La construction sur les parties non bâties de la copropriété

La construction sur les parties non bâties de la copropriété

Rapport du 114e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2018
Les droits à construire sont utilisés sur un terrain appartenant à la copropriété (A) ou sorti de son assiette à dessein (B).

L'utilisation des droits à construire sur l'assiette foncière de la copropriété

– Une utilisation au profit de qui ? – Les aspects juridiques de l'utilisation des droits à construire sur l'assiette foncière de la copropriété ont également fait l'objet de développements complets dans le rapport du 112e Congrès des notaires de France 1503407100275. La pluralité de situations invite à s'interroger sur le statut de celui profitant de cette utilisation. Il peut s'agir, selon les cas :
  • du syndicat des copropriétaires : c'est le cas de droit commun. Le syndicat peut alors soit exercer ce droit lui-même 1497206254919, soit l'aliéner ;
  • d'un copropriétaire (ou d'un tiers) s'étant réservé ce droit à utilisation dans le règlement de copropriété, en précisant dès l'origine, à peine de nullité, l'importance et la consistance des locaux à construire, ainsi que les modifications que leur exécution entraînerait dans les droits et charges des copropriétaires. Il doit alors exercer ce droit dans un délai de dix ans sous peine de caducité 1497205802769 ;
  • d'un copropriétaire bénéficiant d'un droit à construire rattaché à son lot privatif, ou, le plus souvent, d'un lot transitoire constitué pour la totalité de sa partie privative de ce droit à construire 1497206436113.
En pratique, la mise en place de ces droits à construire est plus aisée lorsqu'il s'agit d'un copropriétaire en ayant fait réserve à son profit dans le règlement de copropriété ou pour un copropriétaire bénéficiant d'un lot transitoire 1497208006057que pour la majorité des copropriétaires, souvent adeptes du statu quo. Pourtant, au même titre que pour la surélévation, l'aliénation du droit à construire est souvent très rémunératrice pour le syndicat des copropriétaires.
À défaut d'avoir privatisé les droits de construire avant de les vendre 1497297345923, le syndicat peut décider de les céder en dehors de la copropriété.

L'utilisation des droits à construire en dehors de la copropriété

– Vente et scission. – Les copropriétaires ont la faculté de diviser le terrain d'assiette de la copropriété afin d'en céder une partie. Il s'agit d'un montage simple, le seul utilisable en pratique dès lors qu'il n'y a pas au moins un bâtiment sur la parcelle à céder. La décision est prise à la majorité de l'article 26 de la loi de 1965, soit à la moitié des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix.
Les conditions de majorité sont plus simples en matière de scission de copropriété. En effet, la décision de scission est prise à la majorité des voix de tous les copropriétaires, mais elle est conditionnée à ce qu'il y ait plusieurs bâtiments et que la division de la propriété du sol soit possible 1497385384328. Le Congrès des notaires a déjà eu l'occasion d'analyser les scissions de copropriétés, qu'elles soient « classiques » 1503407125072ou « en volumes » 1503407146559. Le lecteur est renvoyé à ces ouvrages.