La nature des biens vendus

– Première condition : une propriété boisée au cadastre. – Pour ouvrir le droit de préférence des voisins, les biens vendus doivent être classés en nature de bois au cadastre (C. for., art. L. 331-19, al. 1). La vente d'une propriété boisée non classée au cadastre en nature de bois et forêts n'ouvre pas le droit de préférence. Ainsi, la distinction entre propriété boisée ou non s'apprécie au regard d'un élément objectif : le classement cadastral. La matrice cadastrale, document fiscal, devient source de droits civils.

L'information figure dans la colonne intitulée « GR/SS GR » ou « G et S/G » (groupe/sous-groupe) de la matrice. Les typologies cadastrales résultent de l'article 18 d'une instruction du 31 décembre 1908 ^{1500113661230}. La cinquième catégorie concerne les bois et forêts. Elle est elle-même subdivisée en dix sous-groupes : futaies feuillues, futaies mixtes, futaies résineuses, taillis sous futaies, taillis simple, peupleraies, oseraies, formations forestières méditerranéennes, futaies résineuses des Landes, formations forestières tropicales ^{1502097749237}.

Sur les dix sous-groupes, seuls les sept premiers sont repris sur les matrices cadastrales ^{1506587292515}, sous une nomenclature comportant deux initiales : BF : futaie feuillue ; BT : taillis simple ; BM : futaie mixte ; BO : oseraie ; BP : peupleraie ; BR : futaie résineuse ; BS : taillis sous futaie ^{1506584008084}.

À défaut de référence à un sous-groupe comprenant deux initiales, le classement boisé résulte de la simple lettre « B » signifiant « Bois », situation fréquente dans les matrices cadastrales. Cette initiale « B » rassemble toutes les formations boisées n'entrant pas dans un sous-groupe disposant d'initiales propres. La lettre B est parfois suivie de deux chiffres renvoyant à l'année de reboisement ^{1506588480125}. Il arrive qu'après les initiales de la colonne « GR/SS GR » (ou « G et S/G ») suive le type de culture dans la colonne « NAT CULT » ou « CULT. SPEC » ^{1506588589409}.

Toutes les parcelles relevant de la cinquième catégorie sont concernées par le droit de préférence ^{1500275244210}. La coupe rase des arbres ou leur destruction par incendie ou tempête ne modifie pas la destination d'une parcelle forestière.

A contrario, le droit de préférence ne s'applique pas aux biens relevant de la sixième catégorie ^{1500276065820}, comprenant notamment la lande boisée (LB au cadastre), étape intermédiaire entre la lande et la forêt ^{1500274801474}. Le classement cadastral permet d'exclure du droit de préférence les parcelles boisées ne figurant pas dans le groupe 5. Par exemple, les châtaigneraies ou les noyeraies sont rattachées soit au groupe 3 dans les régions où elles sont exploitées principalement en vue de la récolte des fruits, soit au groupe 5 quand elles sont surtout destinées à la production du bois ^{1500295422182}.

La lecture de la matrice cadastrale permet ainsi de déterminer si la vente ouvre ou non le droit de préférence. Si la parcelle ayant une référence cadastrale unique fait l'objet d'un double classement (par ex., bois et terre), il y a lieu de considérer que la vente entre dans le champ d'application du droit de préférence, le texte n'exigeant pas l'exclusivité du classement ^{1501502699691}. Il convient également de vérifier le caractère matériellement boisé du terrain en raison des exceptions suivantes.

– Exception : « les biens mixtes ». – Le droit de préférence ne s'applique pas si la partie boisée du bien vendu représente moins de la moitié de la surface totale d'un terrain classé entièrement en nature de bois au cadastre (C. for., art. L. 331-21, 7°). Pour apprécier la prépondérance de la partie non boisée d'un terrain, composé lui-même d'une ou plusieurs parcelles cadastrales ^{1500298348734}, il convient d'en réaliser une appréciation in concreto. Le notaire ou un expert peut s'en charger. Une photographie satellite ou des sites internet tels que Géoportail sont utiles à ce titre. Par ailleurs, en cas d'autorisation de défrichement notifiée au propriétaire, la parcelle est considérée avoir perdu son caractère boisé, que les opérations de défrichement aient été réalisées ou non ^{1500320951407}.

Le droit de préférence est également écarté en cas de vente d'une propriété comportant une ou plusieurs parcelles classées au cadastre en nature de bois et un ou plusieurs autres biens bâtis ou non (C. for., art. L. 331-21, 8°). Cette seconde exception n'implique pas une prépondérance de la partie non boisée. Elle suppose néanmoins une pluralité de parcelles cadastrales ^{1500298619716}. Cette hypothèse est fréquente en pratique. La vente d'une propriété bâtie comprenant une parcelle cadastrale non classée en nature de bois et une autre classée boisée au cadastre ne donne pas ouverture au droit de préférence. La solution est identique par exemple en cas de vente d'une parcelle cadastrale classée terre ou prairie avec une parcelle cadastrale classée boisée.

– Seconde condition : une propriété de moins de quatre hectares. – Le droit de préférence des voisins s'applique uniquement si la surface de la propriété forestière vendue est inférieure à quatre hectares. La vente peut porter sur des parcelles riveraines ou dispersées. Elles peuvent être situées sur la même commune, des communes voisines, ou être plus éloignées les unes des autres. Si le cumul des surfaces vendues est supérieur ou égal à quatre hectares, la vente échappe au droit de préférence, même si chacune des parcelles la composant est inférieure à quatre hectares, sans avoir à rechercher si elles forment une unité foncière ou un îlot ^{1500295916972}. Si la surface totale est inférieure à quatre hectares, le droit de préférence doit être purgé. Néanmoins, il n'est pas nécessaire de diviser la vente et le prix lorsque les parcelles sont dispersées ^{1500323521035}.