La remise des constructions au bailleur en fin de bail

Rapport du 114e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2018

La remise des constructions au bailleur constitue en principe un revenu taxable (A).

À ce titre, le bail à construction bénéficie d'un régime dérogatoire (B).

La taxation des constructions édifiées par le preneur

À l'issue du bail, toutes les constructions et améliorations effectuées par le preneur profitent au bailleur par le jeu de l'accession.

– Le principe : un supplément de loyer imposable. – Lorsque les constructions édifiées ont été prévues par une convention expresse du bail, leur remise gratuite au bailleur constitue un revenu imposable ^{1503409792314}. Ce revenu est taxable l'année de l'accession par le propriétaire du sol. Il correspond à la valeur vénale des constructions, sous déduction de l'indemnité éventuellement prévue dans le bail, versée par le bailleur au preneur ^{1503410745536}.

Ce supplément de loyer est imposable au titre des revenus fonciers, des bénéfices industriels et commerciaux ou à l'IS, selon le régime fiscal applicable au bailleur.

– L'exception relative aux constructions édifiées volontairement par le preneur.Dans le bail à construction et le bail emphytéotique, le preneur a la possibilité de procéder à des constructions et améliorations non prévues au contrat.

Le preneur à bail réel immobilier ou à bail réel solidaire n'est pas autorisé à effectuer des ouvrages ou travaux autres que ceux initialement prévus, sauf stipulation contraire du bail.

La remise gratuite au bailleur des constructions édifiées par le preneur en dehors de toute prévision contractuelle n'est pas imposable ^{1503412932229}.

– L'absence de taxe de publicité foncière. – La remise gratuite des constructions au bailleur n'emporte pas de conséquences particulières en matière de publicité foncière. Ce transfert étant automatique, il n'est pas obligatoire d'établir un acte constatant l'accession. Si un acte est néanmoins établi, la taxe de publicité foncière au taux de 0,70 % est due ^{1503415165275}.

Le régime spécifique du bail à construction

La remise des constructions au bailleur bénéficie d'un régime fiscal favorable dans le cadre d'un bail à construction.

– La décote de la taxation. – Le revenu taxable représenté par la valeur des constructions est calculé d'après leur prix de revient, c'est-à-dire le coût de la construction supporté par le preneur (CGI, art. 33 ter).

Lorsque la durée du bail est au moins égale à trente ans, la remise des constructions ne donne lieu à aucune imposition (CGI, art. 33 ter, II, al. 2).

Lorsque la durée du bail est inférieure à trente ans, l'imposition est due sur une valeur réduite de 8 % par année de bail au-delà de la dix-huitième (CGI, ann. III, art. 2 sexies).

Il convient néanmoins de relativiser l'avantage fiscal du dispositif ^{1503436108226}.

En effet, l'administration fiscale distingue :

le prix de revient des constructions bénéficiant de la décote jusqu'à son exonération si le bail a duré au moins trente ans ;
et la différence entre la valeur vénale des constructions au jour de la remise et le prix de revient, cette différence constituant un revenu imposable ^{1503436314767}.

Ce dispositif s'applique aux contribuables, quel que soit leur régime fiscal.

– L'étalement de l'imposition au titre des revenus fonciers. – Le bailleur a la faculté de répartir l'imposition de ce revenu sur quinze années (CGI, art. 33 ter, I). Cette règle du quinzième s'applique à l'ensemble du revenu imposable, c'est-à-dire tant à celui correspondant au prix de revient des constructions qu'à celui provenant de la différence entre leur prix de revient et leur valeur vénale.

– La cession du terrain au preneur. – La cession du terrain d'assiette par le bailleur au preneur en fin de bail entraîne l'imposition des plus-values immobilières.