– Un preneur aux revenus modestes. – L'organisme de foncier solidaire peut consentir le bail réel solidaire directement à un preneur occupant le logement (CCH, art. L. 255-2). C'est le cas en pratique lorsque le bailleur est propriétaire d'un immeuble bâti ne nécessitant pas de réhabilitation.
Pour limiter ce montage aux ménages modestes n'ayant pas la possibilité de se constituer un patrimoine immobilier autrement, les ressources des preneurs et le prix de cession des droits réels sont encadrés par décret en Conseil d'État
1500572275000. En dépit des difficultés des classes intermédiaires à acquérir leur logement, le bail réel solidaire ne leur est pas destiné eu égard aux conditions de ressources exigées
1500743127073.
À l'instar du plafond du prix de cession, le montant de la redevance dont s'acquitte le preneur occupant est fixé par décret en Conseil d'État. Cette redevance tient compte « des conditions d'acquisition du patrimoine par l'organisme de foncier solidaire et, le cas échéant, des conditions financières et techniques de l'opération de construction ou de réhabilitation des logements ». Les conditions d'occupation du logement sont également prises en compte (CCH, art. L. 255-8). En contrepartie, le preneur occupant est titulaire d'un droit réel, susceptible d'être donné en garantie dans le cadre d'un prêt bancaire, et pouvant être cédé par la suite.
Pour que le bail réel solidaire présente un intérêt, il est indispensable que la redevance soit faible
1500969135424. Cette modicité correspond à l'aide de la collectivité aux preneurs successifs.
Le logement est destiné à être occupé à titre de résidence principale pendant toute la durée du bail. La plupart du temps, l'occupant sera naturellement le titulaire des droits réels. Mais, sauf interdiction contractuelle prévue au contrat, il n'est pas exclu d'imaginer une location du logement, dès lors qu'il s'agirait de la résidence principale des locataires.
En ce qui concerne les relations entre le bailleur et le preneur, les textes ne détaillent pas les charges et conditions des baux réels solidaires. Ils prévoient logiquement l'absence de faculté de résiliation unilatérale de la part du bailleur
1504552531256, ainsi que l'absence de reconduction tacite du bail (CCH, art. L. 255-6). Cette absence de reconduction tacite peut surprendre, s'agissant d'un bail appelé par définition à s'étendre au-delà de la durée prévue à l'origine du contrat. Elle est sans doute liée juridiquement à la pratique habituelle l'excluant pour les démembrements de propriété comparables
1504430445760. Elle l'est sans doute également dans l'esprit de ses initiateurs comme la conséquence d'un rechargement quasi systématique renvoyant régulièrement la durée du bail réel solidaire à son point de départ. Indiscutable avec un bail de quatre-vingt-dix-neuf ans, ce raisonnement est fragilisé en cas de bail proche de dix-huit ans, à moins qu'il ne traduise également la volonté d'un montage autorisant à ne pas conserver un même titulaire plus d'une vingtaine d'années, dans le but de bénéficier au plus grand nombre
1504552606666. Ce choix induirait en revanche une dégradation de la valeur du bien et rapprocherait le BRS du BRILO.