La recherche de nouveaux équilibres

La recherche de nouveaux équilibres

Rapport du 114e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2018
– Centre ou périphérie : un choix cornélien. – La périurbanisation n'est pas systématiquement l'ennemie du commerce de centre-ville. En effet, les personnes disposant d'un revenu médian plus élevé choisissent souvent de s'installer en périphérie. Lorsque le centre-ville est attractif et facilement accessible, ces individus constituent une clientèle de choix. À ce titre, il convient de créer de nouveaux équilibres transformant en dilemme cornélien leur choix entre commerces de centre-ville et de périphérie.
Ce rééquilibrage est possible à l'aune des premières difficultés rencontrées par les commerces de périphérie (I), et si les centres-villes redeviennent multifonctionnels (II).

Les premières difficultés des commerces de périphérie

– Une périphérie commerciale décriée. – Les périphéries commerciales sont sans cesse décriées. On leur reproche d'avoir déséquilibré l'offre commerciale au détriment des centres-villes. Quiconque veut comprendre le mécanisme de ce déséquilibre devrait se rendre en Avignon. Que l'accès à la ville se fasse depuis Cavaillon, Carpentras ou Nîmes, il se transforme en une interminable traversée de zones commerciales semblablement inesthétiques. Malgré ses attraits exceptionnels, le centre de la Cité des papes est délaissé par les Avignonnais. Abandonné aux seuls touristes, il présente un taux de vacance commerciale d'environ 10 %.
Devant cette situation, fruit d'un urbanisme passif pendant de nombreuses années, certains élus passent des critiques à l'action, en décidant de moratoires sur les créations et extensions des zones commerciales 1504759969369.
– Les premières difficultés économiques des zones commerciales. – Les surfaces commerciales périphériques commencent également à être touchées par la vacance commerciale. En 2014, elle atteignait 7,6 % des galeries des centres commerciaux et des parcs d'activités commerciales, contre 4,3 % en 2001 1502724937526.
Certaines grandes enseignes répondent déjà à ce déclin relatif en s'adaptant aux nouveaux besoins des clients 1517813371707. Ainsi, les nouveaux centres commerciaux, à l'architecture innovante, entrent dans une troisième génération 1502812890549. Ils répondent à un « marketing du lieu », diffusent une welcome attitude, transformant l'acte d'achat en une « très belle expérience » 1502725560980. C'est notamment la stratégie d'Unibail-Rodamco, décernant un label « shopping 4 étoiles » aux centres commerciaux fournissant une très haute qualité de services aux clients. D'autres veillent à inclure leurs surfaces commerciales dans des projets d'ensemble fondés sur la multifonctionnalité. Tous ont à l'esprit la qualité visuelle et environnementale de leurs immeubles.
– Une défense commune contre un ennemi commun. – Si l'augmentation de la vacance des surfaces commerciales périphériques traduit probablement les prémices de plus grandes difficultés engendrées par les achats en ligne et les livraisons à domicile, cette situation nouvelle crée néanmoins les conditions d'une alliance avec les commerces de centres-villes contre un ennemi commun. À l'instar des tribus en conflit larvé, capables de tout temps de s'unir pour affronter un danger plus périlleux, nombre d'enseignes spécialisées dans le commerce de périphérie réfléchissent aux avantages d'une union d'intérêt avec les commerces de centres-villes. Cette paix des braves en est à ses prémices, mais elle doit être renforcée dans l'intérêt de tous.
En effet, les enseignes commerciales généralistes servent de locomotives pour le redémarrage des centres-villes, les supérettes ayant fait leur retour dans le paysage urbain 1503949481657. Les commerçants indépendants déjà installés y trouvent une complémentarité d'offre bienvenue. Les enseignes surfent sur une demande globalement dynamique 1502730949698.
Par ailleurs, le retour en centre-ville de ces supérettes contribue à un équilibre constituant, au-delà du problème économique, un enjeu majeur de développement durable. À cet égard, les enseignes généralistes s'attirent la reconnaissance d'élus locaux de plus en plus sensibles au sujet 1502730463134, souvent disposés à développer des services de transports en commun entre commerces de périphérie et de centre-ville.

La multifonctionnalité des centres-villes

– La valeur du temps. – Le temps est de plus en plus précieux. Sensible à la valeur des heures, différente selon l'usage qui en est fait 1504760547334, l'homme moderne ne veut plus gâcher son temps de manière improductive. Or, le temps de déplacement d'une activité à une autre est par nature improductif.
Les grandes surfaces de périphérie ont longtemps surfé sur ce besoin de vitesse. Concentrant en un seul point de vente tous les objets du quotidien, elles ont réduit au maximum le temps de transport consacré aux achats et satisfait ainsi leur clientèle. Dans les centres-villes, seuls les quartiers multifonctionnels juxtaposant les lieux d'activités principales sont susceptibles de les concurrencer. Ainsi, la présence de services de soins, d'éducation, de loisirs et de culture est essentielle pour la redynamisation des cœurs marchands.
– Les gares et espaces multimodaux. – Grâce au développement des chemins de fer partout en France au 19e siècle, les villes moyennes ont très souvent en leur centre une gare susceptible de redevenir un pôle d'activités de premier plan. Un réaménagement de ces gares et des espaces alentour permet en effet de développer la multifonctionnalité.
Le commerce d'itinéraire attend ainsi que les trains regagnent des parts de marché sur l'automobile pour s'y développer. Les enseignes commerciales de qualité peuvent là encore jouer le rôle de locomotives. Parallèlement, des services innovants tels que crèches de commerce, centres de coworking ou bureaux temporaires s'intègrent parfaitement à cet univers.
Les endroits les plus inesthétiques de ces centres névralgiques ont également leur utilité. Ils servent par exemple d'entrepôts logistiques pour les achats effectués dans les magasins voisins.
– Le partage des utilisateurs. – Parfois, les loyers en centre-ville sont trop importants pour permettre la pérennité des commerces. Indépendamment de la prise de conscience des propriétaires qu'un magasin loué à un tarif moindre est préférable à un local vide 1510502617814, une solution judicieuse est de diviser le loyer entre plusieurs utilisateurs. Ainsi, un médecin généraliste d'une ville moyenne située au milieu d'une vaste zone rurale a la possibilité de partager son cabinet un ou deux jours par semaine avec un kinésithérapeute et d'en profiter pour effectuer des visites en zone rurale. Il bénéficie ainsi d'un allègement de charges, et la population de deux services complémentaires au lieu d'un 1504764569603.
– Le commerce éphémère. – Le commerce éphémère permet l'utilisation d'un local sur une période plus courte que le bail commercial classique. Adossé au système du bail commercial dérogatoire 1504764349273, il permet de limiter les risques du locataire incertain de son business model et de tester un marché, un produit ou un emplacement. Le bailleur y trouve également un intérêt, ces boutiques engendrant un passage de curiosité susceptible de réanimer des rues et des locaux délaissés. Il existe aujourd'hui un véritable marché pour la location précaire, particulièrement dans le domaine commercial. Le pop-up store peine néanmoins encore à s'imposer dans les villes moyennes.