Le mécanisme des substitutions SAFER

– Le renforcement de la présence de la SAFER sur le marché rural. – Introduite par la loi d'orientation agricole de 1999 ^{1503238442900}, la promesse avec faculté de substitution est une technique contractuelle amiable permettant à la SAFER de renforcer sa présence sur le marché foncier rural. Elle ne paye aucun prix de vente et perçoit une commission d'intermédiaire à cette occasion ^{1503238484551}.

– Description du mécanisme. – La SAFER a la possibilité de se substituer un ou plusieurs attributaires pour réaliser la cession de tout ou partie des droits conférés (C. rur. pêche marit., art. L. 141-1). Dès la formation de la promesse unilatérale de vente, essentiellement utilisée en pratique, elle envisage de se substituer un tiers ^{1503238522793}.

– La nature juridique des promesses de vente avec faculté de substitution conclues par la SAFER ^{1503252314660}. – Les promesses de vente avec faculté de substitution conclues par la SAFER sont régies par des dispositions singulières dérogeant au droit commun des contrats (C. rur. pêche marit., art. L. 141-1, II). Il s'agit d'un mécanisme d'ordre public, spécifique au droit rural ^{1503760036354}. En effet, l'exercice de la faculté de substitution n'est pas subordonné au consentement du promettant. La SAFER dispose d'un pouvoir unilatéral à ce titre.

L'article L. 141-1 du Code rural et de la pêche maritime emploie l'expression de « cession de tout ou partie des droits conférés », laissant supposer une cession de contrat. Pourtant, la Cour de cassation a refusé à maintes reprises de qualifier la substitution de cession de contrat ^{1503756798291}. La réforme du droit des contrats n'a pas modifié le droit positif ^{1503760225449}.

– L'impossibilité pour la SAFER de revendiquer la qualité de propriétaire. – En utilisant la technique de la substitution, la SAFER n'est pas à même de revendiquer la qualité de propriétaire du bien. Dans l'hypothèse inverse, l'opération est qualifiée d'acquisition/rétrocession. N'ayant à aucun moment la qualité de propriétaire, elle est privée de la faculté de consentir une convention de mise à disposition ou un bail, ou de résilier le bail grevant le bien objet des promesses, en attendant l'aboutissement de l'opération de substitution. En effet, le ou les attributaires deviennent seuls et rétroactivement propriétaires comme tenant dès l'origine exclusivement leurs droits du vendeur, à l'exception de l'adhésion au cahier des charges imposé par la SAFER.