants de son conjoint ou encore à la personne morale acquéreur 1508616004265 ;
  • en présence d'une personne morale acquéreur, l'existence d'un bail ou d'une mise à disposition à son profit (dans les conditions de l'article L. 411-37 du Code rural et de la pêche maritime ou de l'article L. 323-14 dudit code s'il s'agit d'un GAEC) ;
  • que l'acquéreur prenne l'engagement, pour lui et ses ayants cause à titre gratuit quand il s'agit d'une personne physique, de mettre personnellement en valeur les biens acquis pendant un délai minimal de cinq ans à compter de la date du transfert de propriété 1508665882454.
Le régime de faveur s'applique également à l'acquisition réalisée en vue de l'installation d'un enfant majeur ou mineur émancipé de l'acquéreur. Par tolérance, il est étendu à l'acquisition réalisée par un descendant issu d'un précédent mariage du conjoint du titulaire du bail et par un adopté simple lorsque la location a été consentie à l'adoptant 1508710257231. En présence d'une exploitation agricole composée d'un bâtiment d'habitation et de terres, l'acquisition doit être réalisée par la même personne pour bénéficier du régime de faveur 1508617641639. Par immeubles ruraux, il faut entendre ceux affectés à la production agricole au jour de la vente, à l'exception des bâtiments à usage d'habitation n'en constituant pas l'accessoire 1508741655859. Lorsque le bail a été consenti au profit d'une société civile agricole, ses membres ne bénéficient pas du régime de faveur 1508664645762. L'inobservation de l'engagement d'exploitation personnelle pendant cinq ans entraîne, en principe, la déchéance du régime de faveur.
– La déchéance du régime de faveur. – Deux causes de déchéance sont prévues :
  • la cessation de l'exploitation personnelle du fonds, dans le délai de cinq ans à compter de la date de son acquisition ;
  • et l'aliénation à titre onéreux, dans le même délai, de la totalité ou d'une partie du fonds 1508614073308.
Il existe toutefois des dérogations à la déchéance liée à l'absence d'exploitation personnelle sous certaines conditions :
  • la location du bien à un descendant ou au conjoint du descendant, lequel s'engage lui-même à continuer l'exploitation personnelle du fonds jusqu'à l'expiration du délai de cinq ans à compter de la date d'acquisition initiale ;
  • la mise à disposition au profit d'une société civile agricole, lorsqu'elle est effectuée dans les conditions prévues à l'article L. 411-2 du Code rural et de la pêche maritime, c'est-à-dire notamment lorsque le propriétaire, auteur de la mise à disposition, participe effectivement à leur exploitation au sein de la société. Le BOFIP exige au surplus que la mise à disposition soit réalisée conformément à l'article L. 411-37 du même code et ne donne pas lieu, de ce fait, à l'attribution de parts sociales 1508613737793 ;
  • la concession à titre onéreux de la jouissance des biens, notamment par bail, à un groupement foncier agricole, un groupement agricole d'exploitation en commun, une entreprise agricole à responsabilité limitée, une société civile d'exploitation agricole (CGI, art. 1594 F quinquies, D, I, 2°, al. 4). Toutefois, l'acquéreur ou ses ayants cause à titre gratuit doivent continuer à mettre personnellement en valeur les biens acquis dans le cadre du groupement ou de la société, jusqu'à l'expiration du délai de cinq années à compter de la date d'acquisition 1508613907914.
Des dérogations à l'obligation de conservation existent également dans les hypothèses suivantes :
  • l'apport à un groupement foncier agricole, un groupement agricole d'exploitation en commun, une entreprise agricole à responsabilité limitée, une société civile d'exploitation agricole ; à condition que l'apporteur prenne l'engagement pour lui, son conjoint ou ses ayants cause à titre gratuit, de conserver les parts jusqu'à l'expiration du délai de cinq ans à compter de la date de transfert de propriété initial (CGI, art. 1594 F quinquies, D, 2°, al. 3) ;
  • l'aliénation, lorsqu'elle est consentie à un descendant ou au conjoint d'un descendant, lequel s'engage à continuer l'exploitation personnelle 1508745973618. Le BOFIP ne précisant pas le régime applicable à l'acquisition par le conjoint du descendant séparé de biens, il est possible d'étendre le principe de l'indifférence du régime matrimonial applicable à l'acquisition par le conjoint du preneur ;
  • l'échange, à la condition que l'engagement d'exploitation personnelle soit reporté sur les biens échangés et que ceux-ci soient d'égale valeur 1508746056361.
En outre, certaines précisions sont apportées par la doctrine en cas d'apport :
  • l'engagement pris par l'apporteur doit être inclus dans l'acte d'apport ;
  • l'apport doit être à titre pur et simple 1511705441658 ;
  • les parts reçues doivent être conservées, mais aucune obligation n'est faite à l'apporteur de continuer à exploiter personnellement ;
  • la mutation à titre gratuit des parts suite à un décès ou à donation n'entraîne pas la remise en cause du régime de faveur, à condition que les héritiers ou donataires poursuivent l'engagement de conservation.
– Les effets de la déchéance. – La déchéance est sanctionnée par le paiement du complément de la taxe dont l'acquisition a été dispensée, augmentée de l'intérêt de retard décompté à partir du premier jour du mois suivant la date d'expiration du délai légal de présentation de l'acte à la formalité 1508742607420. La déchéance ne porte que sur la partie du prix d'acquisition des immeubles pour lesquels l'engagement n'a pas été respecté. Dans l'hypothèse d'une vente au profit d'un descendant ou du conjoint d'un descendant, ce dernier est tenu solidairement au paiement des droits 1508746346431.