De nouvelles propositions

Rapport du 114e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2018

Le rapport Goldberg contient d'autres propositions permettant d'améliorer encore le traitement des recours (a). Ces préconisations n'ont pas été suivies d'effet ou correspondent à des vœux pieux. Il est pourtant urgent de trouver des solutions plus radicales. Le rapport Maugüé les propose (b).

Les propositions évoquées dans le rapport Goldberg

– Le vœu pieux de la médiation. – Afin de favoriser les règlements amiables, le rapport Goldberg entend également obliger les tribunaux administratifs à informer les parties sur l'intérêt et l'objet de la médiation et à leur proposer d'y avoir recours. De telles propositions sont sans doute opportunes à l'égard d'une population de bonne foi. Elles semblent en revanche vouées à l'échec lorsqu'elles visent un public « jusqu'au-boutiste » ou à visée indemnitaire, pouvant même feindre de se laisser tenter pour gagner un peu de temps avant de repartir sur la voie contentieuse.

– Le refus d'une mesure plus radicale. – Le rapport Goldberg évoque la possibilité de créer une procédure devant le juge des référés, souvent réclamée par certaines personnes auditionnées dans le cadre de la mission. Cette proposition n'a pas été retenue jusqu'à présent au motif qu'elle encombrerait des tribunaux déjà surchargés, ne rendrait pas une décision en dernier ressort et aurait peu de chance de dissuader le requérant de prolonger son recours au fond ^{1493646848208}.

Le rapport Maugüé : des propositions plus radicales

– Et pourtant, le référé... – Le 11 janvier 2018, M^me Christine Maugüé, conseillère d'État, a rendu un nouveau rapport ^{1515921788654}procédant à l'évaluation des dispositions existantes en termes de lutte contre les recours abusifs dans le champ de l'urbanisme et proposant vingt-trois mesures d'amélioration.

Il est bien évidemment trop tôt pour savoir quelles seront les dispositions finalement adoptées dans la loi « Évolution du Logement et Aménagement Numérique » (ELAN) actuellement en préparation. Mais il est intéressant de noter les quatre objectifs visés par ces mesures, savoir :

réduire les délais de jugement ;
consolider les autorisations existantes ;
accroître la stabilité juridique des constructions achevées ;
et améliorer la sanction des recours abusifs.

L'axe de proposition le plus emblématique est assurément d'imposer à la juridiction administrative un délai de dix mois, tant en première instance qu'en appel, pour juger des autorisations d'urbanisme permettant la construction de logements collectifs ^{1516049673029}en zone tendue. Il fait peser l'effort de lutte sur les juges administratifs ^{1516050895381}et raccourcit le temps de la justice.

D'autres mesures bienvenues sont prévues, comme la cristallisation automatique des moyens au bout de deux mois à compter de la communication aux parties du premier mémoire en défense, la mise en place d'un sursis à statuer judiciaire en vue d'une régularisation lorsque les conditions en sont remplies ou encore l'obligation pour un requérant dont le référé-suspension ^{1516137048172}serait rejeté pour défaut de moyen sérieux, de confirmer le maintien de son recours au fond sous peine de désistement d'office.

Enfin, il a été prévu de réécrire l'article L. 600-7 du Code de l'urbanisme pour faciliter la sanction des recours abusifs, notamment en supprimant la notion de préjudice excessif et en substituant les « conditions qui traduisent un comportement déloyal de la part du requérant » aux « conditions excédant la défense des intérêts légitimes ».

À cet égard, il nous semble dommage que le groupe de travail n'ait pas eu l'audace de réclamer la mise en place, à l'initiative du titulaire de l'autorisation d'urbanisme, d'un référé défensif empruntant les caractéristiques du référé-suspension. Le juge des référés qui aurait ainsi donné un premier avis favorable sur la légalité de l'autorisation d'urbanisme, aurait en quelque sorte servi à inverser la charge de la preuve quant au comportement loyal ou déloyal du requérant. Défait en référé, ce requérant serait peut-être sensible au risque encouru par lui d'une condamnation importante s'ils s'obstinait dans sa lutte ^{1516138115827}contre une autorisation d'urbanisme présumée valable.

Ce processus peut paraître machiavélique ^{1516051435503}, mais l'objectif de réduction de l'incertitude juridique pesant sur les projets de construction et de prévention des recours abusifs susceptibles de décourager les investissements est quant à lui d'intérêt général, ainsi que vient de le juger le Conseil constitutionnel ^{1516052080046}.

– Les assurances. – À défaut pour ce « plan de la dernière chance » de fonctionner enfin, il semble qu'il ne restera plus que la voie de l'assurance.

En effet, désespérés de ne pas trouver une solution judiciaire convenable, certains promoteurs se tournent vers les assurances, garantissant à prix d'or le remboursement de tous les individus ayant acquis des biens en l'état futur d'achèvement pendant la procédure judiciaire, en cas de permis finalement jugé illégal. Ce montage est fondé sur une étude très stricte du dossier contentieux, généralement menée par des cabinets d'avocats spécialisés. Lorsque le risque est estimé négligeable, l'assurance apporte sa caution au programme immobilier. Bien sûr, eu égard aux sommes engagées, cette assurance est réservée aux promoteurs les plus puissants ^{1507060179642}.

Il est certain que le problème doit trouver rapidement une solution durable. À défaut, il risque d'être un frein rédhibitoire à l'urbanisme sur-mesure dont le pays a besoin.