Le foncier bien professionnel

Rapport du 114e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2018

Une distinction s'opère selon que le propriétaire exploitant exerce à titre individuel (A)ou en société (B).

L'exercice par l'exploitant en entreprise individuelle

– Les conditions de l'exonération. – Les biens professionnels ne sont pas pris en compte dans l'assiette de l'IFI (CGI, art. 975). Le caractère de bien professionnel n'est pas lié à l'inscription des terres au bilan de l'entreprise individuelle ^{1507217945818}. Ainsi, le caractère professionnel n'est pas retenu pour les locaux d'habitation des agriculteurs ^{1507217527441}ni pour les parcelles données à bail à un tiers, même lorsque ces biens sont inscrits à l'actif du bilan ^{1508680872180}.

Le caractère professionnel des terres est subordonné aux conditions suivantes :

les biens sont utilisés dans le cadre de l'activité agricole ;
l'activité agricole est exercée par le propriétaire des biens ou son conjoint ;
l'activité agricole est exercée à titre principal par le propriétaire des biens ;
les biens sont nécessaires à l'exercice de la profession.

Lorsqu'un exploitant exerce simultanément plusieurs professions, l'activité principale s'entend de celle constituant pour le redevable l'essentiel de ses activités économiques en temps passé, même si elle ne dégage pas la plus grande part de ses revenus. Dans l'hypothèse où ce critère ne peut être retenu, par exemple lorsque les diverses activités sont d'égale importance, l'activité principale est celle procurant à l'intéressé la plus grande part de ses revenus ^{1508669507553}. Le critère du revenu prépondérant s'apprécie abstraction faite des revenus fonciers, revenus de capitaux mobiliers, plus-values des particuliers, ou des revenus se rattachant à une activité exercée antérieurement ^{1508669831429}. Cependant, si les différentes activités exercées par l'exploitant sont soit similaires, soit connexes ou complémentaires, elles sont considérées comme une seule et unique profession ^{1507218526715}.

L'exploitant individuel, les terres et l'IFI

1)Pierre-André, exploitant en polyculture dans le cadre d'une entreprise individuelle sur une surface de quarante hectares dont il est propriétaire, est par ailleurs associé d'une EARL exerçant la même activité sur 150 hectares. Les deux activités sont similaires et constituent une profession unique susceptible de bénéficier de l'exonération d'IFI au titre des biens professionnels.

2)Jean-Louis exerce une activité commerciale de travaux agricoles à façon. Il exerce par ailleurs une activité de polyculture sur une surface de cinquante hectares dont il est propriétaire. L'activité commerciale constitue son activité principale tant en terme de temps que de revenus. Cependant, l'activité agricole étant complémentaire à l'activité de travaux à façon, l'exploitation agricole utilisant le matériel de l'activité principale, Jean-Louis exerce une profession unique. Les terres ont ainsi le caractère de biens professionnels au regard de l'IFI.

L'exercice par l'exploitant en société

Lorsque le propriétaire est associé exploitant, le foncier dont il concède la jouissance à la société conserve le caractère de bien professionnel dès lors que la mise à disposition ou la location ne le prive pas de les utiliser pour les besoins exclusifs de son activité professionnelle à titre principal ^{1507479243823}. Les terres ne possèdent ce caractère professionnel que dans une certaine proportion, dépendant du pourcentage détenu par leur propriétaire, son conjoint ou son concubin notoire et leurs enfants mineurs (membres du foyer fiscal).

L'exploitant en société, le foncier et l'IFI

1)Émile, associé unique d'une EARL dans laquelle il exerce son activité professionnelle principale, possède 100 hectares de terres d'une valeur de 500 000 € qu'il met à la disposition de cette société. Émile détenant 100 % de parts de l'EARL, ses terres constituent un bien professionnel dans leur intégralité.

2)Les données sont les mêmes que l'exemple précédent, mais Émile est associé avec Karl dans une EARL. Ils détiennent respectivement 75 % et 25 % des parts et exercent tous les deux leur activité principale dans l'EARL. Émile ne détenant que 75 % des parts, les terres ne sont considérées comme bien professionnel qu'à concurrence de 375 000 € (500 000 × 75 %). Le solde, soit 125 000 €, rentre dans l'assiette de l'IFI.

3)Les données sont les mêmes que dans l'exemple précédent, mais Karl met également à la disposition de la société soixante hectares de terres d'une valeur de 300 000 €. Les terres des deux associés ont un caractère professionnel dans la limite du produit de la valeur de la totalité des terres mises à disposition par le pourcentage de participation de chacun, soit :