Le financement de l'investissement

Rapport du 114e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2018

L'investissement immobilier est soutenu par des prêts sous convention de l'État (A)et par la participation des employeurs à l'effort de construction (B).

Ces prêts sont cumulables entre eux.

Les prêts sous convention de l'État

Il existe différents prêts spécifiques accordés par les établissements de crédit ayant signé une convention avec l'État.

Il s'agit :

du PTZ+. Ce prêt, sans intérêt, concourt à une meilleure solvabilité de l'accédant en complétant le plan de financement et en diminuant le montant des crédits portant intérêts ^{1503493815731}. En contrepartie, l'établissement prêteur bénéficie d'un crédit d'impôt. Ces prêts sont parfois garantis par l'État à travers une prise en charge partielle des sinistres ;
le prêt conventionné « ordinaire ». Les emprunteurs bénéficient de l'APL en fonction de leurs revenus. L'APL prend en charge une partie de l'échéance du prêt ;
les prêts conventionnés « garantis par l'État » regroupant le prêt à l'accession sociale (PAS) et le prêt social de location-accession (PSLA).Ces prêts n'excluent pas l'APL et sont toujours garantis par l'État. Ils favorisent ainsi l'obtention d'un financement immobilier par des ménages modestes ;
les prêts d'épargne-logement obtenus au titre d'un plan épargne-logement (PEL) ou d'un compte épargne-logement (CEL) dont le taux dépend de la date de souscription du PEL ou du CEL. L'emprunteur bénéficie au surplus d'une prime versée par l'État.

Les prêts conventionnés souscrits depuis le 1^er janvier 2018 ne donnent plus droit au bénéfice de l'APL sauf s'il s'agit de l'acquisition d'un logement ancien situé en dehors d'une zone tendue.

Les hypothèques conventionnelles prises en garantie de ces prêts bénéficient d'une exonération de taxe de publicité foncière (CGI, art. 845). Le bordereau d'inscription fait mention de l'exonération applicable.

– Les prêts sous convention de l'État et la construction de logements. – Ces prêts sont notamment accordés pour l'acquisition d'un logement neuf ou sa construction. Ilsservent également à financer l'aménagement de locaux non destinés à l'habitation en logements (CCH, art. R. 31-10-2 et R. 331-63).

Les conditions propres au PTZ+

Le régime actuel est prévu jusqu'au 31 décembre 2021 ^{1514721406371}.

– Les conditions relatives à l'emprunteur. – L'emprunteur est une personne physique primo-accédant (CCH, art. L. 31-10-3), n'ayant pas été plein propriétaire de sa résidence principale ou titulaire d'un droit réel issu d'un BRS, au cours des deux années précédant l'offre de prêt. L'emprunteur, propriétaire d'un immeuble à usage locatif ou d'une résidence secondaire, est éligible au PTZ+ ^{1503495185471}.

Les sociétés ne sont pas éligibles.

Le prêt est consenti sous condition de ressources, en fonction du nombre de personnes destinées à occuper le logement à titre de résidence principale et de la zone de localisation du logement ^{1503498496068}. Les ressources prises en compte sont celles de l'emprunteur, majorées de celles des personnes destinées à occuper le logement à titre principal. À titre d'exemple, en 2017, le plafond de ressources pour une famille de quatre personnes était de 74 000 € en zone A et de 48 000 € en zone C. Le coût total de l'opération divisé par neuf ne doit pas non plus dépasser le plafond de ressources (CCH, art. L. 31-10-5).

– La condition d'occupation. – Le logement est en principe occupé à titre de résidence principale, c'est-à-dire au moins huit mois par an, pendant les six années suivant le versement du prêt. Des exceptions ne remettant pas en cause le PTZ+ sont néanmoins prévues (CCH, art. R. 31-10-06).

– Le montant du prêt. – Le montant du prêt est déterminé en fonction du coût de l'opération, du nombre d'occupants, des ressources des occupants et de la zone dont dépend le logement. Il est égal à un pourcentage du coût de l'opération dans la limite d'un plafond (CCH, art. L. 31-10-8).

Le coût de l'opération comprend notamment le prix du logement ou du terrain, le coût des travaux de construction, les frais de viabilisation, le coût de l'assurance dommage-ouvrage, la taxe d'aménagement, etc. À l'inverse, les frais d'acte notarié et les droits d'enregistrement n'y entrent pas (CCH, art. R. 31-10-8).

Le pourcentage du coût de l'opération est de 40 % pour les zones A et B1, et de 20 % pour les zones B2 et C.

À titre d'exemple, en 2017, le plafond de l'opération pour une famille de quatre personnes était de 300 000 € en zone A et 200 000 € en zone C.

– La durée du prêt. – La durée du PTZ+ varie de vingt ans à vingt-cinq ans maximum.

Le PTZ+ comprend une période de différé d'amortissement d'une durée de cinq à quinze ans, préalable à une période de remboursement d'une durée de dix à quinze ans.

La durée de ces deux périodes et la durée totale du prêt varient selon la tranche dont relève l'emprunteur. Cette tranche est elle-même fonction de la zone d'appartenance du logement et du montant des ressources de l'emprunteur divisé par un coefficient familial (CCH, art. R. 31-10-11 et L. 31-10-12).

– La suppression de l'écocondition. – Depuis le 1^er janvier 2015, la condition de performance énergétique des logements neufs est abrogée. Cette suppression est regrettable. Elle constitue en effet un pas en arrière pour la transition énergétique.

– Un récent recentrage du PTZ. – Pour les offres de prêt émises à compter du 1^er janvier 2020, le PTZ sera exclu pour les logements neufs situés dans les zones B2 et C, à l'exception des logements de ces zones situés dans des communes dont le territoire est couvert par un contrat de redynamisation de site de défense.

Ce recentrage a pour objectif de favoriser la construction de logements dans les zones tendues.

Il recentre également la réhabilitation des logements existants dans les zones les moins tendues. À ce titre, le PTZ dans l'ancien est élargi aux ventes en état futur de rénovation.

Pour les offres de prêts émises à compter du 1^er janvier 2018, en vue de l'acquisition d'un logement ancien, le PTZ est consenti :

sous condition de vente du parc social à ses occupants sans condition de localisation de ce logement ;
ou sous condition de travaux pour les seuls logements situés en zone B2 ou C ^{1514721716222}.

Les conditions propres au prêt conventionné ordinaire

– Les conditions relatives à l'emprunteur. – Le prêt conventionné a pour objet la construction ou l'acquisition d'un logement neuf destiné à la résidence principale de l'emprunteur. Il est consenti à une personne physique quelles que soient ses ressources (CCH, art. R. 331-66, 1°). Les revenus de l'emprunteur conditionnent toutefois le bénéfice de l'APL (CCH, art. R. 331-64).

Il est également consenti aux personnes physiques ou morales destinant un ou plusieurs logements à la location. Dans ce cas, le prêt fait parfois l'objet d'une convention avec l'État. Néanmoins, il ne bénéficie pas de la garantie de l'État (CCH, art. R. 331-67).

– La condition d'occupation. – Le logement doit être occupé à titre de résidence principale par l'emprunteur dans les mêmes conditions que pour le PTZ+ (CCH, art. R. 331-66, al. 6 et 7) ^{1503586587225}.

Lorsque le prêt conventionné est accordé à des fins locatives, le logement doit être occupé à titre de résidence principale par le locataire (CCH, art. R. 331-70).

– Le montant du prêt. – L'intégralité du coût de l'opération est susceptible d'être financée par un prêt conventionné (CCH, art. R. 331-71). Le coût de l'opération est défini comme en matière de PTZ+ ^{1503587899417}.

– La durée du prêt. – Le prêt conventionné est remboursable pendant cinq ans minimum et trente ans maximum, avec une faculté d'allongement au cours de la période de remboursement jusqu'à trente-cinq ans maximum (CCH, art. R. 331-76).

– Le taux du prêt. – Les établissements prêteurs disposent d'une certaine liberté dans leur proposition financière. Néanmoins, le taux d'intérêt est plafonné. Les prêts à taux révisables obéissent à des mécanismes de sécurité.

En pratique, les taux d'intérêt des prêts conventionnés ordinaires sont légèrement plus élevés que ceux des prêts classiques. L'intérêt majeur de ces prêts est le bénéfice de l'APL.

Les conditions propres au prêt à l'accession sociale (PAS)

Le PAS étant une catégorie de prêt conventionné, il est concerné par les mêmes règles, à l'exception des points suivants.

– Les opérations éligibles. – Le PAS étant obligatoirement garanti par l'État, il ne finance pas d'opérations locatives contrairement au prêt conventionné ordinaire.

– Le plafond de ressources. – Les personnes physiques dont les revenus sont inférieurs aux plafonds de ressources fixés par arrêté doivent solliciter un prêt conventionné bénéficiant de la garantie de l'État. Ces plafonds sont les mêmes que pour le PTZ+ ^{1503590391825}.

– Le taux du prêt. – Les taux plafonds du PAS sont identiques à ceux du prêt conventionné ordinaire ^{1503591335449}.

– La sécurisation de l'emprunteur en cas de chômage. – Un abaissement temporaire des échéances du PAS et du PTZ+ éventuellement associé au PAS est prévu en cas de chômage de l'emprunteur. Cet abaissement porte sur la moitié des échéances pendant une durée maximale de douze mois. Elles sont reportées sans intérêt en fin de prêt.

Les conditions propres au prêt social de location-accession (PSLA)

Le PSLA est un prêt consenti pour la construction ou l'acquisition de logements neufs faisant l'objet d'une location-accession. Il relève des dispositions du prêt conventionné, mais présente les spécificités suivantes.

– Les conditions relatives à l'emprunteur. – Le PSLA est accordé à toute personne morale agréée par le préfet du département, qu'il s'agisse d'un constructeur social ou d'un promoteur privé.

Il est ensuite transféré à l'accédant s'il lève l'option d'achat du bien immobilier.

– La durée du prêt. – Le PSLA a une durée maximale de trente ans.

– Le taux du prêt. – Le taux du PSLA est libre, sous réserve des taux plafonds des prêts conventionnés.

Il est parfois indexé sur le taux du livret A.

– Les conditions relatives à l'occupant du logement. – Le logement financé est obligatoirement occupé à titre de résidence principale par des ménages dont les ressources n'excèdent pas certains plafonds (CCH, art. R. 331-76-5-1).

– Les conditions du contrat de location-accession. – Le montant de la redevance pour la jouissance du logement et le prix de vente du mètre carré des logements financés avec ce prêt sont plafonnés. Ces plafonds varient en fonction de la zone dont dépend l'immeuble.

– Le remboursement du prêt. – Au moment de la levée de l'option, la mensualité du prêt ne doit pas être supérieure à la redevance versée le mois précédant la levée de l'option (CCH, art. R. 331-76-5-1, II).

L'emprunteur bénéficie en outre d'une garantie de rachat et de relogement de la part du vendeur sous diverses conditions (CCH, art. R. 331-76-5-1, II).

Les conditions propres aux prêts d'épargne-logement

– Les prêts attachés aux PEL et CEL. – Les prêts PEL et CEL sont consentis aux personnes physiques sans considération de revenus.

Le taux de ces prêts est le taux légal au jour de la souscription du compte PEL ou CEL (CCH, art. R.* 315-9 et R.* 315-36). Ainsi, il est parfois plus avantageux que le taux du marché en vigueur lors de la demande du prêt.

Le montant maximum du prêt CEL est de 23 000 €, celui du prêt PEL de 92 000 €. S'ils sont consentis par un même établissement, ces deux prêts sont cumulables pour un montant total emprunté de 92 000 € maximum.

La durée de ces prêts est de deux à quinze ans.

La prime du PEL dépend des intérêts acquis, de l'affectation du prêt, ainsi que de la période où il a été souscrit. Pour les PEL ouverts depuis le 1^er août 2016, la prime correspond à 100 % des intérêts acquis à son terme sans pouvoir dépasser 1 000 €. Ce plafond est porté à 1 525 € lorsque le prêt contribue à la construction ou l'acquisition d'un logement énergétiquement performant ^{1503755693808}.

La prime du CEL est égale à 50 % des intérêts acquis et pris en compte dans le calcul du prêt pour un montant maximum de 1 144 €.

Les PEL et CEL ouverts à partir du 1^er janvier 2018 ne permettent plus de bénéficier de la prime d'État.

Le prêt « Action Logement »

Les employeurs de plus de vingt salariés ont l'obligation de participer à l'effort de construction de logements par une contribution calculée sur le montant des rémunérations payées l'année précédente.

Cette participation résulte d'investissements réalisés directement par l'employeur. Elle provient également de prêts sans intérêt ou de subventions consentis à des organismes collecteurs tels que la société Action Logement Services ou les organismes HLM ^{1503760574503}.

La société Action Logement Services consent des prêts aux personnes physiques sous conditions.

– L'objet du prêt. – Le prêt « Action Logement » est destiné au financement de l'acquisition ou de la construction d'un logement neuf à usage de résidence principale de l'emprunteur ou de son conjoint, ses ascendants ou descendants (CCH, art. R. 313-19-1, II) ^{1503763656015}. Il permet également de financer l'acquisition d'un bien non affecté à l'habitation, mais devant être transformé ou aménagé en logement (CCH, art. R. 313-15). Le logement doit répondre à une certaine performance énergétique. Par exemple, s'il est situé en métropole, il doit être conforme à la réglementation thermique « RT 2012 » (CCH, art. R. 313-19-1, II).

– Les emprunteurs bénéficiaires. – Le prêt « Action Logement » est accordé aux salariés d'une entreprise du secteur privé non agricole employant au moins dix personnes ^{1509531650599}.

Les agents de la fonction publique de l'État et le personnel des départements et des communes ne sont pas éligibles à ce prêt. Sous conditions de ressources, ils ont néanmoins la faculté de solliciter un prêt complémentaire à un prêt conventionné ou à un PAS directement auprès de leur employeur.

– Le taux du prêt. – Le taux d'intérêt n'excède pas le taux du livret A, sans pouvoir être inférieur à 1 %. Ce taux d'intérêt est fixe (CCH, art. R. 313-20-1, II, 3°).

– Le montant du prêt. – Le montant du prêt ne dépasse pas 30 % du coût de l'opération, dans la limite de 30 000 à 50 000 € selon la localisation du bien financé (CCH, art. R. 313-20-1, II, 1°).

Les fonds sont versés au plus tard un an après la déclaration d'achèvement des travaux ou trois mois après la première occupation du logement.

– La durée du prêt. – La durée du prêt est au maximum de trente ans (CCH, art. R. 313-20-1, II, 2°).

Les aides spécifiques aux logements sociaux et intermédiaires

Les organismes de logement social bénéficient de subventions, d'un régime fiscal particulier ^{1509531858589}, ainsi que de prêts aidés : PLUS, PLA-I, PLS ^{1509531889865}favorisant la réalisation de leurs missions.

Il convient néanmoins de mentionner les nouvelles dispositions fiscales :

le relèvement du taux de TVA de 5,5 % à 10 % pour la plupart des opérations du secteur du logement social (CGI, art. 278 sexieset 278 sexies-0 A) ^{1514730614291} ;
le taux réduit de TVA à 5,5 % est applicable aux livraisons de terrains à bâtir et de logements neufs à un organisme de foncier solidaire (OFS) en vue de la conclusion d'un bail réel solidaire (BRS), ainsi qu'aux cessions prévues à l'article L. 255-3 du Code de la construction et de l'habitation, des droits réels immobiliers attachés aux logements construits ou réhabilités dans le cadre d'un BRS et destinés à la résidence principale des acquéreurs (CGI, art. 278 sexies, I, 13) ^{1506256144154} ;
un taux intermédiaire de TVA à 10 % est applicable aux livraisons de certains logements locatifs du secteur intermédiaire à des organismes de logement social ou à des personnes morales dont le capital est totalement détenu par des personnes morales soumises à l'IS ou des établissements publics administratifs (CGI, art, 279-0 A bis). Les logements éligibles à ce taux intermédiaire de TVA sont :Le logement est loué aux conditions mentionnées ci-dessus pendant au moins vingt ans, sauf en cas de cession du logement intervenant à compter de la onzième année. Jusqu'à la seizième année, les cessions sont limitées au maximum à 50 % des logements. À défaut, le taux intermédiaire de TVA est remis en cause (CGI, art. 284, II bis) ^{1509532531650} ;
le taux de TVA réduit à 5,5 % profite aux livraisons à autrui et à soi-même d'immeubles, ainsi qu'aux travaux de contrat unique de construction de logement, effectués par des personnes physiques dont les ressources ne dépassent pas certains plafonds (CGI, art. 278 sexies, I, 11 et 11 bis) ^{1506256307806}. Les logements sont situés :